La collecte nette de 85 millions d’euros en 2017 a été en retrait par rapport à celle de 2016 (159 millions d’euros). C’est le fruit de la volonté d’un « développement maîtrisé ». Cette politique a été initiée voici deux ans. Elle s’est traduite la fusion-absorption par Sélectipierre 2, de Croissance Immo,...
SCPI DiversifieeCapital variableSouscription sur marché secondaire
SCPI PIERRE-EXPANSION
Gestionnaire fiducial-gerance
DVM 2023
4.46%
TRI 10 ans
5.71 %
Données financières
Prix de souscription
267.00 €
Prix de cession
234.96 €
Dividendes - 2023
11.90 €
Distribution - 2023
4.46%
Date de création
1987
Immeubles - 2023
36
Capitalisation - 2023
73.1 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Créée le 4 novembre 1987, PIERRE EXPANSION est une SCPI classique de type diversifié, à prédominance de bureaux et locaux commerciaux, principalement implantés en province avec également une résidence médicalisée située à Paris.
En juin 2016, les 300 associés de Pierre Expansion ont préféré ne pas fusionner avec la SCPI Sélectipierre 2. Cette scpi reste donc une petite capitalisation investie sur une trentaine d’immeubles accessible sur le seul marché secondaire.
Pierre Expansion a légèrement baissé son dividende 2017 à 11€ contre 11,20€ /part en 2016 après mise à contribution d'une petite partie de son report à nouveau, lui permettant d'afficher un taux de distribution sur valeur de marché de 4,94%.
On notera un volume important de transactions hors marché au 2ème trimestre 2018 avec 51 800 parts échangés de gré à gré soit un équivalent de 28% du capital échangé.
Souscription
Etat
Marché secondaire
Gestionnaire
Nombre de parts - 2023
273 648
Nombre associés - 2023
720
Minimum de souscription
1 325 €
Frais de souscription
12.00 %
Démembrement
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
Dernières actualités de Pierre-expansion
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11/07/2016
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Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2023
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
375 parts RENDEMENT
100 125€ / Loyer de 372€ par mois
100 125€ / Loyer de 372€ par mois
Emprunt de 100 125€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
350 €
350 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -658 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(372 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 350 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
17 112 €
17 112 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 17 112 €
T R I
+6,49%
+6,49%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 013 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 200 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +6,49%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 57 718 €.
Capital à 10 ans
57 718 €
57 718 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 97 328 € et après remboursement de votre dette restante (-39 610 €), votre capital sera de 4 463 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 64 974 | 71 992 | 79 685 | 88 110 | 97 328 | 107 406 | 118 412 |
| Coût Global (Cumul) | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 | -40 606 |
| Capital à 10 ans | 25 364 | 32 382 | 40 075 | 48 500 | 57 718 | 67 795 | 78 802 |
| T R I | -9,02% | 0.00 % | -0,25% | +3,30% | +6,49% | +9,42% | +12,14% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Loyer | 2 975 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 43 138 |
| Intérêts | 1 510 | 2 156 | 2 023 | 1 886 | 1 746 | 1 603 | 1 457 | 1 307 | 1 154 | 997 | 16 678 |
| Base foncière | 1 465 | 2 306 | 2 440 | 2 576 | 2 716 | 2 859 | 3 005 | 3 155 | 3 308 | 3 465 | 27 297 |
| Deficit imputable | 1 465 | 2 306 | 2 440 | 2 576 | 2 716 | 2 859 | 3 005 | 3 155 | 3 308 | 3 465 | 27 297 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -161 | -254 | -268 | -283 | -299 | -315 | -331 | -347 | -364 | -2 621 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -293 | -461 | -488 | -515 | -543 | -572 | -601 | -631 | -662 | -4 766 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Remb bancaire | -5 266 | -7 899 | -7 899 | -7 899 | -7 899 | -7 899 | -7 899 | -7 899 | -7 899 | -7 899 | -76 356 |
| Loyer | 2 975 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 4 463 | 43 138 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -161 | -254 | -268 | -283 | -299 | -315 | -331 | -347 | -364 | -2 621 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -293 | -461 | -488 | -515 | -543 | -572 | -601 | -631 | -662 | -4 766 |
| Deficit tréso. | -2 291 | -3 890 | -4 151 | -4 193 | -4 235 | -4 278 | -4 323 | -4 368 | -4 414 | -4 462 | -40 606 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Trésorerie | -2 291 | -3 890 | -4 151 | -4 193 | -4 235 | -4 278 | -4 323 | -4 368 | -4 414 | -4 462 | |
| Epargne | 2 800 | 4 201 | 4 201 | 4 201 | 4 201 | 4 201 | 4 201 | 4 201 | 4 201 | 4 201 | |
| Solde compte | 510 | 820 | 869 | 877 | 842 | 765 | 643 | 475 | 261 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Immobilier | 88 110 | 88 991 | 89 881 | 90 780 | 91 688 | 92 604 | 93 531 | 94 466 | 95 411 | 96 365 | 97 328 |
| Dette | -100 125 | -96 369 | -90 627 | -84 750 | -78 738 | -72 585 | -66 290 | -59 848 | -53 256 | -46 512 | -39 610 |
| Solde compte | - | 510 | 820 | 869 | 877 | 842 | 765 | 643 | 475 | 261 | |
| Patrimoine Net | -12 015 | -6 869 | 74 | 6 898 | 13 827 | 20 862 | 28 005 | 35 260 | 42 629 | 50 114 | 57 718 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 465 | 2 306 | 2 440 | 2 576 | 2 716 | 2 859 | 3 005 | 3 155 | 3 308 | 3 465 | |
| Base Imposable | 59 965 | 60 806 | 60 940 | 61 076 | 61 216 | 61 359 | 61 505 | 61 655 | 61 808 | 61 965 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 222 | 3 314 | 3 329 | 3 344 | 3 360 | 3 375 | 3 391 | 3 408 | 3 425 | |
| CSG | 0 | -293 | -461 | -488 | -515 | -543 | -572 | -601 | -631 | -662 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -161 | -254 | -268 | -283 | -299 | -315 | -331 | -347 | -364 | -2 621 | |
| CSG | 0 | -293 | -461 | -488 | -515 | -543 | -572 | -601 | -631 | -662 | -693 | -4 766 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 899 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 678 €
Cumul mensualités
76 356 €
Durée
180 mois
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Annuités | 5 266 | 7 899 | 7 899 | 7 899 | 7 899 | 7 899 | 7 899 | 7 899 | 7 899 | 7 899 | 76 356 |
| dont Intérêts | 1 510 | 2 156 | 2 023 | 1 886 | 1 746 | 1 603 | 1 457 | 1 307 | 1 154 | 997 | 15 841 |
| dont Capital | 3 756 | 5 743 | 5 876 | 6 013 | 6 152 | 6 295 | 6 442 | 6 592 | 6 745 | 6 902 | 60 515 |
| Dette | 100 125 | 96 369 | 90 627 | 84 750 | 78 738 | 72 585 | 66 290 | 59 848 | 53 256 | 46 512 | 39 610 |