SCPI, comprendre l'essentiel avant d'investir en SCPI

Guide SCPI

L'essentiel sur les SCPI

Les SCPI ou Société Civile de Placement Immobilier sont des organismes de placement collectifs dont l'objet est l'exploitation d'actifs immobiliers. En investissant dans une SCPI vous devenez propriétaire de parts qui vous donnent droit à la perception de revenus fonciers


 

 

Une SCPI, Société Civile de Placement Immobilier, également connue sous le nom de "Pierre Papier", est un placement immobilier locatif, mutualisé entre différents investisseurs et sur plusieurs biens (bureaux, commerces, habitations...).
La société qui gère la SCPI, Société de Gestion, acquiert et gère des biens immobiliers au profit des associés qui recoivent les loyers au prorata de la part investie.
Ce placement permet à la fois :
- La perception de revenus réguliers (les loyers),
- et une augmentation potentielle du capital (plus-value suite à l'évolution du prix des parts).

La SCPI est un produit d'épargne de moyen et long terme (> 8 ans), même s'il est toujours possible de vendre ses parts à plus court terme.

 

ZOOM : Est-ce un nouveau placement ? Je n'en ai jamais entendu parler...

Le principe des SCPI est né dans les années 1960 afin de permettre à des investisseurs d'accéder à l'immobilier d'entreprise par un apport commun de fonds. Elles ont été officiellement créées en décembre 1970.
La crise immobilière du milieu des années 90 a fortement touché le secteur. Elle a cependant permis de réguler et d'assainir le marché en le restructurant et en renforcant la liquidité sur le marché secondaire de revente de parts.
Bien que la collecte ait triplé en 5 ans, ce placement reste encore relativement confidentiel. Il est peu poussé par le réseau bancaire qui préfère les placements boursiers plus rémunérateurs pour eux.

Les 2 grandes catégories de SCPI

Par nature, les Scpi de rendement vont investir dans l'immobilier d'entreprise dont les rendements sont supérieurs à l'immobilier d'habitation. L'objectif des équipes de gestion est alors de servir des rentabilités élevées et régulières aux porteurs de parts tout en veillant à la valorisation des actifs immobiliers. Les gestionnaires seront amenés à rénover ou à vendre certains immeubles dans une optique d'optimisation de la valeur du parc immobilier. La moyenne des rendements s'etablie à +4.63%* en 2016

On dénombre 4 grandes catégories de SCPI de rendement: Les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées

Les Scpi fiscales sont investies majoritairement en immobilier d'habitation. Le législateurs va cibler des classes d'actifs souffrant d'un déficit naturel de rentabilité en accordant des réductions fiscales contre investissement. Les rendements locatifs sont historiquement moins élevés sur ces classe d'actifs, ainsi la loi Pinel cible généralement l'immobilier neuf alors que la loi Malraux impose des investissements dans des batiments anciens nécéssitant de gros budget de rénovation.

On dénombre 4 grandes catégories de SCPI de rendement:
Les SCPI de bureaux, les SCPI de commerces, les SCPI diversifiées et les SCPI spécialisées

 

Au-delà d'offrir une diversification à son épargne, les SCPI présentent des avantages réels :

- Elles rendent la propriété immobilière accessible à tous,
- plus rémunératrices que les placements traditionnels et moins risquées que les marchés financiers,
- plus souples et accessibles que l'investissement immobilier locatif en direct.
 

Atouts des SCPI de rendement

  • Rendement attractif de +4.63%* en 2016
  • Placement composé à 100% d'immobilier d'entreprise (bureaux, commerces, résidences hôtelières...
  • Accessible à partir de 1 000 euros, avec ou sans apport personnel
  • Une plus-value et des revenus trimestriels potentiels
  • Un risque mutualisé sur un grand nombre d'immeubles (vacance, impayé de loyers) et de locataires
  • Aucune contrainte de gestion, elle est assurée par une société agréée par l'AMF (Autorité des Marchés Financiers)
  • Une liquidité organisée : la revente des parts est possible à tout moment

 

*Taux de distribution 2016 des SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscales). Source : ASPIM / IEIF. Les performances passées ne présagent pas des performances futures.

Les risques

A noter cependant que comme tout investissement immobilier, les SCPI n'apportent pas de garanties sur le capital (la somme investie peut évoluer à la hausse comme à la baisse) et les revenus (la baisse des revenus locatifs peut êi;tre due à la diminution du taux d'occupation).

Par ailleurs, en cas de faiblesse momentanée de la société de gestion, il est possible de transférer la gestion d'une SCPI à une autre société de gestion agréée par l'AMF.

Comparaison avec les autres produits d'épargne

Investir dans les SCPI permet de diversifier son patrimoine dans l'immobilier avec une rentabilité attractive en comparaison des autres produits d'épargne :

 

 

Sources : IEIF, Banque de France, INSEE Les performances passées ne présagent en rien des performances futures.

 

Comparaison à l'investissement immobilier locatif en direct

 

Les SCPI permettent d'accéder à l'immobilier d'entreprise qui présente une meilleure rentabilité, et également des baux locatifs plus longs que dans l'immobilier classique.

 

  SCPI DE RENDEMENT IMMOBILIER LOCATIF DIRECT
Revenu
distribué
Net de toutes charges de gestion,
de travaux, d'entretien, de taxes, ...
L'ensemble des charges et taxes
reste à payer
Mutualisation Plusieurs locataires,
plusieurs immeubles
Pas de mutualisation
Gestion
locative
Société de gestion
agréée par l'AMF
Agence immobilière (coût supplémentaire)
ou propriétaire
Types
d'actifs
Au choix : bureau, murs de magasins,
logements, résidences de tourisme
Logements
Investissement
minimum
1 part
(quelques centaines d'euros)
1 lot
(plusieurs dizaines de milliers d'euros)
Liquidité Marché réglementé,
Flexibilité des parts

Marché immobilier traditionnel,
Indivisibilité du lot

 

 

Il existe aujourd'hui plus de 178 SCPI et 28 sociétés de gestion.

La capitalisation des SCPI est croissante au fil des ans et représente fin 2016 une valeur de 44 milliards d'euros.

Cependant, ce placement reste aujourd'hui encore confidentiel et ne représente que 0,3% du patrimoine des francais.

Le taux de distribution sur valeur marché représente le niveau de rendement de la SCPI net de frais de gestion (hors SCPI fiscale). Il se place à +4.63% en 2016.

 

Chiffres clés

 

Capitalisation des SCPI 2016 : 43 524 M€ Nombre de SCPI 2016 : 178
Collecte brute 2016 : 6 298 M€ Nombre de sociétés de gestion 2016 : 28
Collecte nette 2016 : 5 562 M€ Dont nombre de SCPI hors fiscales 2015 : 84
Transactions marché secondaire 2016 : 715 M€    

 

 

Le fonctionnement des SCPI est régi par l'Autorité des Marchés Financiers (AMF) qui s'assure de la bonne information des investisseurs et définit les règles auxquelles sont soumises les sociétés de gestion.

Il existe ainsi plusieurs entités d'encadrement et de contrôle des SCPI   

 

Autorité des Marchés Financiers (AMF)

- Délivre les agréments
- Veille à l'information des investisseurs
- Etablit les règles de bon fonctionnement

Assemblée générale des associés

- Se réunit tous les ans
- Elit le Conseil de Surveillance
- Nomme l'Expert Immobilier et le Commissaire aux Compte
- Approuve les comptes et les valeurs d'expertise

Société de Gestion

- Achat des biens immobiliers
- Gestion locative
- Information aux associés (bulletins trimestriels, rapport annuel...)
- Organisation du marché d'échange de parts

Conseil de Surveillance

- 7 à 12 associés élus pour 3 ans
- Représente l'ensemble des associés vis-à-vis de la Société de Gestion
- Contrôle les actes de gestion

Expert Immobilier

- Nommé pour 4 ans
- Evalue les actifs immobiliers

Commissaire aux comptes

- Nommé pour 6 ans
- Contrôle et certifie les comptes annuels de la SCPI