En devenant propriétaire de parts de scpi, vous allez percevoir les revenus liés à l'exploitation d'immeubles de bureau ou de commerce. Les Scpi étant composés d'actifs immobiliers, vous pouvez emprunter pour les acquérir. Au même titre qu'un investissement immobilier en direct, les intérêts d'emprunt sont déductibles de vos revenus et vont diminuer la fiscalité liée aux revenus fonciers que vous allez percevoir. Le simulateur scpi immobail vous permet donc de visualiser l'ensemble des flux financiers de cette opération (revenus foncier, remboursements bancaires, impôts supplémentaires) et va calculer l'effort d'épargne nécessaire vous permettant de devenir propriétaire de votre portefeuille SCPI pour accéder à de nombreux paramétrages.
La rentabilité de votre investissement est directement liée à votre profil fiscal, donc de votre situation familiale, du nombre de parts fiscales de votre foyer (Célibataire, veuf, divorcé : 1 part, Marié ou pacsé : 2 parts auquel vous ajouté 0,5 part par enfants à charge et 1 part complète au-delà du 3eme enfant) de votre revenu
Choisissez une SCPI si vous connaissez la SCPI que vous souhaitez acquérir Saisissez le montant de l’investissement que vous voulez réaliser
Modifiez les données relatives à votre crédit en précisant si besoin les taux d’emprunt, durée et apport éventuel. Le crédit peut être amortissable (remboursements mensuels fixes du capital et des intérêts) ou in fine (remboursement mensuel des intérêts, le montant de l’emprunt remboursé en totalité en fin de prêt).
Afin d'assurer les mensualités de -657 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(386 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 351 € par mois de votre épargne.Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 15 ans
Dans 15 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 44 766 €
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.Dans le cas présent, le montage envisagé correspond 1au placement de 4 215 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 15 ans à +5,83%.Votre capital à 15 ans serait alors également de 105 532 €.
Dans 15 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 0.01% /an et d'une revente de vos parts 105 532 € et comme vous avez fini de rembourser votre emprunt, votre capital sera de 4 630 €
Le revenu foncier correspond aux dividendes des 100 parts de RENDEMENT. Vous allez les percevoir tous les trimestres, 386 € correspondant à un équivalent par mois.
Vous allez emprunter 100 000 €, au taux annuel de 2.3%. Pour rembourser cet emprunt sur 15 ans, vous allez devoir payer des mensualités de -657 € par mois.
Vous allez percevoir 386 € de loyer par mois. Ce revenu foncier va être assujeti à l'impôt sur le revenu et aux contributions sociales.Ces -83 € correspondent à une moyenne mensuelle sur 15 ans des écarts d'impôts et prélèvements sociaux que l'opération va générer.
Cette opération va générer de nouveaux revenus 386 € de loyer par mois) mais aussi des charges suplémentaires (-657 € de remboursement bancaire. Sur 15 ans, cette opération va également générer l'équivalent de -83 € d'impot complémentaire par mois. De manière à équilibrer les flux de cette opération vous devrez apporter 351 € de votre épargne.
Dans 15 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de la valeur de part de 1% par an, la valeur de revente de vos 100 parts sera de 105 532 €
Votre emprunt d'origine de -100 000 € étant sur 15 ans, vous avez remboursé la totalité de celui-ci
Au bout de 15 ans, et après avoir apporté tous les mois 351 €, vous aurez mobilisé -40 872 €
Dans 15 ans, en considérant que vous vendez vos partset que vous remboursez votre dette, vous disposerez d'un capital de 105 532 €
Revenu foncier Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir. Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable. Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation. Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer. De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +15,50%
Flux financier année après année La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus. La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année. De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs. En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot, vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
Pour toute l'opération Mensualité bancaire 4 602 € Cumul Intérèts (180 mois) 18 335 € Cumul mensualités 118 335 € Durée 180 mois
