En devenant propriétaire de la seule nue-propriété de parts de scpi, vous abandonnez les revenus liés à l'exploitation d'immeubles de bureau ou de commerce pendant une durée que vous déterminez en contrepartie d’un prix de souscription décoté. Au terme de la période de démembrement, vous devenez pleinement propriétaire et percevez des revenus complémentaires démultipliés. En effet, avec une même somme investie, le souscripteur acquiert un plus grand nombre de parts et bénéficie de plus de revenus à terme.
La rentabilité de votre investissement est directement liée à votre profil fiscal, donc de votre situation familiale, du nombre de parts fiscales de votre foyer (Célibataire, veuf, divorcé : 1 part, Marié ou pacsé : 2 parts auquel vous ajouté 0,5 part par enfants à charge et 1 part complète au-delà du 3eme enfant) de votre revenu
Choisissez une SCPI si vous connaissez la SCPI que vous souhaitez acquérir Saisissez le montant de l’investissement que vous voulez réaliser Précisez la durée et la décote (exemples 5 ans et 21%, 7 ans et 26%, 10 ans et 33%) Contactez-nous pour connaitre les meilleures décotes que nous négocions pour chaque SCPI
Modifiez les données relatives à votre crédit en précisant si besoin les taux d’emprunt, durée et apport éventuel. Le crédit peut être amortissable (remboursements mensuels fixes du capital et des intérêts) ou in fine (remboursement mensuel des intérêts, le montant de l’emprunt remboursé en totalité en fin de prêt).
Pendant la durée du démembrement, vous ne touchez pas de revenu. Au terme du démembrement, soit après 10 ans, l'usufruit est automatiquement réintégré à la nue-propriété et vous devenez pleinement et totalement propriétaire des parts de scpi.La décote de 30% appliquée à l'achat des parts vous permet d'acquérir plus de parts qu'en pleine propriété (143 parts avec une décote de 30% contre 100 parts en Pleine Propriété).Votre revenu au terme du démembrement est donc lui aussi majoré à 6 478 € contre 4 530 € en pleine-propriété.
Sur 10 ans, cette opération va mobiliser 100 100 € pour un capital à terme de 142 165 €.Le gain net de cette opération sera donc de 42 065 €Le gain de cette opération provient de la décote dont vous bénéficiez en début d'investissement (-30,00%) et de l'évolution de la valeur des parts (hypothèse : +1%)
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 100 100 € pendant 10 ans à +3,57%.Votre capital à 10 ans serait alors également de 142 165 € correspondant à la valeur des 143 parts dont vous retrouvez la pleine propriété à cette échéance.
Au terme du démembrement, soit après 10 ans, l'usufruit est automatiquement réintégré à la nue-propriété et vous devenez pleinement et totalement propriétaire des parts de scpi.La décote de 30% appliquée à l'achat des parts vous permet d'acquérir plus de parts qu'en pleine propriété (143 parts avec une décote de 30% contre 100 parts en Pleine Propriété.Votre capital au terme du démembrement est donc lui aussi majoré à 142 165 € contre 99 416 € en pleine-propriété.
En vous portant acquéreur de la nue-propriété des parts, vous bénéficierez d'une décote par rapport au prix de la pleine propriété. Acheter la nue-propriété de parts de SCPI permet d'échapper à la fiscalité qui frappe les revenus fonciers (revenus versés par les SCPI).Au terme de la période de démembrement, l'usufruit rejoint la nue-propriété sans aucune fiscalité.Vous pouvez déduire le montant de votre investissement de votre base ISF.
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
Revenu foncier Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir. Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable. Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation. Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer. De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
Flux financier année après année La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.Vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous apporter en terme de complément de revenu, fiscalité incluse.
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs. En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot, vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
Pour toute l'opération Mensualité bancaire - Cumul Intérèts (180 mois) - Cumul mensualités - Durée 180 mois
