A la veille des 6 ans d’Immorente 2 , Nicolas Van Den Hende, Directeur de l’Épargne de Sofidy détaille la stratégie de la SCPI. L’axe demeure résolument commercial pour se concentrer « sur des artères commerçantes de premier ordre à Paris et dans les grandes métropoles régionales ». Par ailleurs, Immorente 2...
DVM 2021
3.59%
TRI 10 ans
5.33 %
Données financières
Prix de souscription
304.14 €
Prix de cession
274.00 €
Dividendes - 2021
10.92 €
Distribution - 2021
3.59%
Date de création
2011
Immeubles - 2020
120
Capitalisation - 2021
92.2 M€
Description & Stratégie de la SCPI
25 ans après IMMORENTE (capitalisation de 2,8 milliard d’euros), Sofidy a lancé en 2011 une SCPI de murs de boutiques, IMMORENTE 2.
Sofidy oriente sa gestion vers une appréciation régulière du prix de la part et une politique de distribution de dividende plus modeste que la moyenne du secteur. Cette SCPI, à capital fixe, se développe par augmentations de capital successives. La 6eme augmentation de capital d’un montant de 15 millions d’euros a été cloturée en aout 2018 et porte la capitalisation de Immorente-2 à près de 70 M€.
Le portefeuille d’Immorente 2 est constitué d’une centaine de boutiques concentré sur des artères commerçantes dont près de la moitié est située à Paris et en proche banlieue ouest. En province, la SCPI est propriétaire de commerces dans de grandes villes comme Bordeaux ou Lyon.
Au cours de l’année 2017, immorente-2 a acquis 12 commerces "Prime" dans des rues commerçantes de grandes villes, pour un prix de revient global de 13M€. Ces investissements sont pour partie réalisés en ayant recours à l’effet de levier du crédit dans un contexte de taux d’intérêt favorable. Le ratio loan to value (LTV - dette bancaire rapportée aux valeurs d'expertises) s'élève à 37% en juin 2018.
Souscription
Etat
SCPI fermée à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2021
303 000
Nombre associés - 2021
653
Minimum de souscription
nc €
Frais de souscription
12.00 %
Démembrement
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
Dernières actualités de Immorente-2
13/09/2017
Actuellement en cours de souscriptions, Immorente 2 (Sofidy) va relever le montant de son augmentation de capital par l’émission de 9 000 parts supplémentaires. L’objectif est de porter le capital social de 29,6m€ à 39,5m€. L’opération doit s’achever le 13 mars sachant qu’elle pourra être aussi, clôturée par...
17/01/2017
Pierre Plus (Ciloger) acquiert 3 commerces pour un total de 3, 8 m€. Le 1er (267 M2) « en adéquation avec l’environnement tertiaire dense » est situé au pied de la Galerie de l’Esplanade à La Défense et est loué à une enseigne de restauration rapide. Les deux autres (1340m2) également loués sont en...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2020
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
329 parts RENDEMENT
100 062€ / Loyer de 299€ par mois
100 062€ / Loyer de 299€ par mois
Emprunt de 100 062€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
402 €
402 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -658 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(299 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 402 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
13 518 €
13 518 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 13 518 €
T R I
+4,64%
+4,64%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 006 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 824 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +4,64%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 60 574 €.
Capital à 10 ans
60 574 €
60 574 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 99 577 € et après remboursement de votre dette restante (-39 003 €), votre capital sera de 3 593 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 66 476 | 73 656 | 81 526 | 90 146 | 99 577 | 109 887 | 121 149 |
| Coût Global (Cumul) | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 | -47 056 |
| Capital à 10 ans | 27 472 | 34 652 | 42 523 | 51 143 | 60 574 | 70 884 | 82 145 |
| T R I | -10,28% | 0.00 % | -1,89% | +1,54% | +4,64% | +7,49% | +10,15% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Loyer | 2 695 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 35 029 |
| Intérêts | 1 694 | 2 144 | 2 010 | 1 873 | 1 733 | 1 590 | 1 444 | 1 294 | 1 140 | 983 | 16 729 |
| Base foncière | 1 001 | 1 449 | 1 582 | 1 719 | 1 859 | 2 002 | 2 149 | 2 299 | 2 452 | 2 609 | 19 122 |
| Deficit imputable | 1 001 | 1 449 | 1 582 | 1 719 | 1 859 | 2 002 | 2 149 | 2 299 | 2 452 | 2 609 | 19 122 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -110 | -159 | -174 | -189 | -205 | -220 | -236 | -253 | -270 | -1 816 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -200 | -290 | -316 | -344 | -372 | -400 | -430 | -460 | -490 | -3 303 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Remb bancaire | -5 920 | -7 894 | -7 894 | -7 894 | -7 894 | -7 894 | -7 894 | -7 894 | -7 894 | -7 894 | -76 965 |
| Loyer | 2 695 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 3 593 | 35 029 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -110 | -159 | -174 | -189 | -205 | -220 | -236 | -253 | -270 | -1 816 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -200 | -290 | -316 | -344 | -372 | -400 | -430 | -460 | -490 | -3 303 |
| Deficit tréso. | -3 226 | -4 611 | -4 750 | -4 792 | -4 834 | -4 878 | -4 922 | -4 967 | -5 014 | -5 061 | -47 056 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Trésorerie | -3 226 | -4 611 | -4 750 | -4 792 | -4 834 | -4 878 | -4 922 | -4 967 | -5 014 | -5 061 | |
| Epargne | 3 620 | 4 826 | 4 826 | 4 826 | 4 826 | 4 826 | 4 826 | 4 826 | 4 826 | 4 826 | |
| Solde compte | 394 | 609 | 684 | 719 | 711 | 660 | 564 | 423 | 235 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Immobilier | 90 146 | 91 047 | 91 958 | 92 878 | 93 806 | 94 744 | 95 692 | 96 649 | 97 615 | 98 591 | 99 577 |
| Dette | -100 062 | -95 835 | -90 085 | -84 202 | -78 181 | -72 021 | -65 717 | -59 267 | -52 667 | -45 914 | -39 003 |
| Solde compte | - | 394 | 609 | 684 | 719 | 711 | 660 | 564 | 423 | 235 | |
| Patrimoine Net | -9 916 | -4 394 | 2 481 | 9 360 | 16 344 | 23 434 | 30 634 | 37 945 | 45 371 | 52 913 | 60 574 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 001 | 1 449 | 1 582 | 1 719 | 1 859 | 2 002 | 2 149 | 2 299 | 2 452 | 2 609 | |
| Base Imposable | 59 501 | 59 949 | 60 082 | 60 219 | 60 359 | 60 502 | 60 649 | 60 799 | 60 952 | 61 109 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 171 | 3 220 | 3 235 | 3 250 | 3 265 | 3 281 | 3 297 | 3 314 | 3 330 | |
| CSG | 0 | -200 | -290 | -316 | -344 | -372 | -400 | -430 | -460 | -490 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -110 | -159 | -174 | -189 | -205 | -220 | -236 | -253 | -270 | -1 816 | |
| CSG | 0 | -200 | -290 | -316 | -344 | -372 | -400 | -430 | -460 | -490 | -522 | -3 303 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 894 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 729 €
Cumul mensualités
76 965 €
Durée
180 mois
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Annuités | 5 920 | 7 894 | 7 894 | 7 894 | 7 894 | 7 894 | 7 894 | 7 894 | 7 894 | 7 894 | 76 965 |
| dont Intérêts | 1 694 | 2 144 | 2 010 | 1 873 | 1 733 | 1 590 | 1 444 | 1 294 | 1 140 | 983 | 15 907 |
| dont Capital | 4 227 | 5 750 | 5 884 | 6 020 | 6 160 | 6 304 | 6 450 | 6 600 | 6 753 | 6 910 | 61 059 |
| Dette | 100 062 | 95 835 | 90 085 | 84 202 | 78 181 | 72 021 | 65 717 | 59 267 | 52 667 | 45 914 | 39 003 |