Créée il y a plus de 30 ans, la SCPI Eurofoncière 2 a connu un développement raisonnable, puisque sa capitalisation actuelle de 230 millions €, avec 20 millions € de collecte nette en 2018, la situe dans le milieu du classement des SCPI selon le critère de l’encours. En terme de positionnement géographique,...
SCPI BureauCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI EUROFONCIERE-2
Gestionnaire la-francaise-rem
DVM 2020
4.34%
TRI 10 ans
4.18 %
Données financières
Prix de souscription
257.00 €
Prix de cession
236.44 €
Dividendes - 2020
11.16 €
Distribution - 2020
4.34%
Date de création
1982
Immeubles - 2020
101
Capitalisation - 2020
261.0 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Eurofoncière 2 est une SCPI historique du Groupe La Française créée en 1982. D’une capitalisation modeste de 225 millions d’euros au 30 septembre 2018, cette Scpi d’entreprise a constitué un patrimoine d’une centaine d’immeubles majoritairement de bureaux répartis de manière équilibré sur toute la France et en Allemagne.
Eurofoncière 2 clôture son exercice 2017 avec une légère baisse de sa distribution de 11,76 €/part, un prix de souscription stable à 252 euros et un rendement de 4,67 %. En terme de comportement locatif, Eurofoncière 2 bénéficie d'un excellent taux d’occupation financier proche de 94 %. Les réserves augmentent fortement à 34% du dividende gràce au changement de plan comptable relatif aux gros entretiens et surtout en raison de son résultat courant en forte progression à 12,87 €/part.
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2020
1 015 609
Nombre associés - 2020
4 416
Minimum de souscription
252 €
Frais de souscription
9.60 %
Démembrement
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
Dernières actualités de Eurofonciere-2
En 2016, la finalisation de la stratégie de relance d’Eurofoncière 2 (La Française AM) a donné lieu à plusieurs investissements en Allemagne (Francfort) en France (Carré Daumesnil à Paris) et sous la forme d’un portefeuille de 4 actifs « Casino » à Paris et à Nanterre. Une autre acquisition commerciale en...
17/01/2017
Pierre Plus (Ciloger) acquiert 3 commerces pour un total de 3, 8 m€. Le 1er (267 M2) « en adéquation avec l’environnement tertiaire dense » est situé au pied de la Galerie de l’Esplanade à La Défense et est loué à une enseigne de restauration rapide. Les deux autres (1340m2) également loués sont en...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2020
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
389 parts RENDEMENT
99 973€ / Loyer de 362€ par mois
99 973€ / Loyer de 362€ par mois
Emprunt de 99 973€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
356 €
356 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -657 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(362 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 356 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
20 304 €
20 304 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 20 304 €
T R I
+7,60%
+7,60%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 9 997 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 272 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +7,60%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 60 888 €.
Capital à 10 ans
60 888 €
60 888 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 101 598 € et après remboursement de votre dette restante (-40 710 €), votre capital sera de 4 341 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 67 825 | 75 150 | 83 181 | 91 975 | 101 598 | 112 117 | 123 607 |
| Coût Global (Cumul) | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 | -40 584 |
| Capital à 10 ans | 27 115 | 34 441 | 42 471 | 51 266 | 60 888 | 71 408 | 82 897 |
| T R I | 0.00 % | -3,14% | +0,86% | +4,40% | +7,60% | +10,54% | +13,27% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Loyer | 2 171 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 41 242 |
| Intérêts | 1 136 | 2 175 | 2 042 | 1 906 | 1 767 | 1 625 | 1 479 | 1 330 | 1 178 | 1 022 | 16 524 |
| Base foncière | 1 034 | 2 166 | 2 299 | 2 435 | 2 574 | 2 716 | 2 862 | 3 011 | 3 163 | 3 319 | 25 580 |
| Deficit imputable | 1 034 | 2 166 | 2 299 | 2 435 | 2 574 | 2 716 | 2 862 | 3 011 | 3 163 | 3 319 | 25 580 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -114 | -238 | -253 | -268 | -283 | -299 | -315 | -331 | -348 | -2 449 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -207 | -433 | -460 | -487 | -515 | -543 | -572 | -602 | -633 | -4 452 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Remb bancaire | -3 943 | -7 887 | -7 887 | -7 887 | -7 887 | -7 887 | -7 887 | -7 887 | -7 887 | -7 887 | -74 925 |
| Loyer | 2 171 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 4 341 | 41 242 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -114 | -238 | -253 | -268 | -283 | -299 | -315 | -331 | -348 | -2 449 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -207 | -433 | -460 | -487 | -515 | -543 | -572 | -602 | -633 | -4 452 |
| Deficit tréso. | -1 773 | -3 866 | -4 217 | -4 258 | -4 300 | -4 344 | -4 388 | -4 433 | -4 479 | -4 526 | -40 584 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Trésorerie | -1 773 | -3 866 | -4 217 | -4 258 | -4 300 | -4 344 | -4 388 | -4 433 | -4 479 | -4 526 | |
| Epargne | 2 136 | 4 272 | 4 272 | 4 272 | 4 272 | 4 272 | 4 272 | 4 272 | 4 272 | 4 272 | |
| Solde compte | 363 | 769 | 824 | 837 | 809 | 737 | 622 | 461 | 254 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Immobilier | 91 975 | 92 895 | 93 824 | 94 762 | 95 710 | 96 667 | 97 633 | 98 610 | 99 596 | 100 592 | 101 598 |
| Dette | -99 973 | -97 166 | -91 454 | -85 609 | -79 628 | -73 509 | -67 247 | -60 839 | -54 283 | -47 574 | -40 710 |
| Solde compte | - | 363 | 769 | 824 | 837 | 809 | 737 | 622 | 461 | 254 | |
| Patrimoine Net | -7 998 | -3 908 | 3 139 | 9 977 | 16 919 | 23 967 | 31 124 | 38 392 | 45 774 | 53 272 | 60 888 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 034 | 2 166 | 2 299 | 2 435 | 2 574 | 2 716 | 2 862 | 3 011 | 3 163 | 3 319 | |
| Base Imposable | 59 534 | 60 666 | 60 799 | 60 935 | 61 074 | 61 216 | 61 362 | 61 511 | 61 663 | 61 819 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 175 | 3 299 | 3 314 | 3 329 | 3 344 | 3 360 | 3 376 | 3 392 | 3 409 | |
| CSG | 0 | -207 | -433 | -460 | -487 | -515 | -543 | -572 | -602 | -633 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -114 | -238 | -253 | -268 | -283 | -299 | -315 | -331 | -348 | -2 449 | |
| CSG | 0 | -207 | -433 | -460 | -487 | -515 | -543 | -572 | -602 | -633 | -664 | -4 452 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 887 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 524 €
Cumul mensualités
74 925 €
Durée
180 mois
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Annuités | 3 943 | 7 887 | 7 887 | 7 887 | 7 887 | 7 887 | 7 887 | 7 887 | 7 887 | 7 887 | 74 925 |
| dont Intérêts | 1 136 | 2 175 | 2 042 | 1 906 | 1 767 | 1 625 | 1 479 | 1 330 | 1 178 | 1 022 | 15 662 |
| dont Capital | 2 807 | 5 712 | 5 845 | 5 981 | 6 120 | 6 262 | 6 407 | 6 556 | 6 709 | 6 865 | 59 263 |
| Dette | 99 973 | 97 166 | 91 454 | 85 609 | 79 628 | 73 509 | 67 247 | 60 839 | 54 283 | 47 574 | 40 710 |