SCPI EUROVALYS simulation
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
100 000€ / Loyer de 375€ par mois
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'operation sur 10 ans
348 €
Afin d'assurer les mensualités de -657 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(375 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 348 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
19 531 €
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 19 531 €
+7,07%
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 000 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 176 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +7,07%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 60 578 €.
60 578 €
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 98 974 € et après remboursement de votre dette restante (-38 396 €), votre capital sera de 4 500 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 66 073 | 73 210 | 81 033 | 89 600 | 98 974 | 109 222 | 120 415 |
| Coût Global (Cumul) | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 | -41 046 |
| Capital à 10 ans | 27 677 | 34 813 | 42 636 | 51 204 | 60 578 | 70 825 | 82 018 |
| T R I | 0.00 % | -3,06% | +0,70% | +4,04% | +7,07% | +9,86% | +12,47% |
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +17,20%
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | TOTAL |
| Loyer | 3 750 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 44 250 |
| Intérêts | 1 876 | 2 132 | 1 998 | 1 861 | 1 721 | 1 577 | 1 431 | 1 280 | 1 127 | 970 | 16 780 |
| Base foncière | 1 874 | 2 368 | 2 502 | 2 639 | 2 779 | 2 923 | 3 069 | 3 220 | 3 373 | 3 530 | 28 279 |
| Deficit imputable | 1 874 | 2 368 | 2 502 | 2 639 | 2 779 | 2 923 | 3 069 | 3 220 | 3 373 | 3 530 | 28 279 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -262 | -332 | -350 | -369 | -389 | -409 | -430 | -451 | -472 | -3 465 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -322 | -407 | -430 | -454 | -478 | -503 | -528 | -554 | -580 | -4 257 |
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | TOTAL |
| Remb bancaire | -6 574 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -77 575 |
| Loyer | 3 750 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 4 500 | 44 250 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -262 | -332 | -350 | -369 | -389 | -409 | -430 | -451 | -472 | -3 465 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -322 | -407 | -430 | -454 | -478 | -503 | -528 | -554 | -580 | -4 257 |
| Deficit tréso. | -2 824 | -3 974 | -4 128 | -4 170 | -4 212 | -4 256 | -4 301 | -4 347 | -4 393 | -4 441 | -41 046 |
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |
| Trésorerie | -2 824 | -3 974 | -4 128 | -4 170 | -4 212 | -4 256 | -4 301 | -4 347 | -4 393 | -4 441 | |
| Epargne | 3 479 | 4 174 | 4 174 | 4 174 | 4 174 | 4 174 | 4 174 | 4 174 | 4 174 | 4 174 | |
| Solde compte | 654 | 855 | 901 | 906 | 868 | 786 | 659 | 486 | 267 | 0 |
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | TOTAL |
| Immobilier | 89 600 | 90 496 | 91 401 | 92 315 | 93 238 | 94 171 | 95 112 | 96 063 | 97 024 | 97 994 | 98 974 |
| Dette | -100 000 | -95 302 | -89 545 | -83 653 | -77 625 | -71 457 | -65 145 | -58 687 | -52 078 | -45 316 | -38 396 |
| Solde compte | - | 654 | 855 | 901 | 906 | 868 | 786 | 659 | 486 | 267 | |
| Patrimoine Net | -10 400 | -4 152 | 2 711 | 9 563 | 16 519 | 23 581 | 30 753 | 38 036 | 45 432 | 52 946 | 60 578 |
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 4 112 | 4 112 | 4 112 | 4 112 | 4 112 | 4 112 | 4 112 | 4 112 | 4 112 |
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 874 | 2 368 | 2 502 | 2 639 | 2 779 | 2 923 | 3 069 | 3 220 | 3 373 | 3 530 | |
| Base Imposable | 60 374 | 60 868 | 61 002 | 61 139 | 61 279 | 61 423 | 61 569 | 61 720 | 61 873 | 62 030 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 4 374 | 4 443 | 4 462 | 4 481 | 4 501 | 4 521 | 4 542 | 4 563 | 4 584 | |
| CSG | 0 | -322 | -407 | -430 | -454 | -478 | -503 | -528 | -554 | -580 |
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -262 | -332 | -350 | -369 | -389 | -409 | -430 | -451 | -472 | -3 465 | |
| CSG | 0 | -322 | -407 | -430 | -454 | -478 | -503 | -528 | -554 | -580 | -607 | -4 257 |
| Année | 2019 | 2020 | 2021 | 2022 | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | |
| Annuités | 6 574 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 77 575 |
| dont Intérêts | 1 876 | 2 132 | 1 998 | 1 861 | 1 721 | 1 577 | 1 431 | 1 280 | 1 127 | 970 | 15 971 |
| dont Capital | 4 698 | 5 757 | 5 891 | 6 028 | 6 168 | 6 312 | 6 458 | 6 609 | 6 762 | 6 919 | 61 604 |
| Dette | 100 000 | 95 302 | 89 545 | 83 653 | 77 625 | 71 457 | 65 145 | 58 687 | 52 078 | 45 316 | 38 396 |