Lors du dernier bulletin d’information publié au titre du 1er trimestre 2020, la société de gestion Advenis dresse un constat plutôt encourageant des perspectives de la SCPI Eurovalys pour l’année en cours. A l’issue d’un 1er trimestre plus qu’honorable, au cours duquel la distribution de la SCPI a été...
DVM 2022
4.57%
TRI 10 ans
0.00 %
Données financières
Prix de souscription
1 030.00 €
Prix de cession
912.58 €
Dividendes - 2022
47.08 €
Distribution - 2022
4.57%
Date de création
2015
Immeubles - 2022
33
Capitalisation - 2022
955.6 M€
Description & Stratégie de la SCPI
La SCPI Eurovalys est une scpi à capital variable créée en 2015 principalement investie en bureaux et en Allemagne.
Présente en Allemagne depuis 2005, Advenis, société de gestion de la SCPI Eurovalys gère 70 immeubles pour 1 miliard d'euros d'actifs sous gestion et 880 locataires. Cette expertise du marché allemand est mise à profit au sein de la SCPI Eurovalys.
L'objectif d'Eurovalys est de constituer un patrimoine immobilier composé d’actifs de commerces et de bureaux et d’autres types d’actifs (résidentiel, logistique, hôtels…). A Mi 2018, le patrimoine de la SCPI capitalisant 162 M€ est constitué à 100% de bureaux en Allemagne réparti sur 8 immeubles délivrant une surface locative de 60 000M².
Eurovalys à versé un dividende stable de 45 € pour un prix de souscription de 1 000 €, soit un rendement sur valeur de marché de 4,50% en 2017. Advenis prévoit une distribution équivalente pour 2018.
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2022
927 790
Nombre associés - 2022
13 664
Minimum de souscription
1 030 €
Frais de souscription
11.40 %
Démembrement
Assurance Vie
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Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2022
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
97 parts RENDEMENT
99 910€ / Loyer de 389€ par mois
99 910€ / Loyer de 389€ par mois
Emprunt de 99 910€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
336 €
336 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -657 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(389 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 336 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
19 223 €
19 223 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 19 223 €
T R I
+7,38%
+7,38%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 9 991 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 032 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +7,38%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 58 256 €.
Capital à 10 ans
58 256 €
58 256 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 97 781 € et après remboursement de votre dette restante (-39 525 €), votre capital sera de 4 666 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 65 277 | 72 327 | 80 056 | 88 520 | 97 781 | 107 906 | 118 964 |
| Coût Global (Cumul) | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 | -39 033 |
| Capital à 10 ans | 25 752 | 32 802 | 40 531 | 48 995 | 58 256 | 68 381 | 79 439 |
| T R I | 0.00 % | -3,28% | +0,70% | +4,21% | +7,38% | +10,29% | +12,99% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Loyer | 3 110 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 45 102 |
| Intérêts | 1 507 | 2 152 | 2 018 | 1 882 | 1 743 | 1 600 | 1 454 | 1 304 | 1 152 | 995 | 16 642 |
| Base foncière | 1 604 | 2 514 | 2 647 | 2 784 | 2 923 | 3 066 | 3 212 | 3 361 | 3 514 | 3 671 | 29 295 |
| Deficit imputable | 1 604 | 2 514 | 2 647 | 2 784 | 2 923 | 3 066 | 3 212 | 3 361 | 3 514 | 3 671 | 29 295 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -176 | -277 | -291 | -306 | -322 | -337 | -353 | -370 | -387 | -2 819 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -321 | -503 | -529 | -557 | -585 | -613 | -642 | -672 | -703 | -5 125 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Remb bancaire | -5 255 | -7 882 | -7 882 | -7 882 | -7 882 | -7 882 | -7 882 | -7 882 | -7 882 | -7 882 | -76 192 |
| Loyer | 3 110 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 4 666 | 45 102 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -176 | -277 | -291 | -306 | -322 | -337 | -353 | -370 | -387 | -2 819 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -321 | -503 | -529 | -557 | -585 | -613 | -642 | -672 | -703 | -5 125 |
| Deficit tréso. | -2 144 | -3 713 | -3 996 | -4 037 | -4 079 | -4 122 | -4 167 | -4 212 | -4 258 | -4 306 | -39 033 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Trésorerie | -2 144 | -3 713 | -3 996 | -4 037 | -4 079 | -4 122 | -4 167 | -4 212 | -4 258 | -4 306 | |
| Epargne | 2 692 | 4 038 | 4 038 | 4 038 | 4 038 | 4 038 | 4 038 | 4 038 | 4 038 | 4 038 | |
| Solde compte | 548 | 872 | 915 | 916 | 875 | 790 | 662 | 488 | 268 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Immobilier | 88 520 | 89 405 | 90 300 | 91 203 | 92 115 | 93 036 | 93 966 | 94 906 | 95 855 | 96 813 | 97 781 |
| Dette | -99 910 | -96 162 | -90 432 | -84 568 | -78 569 | -72 429 | -66 147 | -59 720 | -53 142 | -46 412 | -39 525 |
| Solde compte | - | 548 | 872 | 915 | 916 | 875 | 790 | 662 | 488 | 268 | |
| Patrimoine Net | -11 390 | -6 209 | 740 | 7 549 | 14 462 | 21 481 | 28 609 | 35 848 | 43 200 | 50 669 | 58 256 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 604 | 2 514 | 2 647 | 2 784 | 2 923 | 3 066 | 3 212 | 3 361 | 3 514 | 3 671 | |
| Base Imposable | 60 104 | 61 014 | 61 147 | 61 284 | 61 423 | 61 566 | 61 712 | 61 861 | 62 014 | 62 171 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 237 | 3 337 | 3 352 | 3 367 | 3 382 | 3 398 | 3 414 | 3 430 | 3 447 | |
| CSG | 0 | -321 | -503 | -529 | -557 | -585 | -613 | -642 | -672 | -703 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -176 | -277 | -291 | -306 | -322 | -337 | -353 | -370 | -387 | -2 819 | |
| CSG | 0 | -321 | -503 | -529 | -557 | -585 | -613 | -642 | -672 | -703 | -734 | -5 125 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 882 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 642 €
Cumul mensualités
76 192 €
Durée
180 mois
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Annuités | 5 255 | 7 882 | 7 882 | 7 882 | 7 882 | 7 882 | 7 882 | 7 882 | 7 882 | 7 882 | 76 192 |
| dont Intérêts | 1 507 | 2 152 | 2 018 | 1 882 | 1 743 | 1 600 | 1 454 | 1 304 | 1 152 | 995 | 15 807 |
| dont Capital | 3 748 | 5 730 | 5 864 | 6 000 | 6 139 | 6 282 | 6 428 | 6 577 | 6 730 | 6 887 | 60 385 |
| Dette | 99 910 | 96 162 | 90 432 | 84 568 | 78 569 | 72 429 | 66 147 | 59 720 | 53 142 | 46 412 | 39 525 |