Le bulletin semestriel d’information de la SCPI Edissimmo a été publié fin juillet et il réserve de bonnes surprises aux associés qui avaient eu droit au « régime sec » pour le 1er trimestre en termes de revenus distribués. En effet, alors que l’acompte de T1 2020 était de 1,65 €, soit 30% de moins que les...
SCPI BureauCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI EDISSIMMO
Gestionnaire amundi-immobilier
DVM 2021
3.67%
TRI 10 ans
5.78 %
Données financières
Prix de souscription
237.00 €
Prix de cession
218.06 €
Dividendes - 2021
8.70 €
Distribution - 2021
3.67%
Date de création
1986
Immeubles - 2021
192
Capitalisation - 2021
4 012.5 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Edissimmo est la plus importante SCPI d’immobilier d’entreprise géré par la société de gestion Amundi Immobilier avec une capitalisation dépassant les 2,8 milliards. A ce titre, Edissimmo bénéficie pleinement de la mutualisation et de la diversification des risques sur un large patrimoine principalement de bureaux franciliens.
La collecte nette d’Edissimmo en 2017 s’est élevée à 360 millions d’euros qui ont permis 16 acquisitions pour un montant de 1.12 Milliards d'euro . En pleine phase de restructuration, Edissimo s’attelle à redresser son taux d’occupation financier en procédant à une réallocation de son patrimoine immobilier avec la cession de 2 actifs en 2017. Le ratio d'endettement (loan to value) d'Edissimmo passe de 22,17% à 29,44% fin 2017.
En 2017, Edissimo a distribué un dividende en baisse à 9,95€ /part dont 1,19€ prélevées sur le compte de réserve des plus-value lui pernettant de maintenir son report à nouveau à hauteur de 6,36€. Avec ces confortables réserves, Amundi Immobilier a pour objectif la distribution d'un dividende de 9,80 € par part pour 2017.
Au troisième trimestre 2018, Edissimmo devient la plus importante SCPI du marché et dépasse Immorente avec une capitalisation de 2.887 M€.
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2021
16 930 512
Nombre associés - 2021
60 796
Minimum de souscription
237 €
Frais de souscription
7.99 %
Démembrement
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
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29/04/2019
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Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2021
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
422 parts RENDEMENT
100 014€ / Loyer de 306€ par mois
100 014€ / Loyer de 306€ par mois
Emprunt de 100 014€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
397 €
397 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -658 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(306 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 397 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
16 361 €
16 361 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 16 361 €
T R I
+5,45%
+5,45%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 001 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 764 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +5,45%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 63 247 €.
Capital à 10 ans
63 247 €
63 247 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 101 649 € et après remboursement de votre dette restante (-38 402 €), votre capital sera de 3 671 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 67 859 | 75 188 | 83 222 | 92 021 | 101 649 | 112 173 | 123 669 |
| Coût Global (Cumul) | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 | -46 886 |
| Capital à 10 ans | 29 457 | 36 786 | 44 821 | 53 619 | 63 247 | 73 772 | 85 267 |
| T R I | -8,78% | 0.00 % | -0,83% | +2,46% | +5,45% | +8,22% | +10,80% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL |
| Loyer | 3 060 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 36 102 |
| Intérêts | 1 877 | 2 132 | 1 998 | 1 861 | 1 721 | 1 577 | 1 431 | 1 281 | 1 127 | 970 | 16 783 |
| Base foncière | 1 183 | 1 540 | 1 673 | 1 810 | 1 951 | 2 094 | 2 241 | 2 391 | 2 544 | 2 702 | 20 128 |
| Deficit imputable | 1 183 | 1 540 | 1 673 | 1 810 | 1 951 | 2 094 | 2 241 | 2 391 | 2 544 | 2 702 | 20 128 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -130 | -169 | -184 | -199 | -215 | -230 | -246 | -263 | -280 | -1 917 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -237 | -308 | -335 | -362 | -390 | -419 | -448 | -478 | -509 | -3 485 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL |
| Remb bancaire | -6 575 | -7 890 | -7 890 | -7 890 | -7 890 | -7 890 | -7 890 | -7 890 | -7 890 | -7 890 | -77 586 |
| Loyer | 3 060 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 3 671 | 36 102 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -130 | -169 | -184 | -199 | -215 | -230 | -246 | -263 | -280 | -1 917 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -237 | -308 | -335 | -362 | -390 | -419 | -448 | -478 | -509 | -3 485 |
| Deficit tréso. | -3 516 | -4 585 | -4 696 | -4 737 | -4 780 | -4 823 | -4 868 | -4 913 | -4 960 | -5 007 | -46 886 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Trésorerie | -3 516 | -4 585 | -4 696 | -4 737 | -4 780 | -4 823 | -4 868 | -4 913 | -4 960 | -5 007 | |
| Epargne | 3 973 | 4 768 | 4 768 | 4 768 | 4 768 | 4 768 | 4 768 | 4 768 | 4 768 | 4 768 | |
| Solde compte | 458 | 640 | 713 | 743 | 731 | 676 | 576 | 431 | 239 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL |
| Immobilier | 92 021 | 92 942 | 93 871 | 94 810 | 95 758 | 96 715 | 97 682 | 98 659 | 99 646 | 100 642 | 101 649 |
| Dette | -100 014 | -95 315 | -89 557 | -83 665 | -77 636 | -71 467 | -65 154 | -58 695 | -52 085 | -45 322 | -38 402 |
| Solde compte | - | 458 | 640 | 713 | 743 | 731 | 676 | 576 | 431 | 239 | |
| Patrimoine Net | -7 993 | -1 916 | 4 954 | 11 857 | 18 865 | 25 980 | 33 204 | 40 541 | 47 992 | 55 560 | 63 247 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 183 | 1 540 | 1 673 | 1 810 | 1 951 | 2 094 | 2 241 | 2 391 | 2 544 | 2 702 | |
| Base Imposable | 59 683 | 60 040 | 60 173 | 60 310 | 60 451 | 60 594 | 60 741 | 60 891 | 61 044 | 61 202 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 191 | 3 230 | 3 245 | 3 260 | 3 275 | 3 291 | 3 307 | 3 324 | 3 341 | |
| CSG | 0 | -237 | -308 | -335 | -362 | -390 | -419 | -448 | -478 | -509 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -130 | -169 | -184 | -199 | -215 | -230 | -246 | -263 | -280 | -1 917 | |
| CSG | 0 | -237 | -308 | -335 | -362 | -390 | -419 | -448 | -478 | -509 | -540 | -3 485 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 890 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 783 €
Cumul mensualités
77 586 €
Durée
180 mois
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Annuités | 6 575 | 7 890 | 7 890 | 7 890 | 7 890 | 7 890 | 7 890 | 7 890 | 7 890 | 7 890 | 77 586 |
| dont Intérêts | 1 877 | 2 132 | 1 998 | 1 861 | 1 721 | 1 577 | 1 431 | 1 281 | 1 127 | 970 | 15 974 |
| dont Capital | 4 699 | 5 758 | 5 892 | 6 029 | 6 169 | 6 313 | 6 459 | 6 609 | 6 763 | 6 920 | 61 612 |
| Dette | 100 014 | 95 315 | 89 557 | 83 665 | 77 636 | 71 467 | 65 154 | 58 695 | 52 085 | 45 322 | 38 402 |