C’est une autre société de gestion de SCPI, La Française REIM, qui est contrepartie vendeuse sur cette opération, pour le compte de ses SCPI. L’actif de bureaux « R Com » est situé au 7 rue Henri Becquerel, au cœur du pôle tertiaire de Rueil 2000, sur lequel Perial AM est déjà présent via ses SCPI. Il...
SCPI BureauCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI PF Grand Paris
Gestionnaire perial-asset-management
DVM 2023
4.34%
TRI 10 ans
5.00 %
Données financières
Prix de souscription
458.00 €
Prix de cession
414.49 €
Dividendes - 2023
23.60 €
Distribution - 2023
4.34%
Date de création
1966
Immeubles - 2023
101
Capitalisation - 2023
1 066.1 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Créée en 1966, PF Grand Paris (PF1 ou Participation Foncière 1) est l’une des plus anciennes SCPI du marché d’immobilier d’entreprise. Son patrimoine est constitué pour 92% de bureaux majoritairement investi en région parisienne et représente 121 immeubles pour 483 locataires.
Après l'absorption de PF2 en 2012 et la formation d'un ensemble de 500 M€ de capitalisation pour 14 000 associés, PF1 a réouvert son capital en octobre 2017 et réaffirme sa stratégie d’allocation d’actifs centré sur les actifs tertiaires à Paris et en Ile de France et entend profiter des opportunités offertes par le Grand Paris.
En 2017, PF1 a distribué un dividende stable à 20€ /part correspondant à une distribution de 4,35%. Pour 2018, la société de gestion anticipe une augmentation du dividende à 21 € et une revalorisation de son prix de souscription.
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2023
2 327 733
Nombre associés - 2023
22 613
Minimum de souscription
4 580 €
Frais de souscription
9.50 %
Démembrement
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
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Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2023
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
218 parts RENDEMENT
99 844€ / Loyer de 429€ par mois
99 844€ / Loyer de 429€ par mois
Emprunt de 99 844€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
308 €
308 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -656 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(429 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 308 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
25 167 €
25 167 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 25 167 €
T R I
+9,53%
+9,53%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond au placement de 3 696 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +9,53%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 61 476 €.
Capital à 10 ans
61 476 €
61 476 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 99 812 € et après remboursement de votre dette restante (-38 337 €), votre capital sera de 5 145 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 66 633 | 73 830 | 81 719 | 90 359 | 99 812 | 110 147 | 121 435 |
| Coût Global (Cumul) | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 | -36 308 |
| Capital à 10 ans | 28 296 | 35 493 | 43 382 | 52 022 | 61 476 | 71 810 | 83 098 |
| T R I | 0.00 % | -0,42% | +3,26% | +6,54% | +9,53% | +12,29% | +14,87% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | TOTAL |
| Loyer | 4 287 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 50 591 |
| Intérêts | 1 873 | 2 128 | 1 995 | 1 858 | 1 718 | 1 575 | 1 428 | 1 278 | 1 125 | 968 | 16 754 |
| Base foncière | 2 414 | 3 017 | 3 150 | 3 287 | 3 427 | 3 570 | 3 716 | 3 866 | 4 020 | 4 177 | 34 644 |
| Deficit imputable | 2 414 | 3 017 | 3 150 | 3 287 | 3 427 | 3 570 | 3 716 | 3 866 | 4 020 | 4 177 | 34 644 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -266 | -332 | -347 | -362 | -377 | -393 | -409 | -425 | -442 | -3 351 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -483 | -603 | -630 | -657 | -685 | -714 | -743 | -773 | -804 | -6 093 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | TOTAL |
| Remb bancaire | -6 564 | -7 877 | -7 877 | -7 877 | -7 877 | -7 877 | -7 877 | -7 877 | -7 877 | -7 877 | -77 454 |
| Loyer | 4 287 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 5 145 | 50 591 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -266 | -332 | -347 | -362 | -377 | -393 | -409 | -425 | -442 | -3 351 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -483 | -603 | -630 | -657 | -685 | -714 | -743 | -773 | -804 | -6 093 |
| Deficit tréso. | -2 277 | -3 480 | -3 667 | -3 708 | -3 751 | -3 794 | -3 839 | -3 884 | -3 930 | -3 978 | -36 308 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
| Trésorerie | -2 277 | -3 480 | -3 667 | -3 708 | -3 751 | -3 794 | -3 839 | -3 884 | -3 930 | -3 978 | |
| Epargne | 3 077 | 3 692 | 3 692 | 3 692 | 3 692 | 3 692 | 3 692 | 3 692 | 3 692 | 3 692 | |
| Solde compte | 800 | 1 013 | 1 038 | 1 022 | 963 | 862 | 715 | 524 | 286 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | TOTAL |
| Immobilier | 90 359 | 91 262 | 92 175 | 93 097 | 94 028 | 94 968 | 95 918 | 96 877 | 97 846 | 98 824 | 99 812 |
| Dette | -99 844 | -95 153 | -89 405 | -83 523 | -77 504 | -71 345 | -65 043 | -58 595 | -51 997 | -45 245 | -38 337 |
| Solde compte | - | 800 | 1 013 | 1 038 | 1 022 | 963 | 862 | 715 | 524 | 286 | |
| Patrimoine Net | -9 485 | -3 091 | 3 783 | 10 612 | 17 546 | 24 586 | 31 736 | 38 997 | 46 373 | 53 865 | 61 476 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 2 414 | 3 017 | 3 150 | 3 287 | 3 427 | 3 570 | 3 716 | 3 866 | 4 020 | 4 177 | |
| Base Imposable | 60 914 | 61 517 | 61 650 | 61 787 | 61 927 | 62 070 | 62 216 | 62 366 | 62 520 | 62 677 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 326 | 3 393 | 3 407 | 3 422 | 3 438 | 3 453 | 3 470 | 3 486 | 3 503 | |
| CSG | 0 | -483 | -603 | -630 | -657 | -685 | -714 | -743 | -773 | -804 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -266 | -332 | -347 | -362 | -377 | -393 | -409 | -425 | -442 | -3 351 | |
| CSG | 0 | -483 | -603 | -630 | -657 | -685 | -714 | -743 | -773 | -804 | -835 | -6 093 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 877 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 754 €
Cumul mensualités
77 454 €
Durée
180 mois
| Année | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | 2035 | |
| Annuités | 6 564 | 7 877 | 7 877 | 7 877 | 7 877 | 7 877 | 7 877 | 7 877 | 7 877 | 7 877 | 77 454 |
| dont Intérêts | 1 873 | 2 128 | 1 995 | 1 858 | 1 718 | 1 575 | 1 428 | 1 278 | 1 125 | 968 | 15 947 |
| dont Capital | 4 691 | 5 748 | 5 882 | 6 019 | 6 159 | 6 302 | 6 448 | 6 598 | 6 752 | 6 909 | 61 507 |
| Dette | 99 844 | 95 153 | 89 405 | 83 523 | 77 504 | 71 345 | 65 043 | 58 595 | 51 997 | 45 245 | 38 337 |