Edissimmo se projette au-delà de la zone euro

SCPI BureauCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI EDISSIMMO
Gestionnaire amundi-immobilier
DVM 2023
3.67%
TRI 10 ans
5.78 %
Edissimmo se projette au-delà de la zone euro 22 août 2017

Soutenue par une collecte nette exceptionnelle de 346,2m€, le patrimoine d Edissimmo (Amundi Immobilier) a été fortement modifié en 2016. Un portefeuille de 27 biens à la vacance élevée ou sur des marchés locatifs difficiles a été cédé (269m€).. sauf que la nécessité d’opérer ce nettoyage qualitatif s’est traduite par une perte de 1,25€ par part tandis que la société de Gestion « en rémunération conventionnelle a encaissé de l’ordre de 0,26 € ».

En parallèle, la SCPI acquis a 13 actifs (2 en VEFA) dont 12 détenus via des SCI pour un montant total de 478 m€ et un rendement immobilier moyen de 4,82%. Le cru passé signe aussi « pour la première fois », 4 investissements en dehors de France (75% de l’actif) : 3 aux Pays Bas et un en Allemagne.

Le taux d’occupation financier, un élément considéré « comme particulièrement important pour assurer une bonne rentabilité » a bien progressé sous l’effet des arbitrages et des nouvelles entrées. De 85,9% en 2015, il atteint en moyenne 87,82% fin décembre. Du coup, le dividende a été fixé à 10,5€ soit un taux de distribution de 4,47% pour un prix de souscription moyen de 235€ (+2,48%, vs 229€). Financé en partie par un prélèvement sur la réserve de plus values (3,4€), ce montant a permis de renforcer le report à nouveau de 2, 52€. Au terme de l’exercice, le matelas de sécurité représente ainsi 6,37€ (vs 3,85€), un niveau supérieur à un trimestre de distribution (221 jours).

Plutôt positif sur l’activité de la SCPI en 2016, le conseil de surveillance est en revanche, critique quant « la progression des commissions perçues par la société de gestion issues de leur « empilage historique » et accentuées depuis le passage en capital variable ». N’hésitant pas à évoquer « une réelle captation de la création de valeur » il estime que le poids des commissions par rapport aux produits locatifs s’est accru en passant de 10,14 % en 2010 à 39,85 % en 2016. Cette dérive quantitative associée à un relatif manque de transparence figure parmi les thèmes qui seront abordés « lors de la prochaine AG de 2018 ».

Et 2017 ? Malgré le souhait de défendre un « dividende sans rupture » en prélevant éventuellement sur le report à nouveau et la réserve de plus-value immobilière Edissimmo est aujourd’hui, confronté à un environnement plus difficile. Du coup, la distribution prévisionnelle serait revue à la baisse avec 3 premiers acomptes à 2,5€ sur la base d’une distribution annuelle de 10 €. Mais « Le dernier acompte pourrait être modifie en fonction du résultat de n d’année et des événements intervenus durant l’exercice ».

Au delà des chiffres, il s’agit surtout pour Edissmmo de conduire une « politique nouvelle volontariste et proactive permettant d’exploiter toutes ses potentialités ». Tout en restant principalement axées sur le segment des bureaux, la stratégie vise un recentrage sur Paris et des investissements sur « certains pays étrangers », lesquels pourront faire l’objet d’une couverture « afin de se prémunir du risque de change ».

3 critères ont été définis pour mener à bien ce projet : D’abord une collecte annuelle nette estimée en 2017 autour de 400m€  "qui donneront des moyens significatifs pour investir" . Deuxio, un ajustement à la baisse du dividende afin de conforter les réserves  "nécessaires à sa nouvelle politique d’investissement" . Puis le recours à l’effet de levier pour profiter des faibles taux du crédit et de l’excellente solvabilité de la SCPI.