Capiforce Pierre : une SCPI diversifiée et circonscrite localement.
Il y a au moins un point sur lequel Paref Gestion et le conseil de surveillance de Capiforce Pierre s’accorde : en 2016, la gestion de la SCPI a été « efficace et les résultats très satisfaisants ». Grâce notamment à la vente d’une maison de retraite (10m€,) la SCPI a su rapidement réinvestir dans 10 actifs (11m€), dont 9 commerciaux. Ces acquisitions ont 2 vertus. Elles ont d’abord rééquilibré le patrimoine dans le sens d’une diminution du risque locatif : le plus gros actif ne représente désormais plus que 11% de l’ensemble des immeubles contre 20% en 2015. Deuxio, le segment commercial se trouve largement renforcé (61% vs 48%). Surtout, Il fait la part belle à ceux parisiens (50%) qui sont considérés comme « plus sécurisés ».
Sur la construction du résultat, Paref Gestion note que les investissements ayant été réalisés tout au long de l’année, les recettes locatives ont donc été « provisoirement inférieures » à 2015. « Donc le résultat a baissé ». Le revenu s’est ainsi élevé à 14,31€, auquel s’est ajoutée une distribution de plus values (1,53€), soit un total identique à l’exercice précédent : 15,84€. Moyennant une hausse de 2,77% du prix acquéreur (318€ vs 309€), le taux de distribution ressort à 4,99% (vs 5,13%). Du côté du report à nouveau, il s’élève à 5,58€, représentant ainsi un peu plus de 4 mois de distribution. Par ailleurs, l’expertise immobilière du patrimoine (55 340K€ pour un prix d’achat de 44 585K€) fait ressortir à périmètre constant, une hausse de + 2,13% en l’espace d’un an. Somme toute, la SCPI « demeure un excellent placement » déclare la société de gestion.
Malgré ce panorama positif, le conseil de surveillance déplore certains « désordres » au cours de l’exercice. Tatillon, il relève par exemple : des bugs informatiques ayant perturbé la distribution des acomptes, le prix onéreux et le manque de rigueur du prestataire externe chargé de la tenue de l’AG, l’envoi tardif des rapports d’activité qui ont empêché d’examiner sérieusement la situation de la SCPI, l’absence d’états budgétaires pour 2017 « même si les paramètres fondamentaux de la SCPI sont excellents »,. Il relève également « un trop grand écart, entre le résultat comptable (14,33€) et le résultat fiscal (17,86€) à déclarer aux impôts », un classement des immeubles du patrimoine réalisés par année plutôt que par typologie ou encore l’absence d’un plan quinquennal des travaux pour évaluer une « provision pour gros travaux, jugée suffisamment conséquente ». Néanmoins, le conseil tempère ses griefs. Capiforce Pierre, « sur le plan patrimonial, le plus important », donne « une pleine satisfaction » … et « reste sans conteste à la première place des SCPI diversifiées de sa catégorie ». Venant d’un conseil de surveillance qui ne laisse rien passer, cette affirmation est à retenir !