Il y a au moins un point sur lequel Paref Gestion et le conseil de surveillance de Capiforce Pierre s’accorde : en 2016, la gestion de la SCPI a été « efficace et les résultats très satisfaisants ». Grâce notamment à la vente d’une maison de retraite (10m€,) la SCPI a su rapidement réinvestir dans 10 actifs ...
SCPI DiversifieeCapital fixeSouscription sur marché secondaire
SCPI CAPIFORCE-PIERRE
Gestionnaire paref-gestion
DVM 2023
6.81%
TRI 10 ans
2.09 %
Données financières
Prix de souscription
222.11 €
Prix de cession
200.10 €
Dividendes - 2023
15.18 €
Distribution - 2023
6.81%
Date de création
1982
Immeubles - 2023
94
Capitalisation - 2023
85.8 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Composée de 80 immeubles, pour une capitalisation de 60 M€, la SCPI Capiforce Pierre est issue de la fusion des SCPI Capital Pierre 1 et Natio Médiforce Pierre en 2007.
Depuis 2015, Paref Gestion mène un politique d'arbitrage en cédant de grands actifs (18 M€ en 2 ans pour 2 biens) et recentre le patrimoine de Capiforce vers des actifs de petites tailles, plus diversifiés, prioritairement vers des commerces parisiens. Ainsi le pourcentage de Commerce en septembre 2017 atteint 63%
Le résultat courant 2016 est en légère baisse en raison de la cession d'un actif représentant 20 % de la capitalisation. On notera que le manque à gagner locatif (200 Ke) lié à son réinvestissement est largement compensé par la plus-value réalisée sur cette opération (2 814 K€).
La distribution a été relevée à 16,35€ dont 2,04 € de distribution de plus-value délivrant un rendement de 5,14 % par rapport au prix moyen acheteur sur le marché secondaire de 318 €.
Souscription
Etat
Marché secondaire
Gestionnaire
Nombre de parts - 2023
377 131
Nombre associés - 2023
3 332
Minimum de souscription
nc €
Frais de souscription
12.00 %
Démembrement
Assurance Vie
Dernières actualités de Capiforce-pierre
26/12/2016
Paref Gestion peut être fier de son travail. Car, dans un contexte économique français morose, Capiforce Pierre « présente une situation solide ». Au 3ème trimestre, les taux d’occupation physiques ou financiers demeurent supérieurs à 98 % (98,4% et 98,9%). Quant au 3ème acompte il est conforme aux...
27/07/2015
Pour Capiforce Pierre, le dernier exercice 2014 a été celui de « la poursuite de la dynamique de gestion impulsée lors de la reprise par Paref Gestion en 2013 ». La politique d’arbitrage des actifs non stratégiques ou matures a vu la cession d’un local d’activité (Heudebouville, 250k€). Dans...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2023
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
450 parts RENDEMENT
99 950€ / Loyer de 569€ par mois
99 950€ / Loyer de 569€ par mois
Emprunt de 99 950€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
205 €
205 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -657 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(569 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 205 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
34 606 €
34 606 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 34 606 €
T R I
+17,30%
+17,30%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 9 995 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 2 460 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +17,30%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 57 611 €.
Capital à 10 ans
57 611 €
57 611 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 99 466 € et après remboursement de votre dette restante (-41 855 €), votre capital sera de 6 831 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 66 401 | 73 573 | 81 435 | 90 045 | 99 466 | 109 764 | 121 013 |
| Coût Global (Cumul) | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 | -23 004 |
| Capital à 10 ans | 24 546 | 31 718 | 39 580 | 48 190 | 57 611 | 67 909 | 79 158 |
| T R I | +1,25% | +6,13% | +10,30% | +13,98% | +17,30% | +20,36% | +23,21% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Loyer | 2 277 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 63 756 |
| Intérêts | 761 | 2 196 | 2 064 | 1 929 | 1 790 | 1 649 | 1 504 | 1 355 | 1 203 | 1 048 | 16 388 |
| Base foncière | 1 516 | 4 635 | 4 767 | 4 902 | 5 041 | 5 182 | 5 327 | 5 476 | 5 628 | 5 783 | 48 257 |
| Deficit imputable | 1 516 | 4 635 | 4 767 | 4 902 | 5 041 | 5 182 | 5 327 | 5 476 | 5 628 | 5 783 | 48 257 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -167 | -510 | -524 | -539 | -554 | -570 | -586 | -602 | -619 | -4 672 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -303 | -927 | -953 | -980 | -1 008 | -1 036 | -1 065 | -1 095 | -1 126 | -8 495 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Remb bancaire | -2 628 | -7 885 | -7 885 | -7 885 | -7 885 | -7 885 | -7 885 | -7 885 | -7 885 | -7 885 | -73 593 |
| Loyer | 2 277 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 6 831 | 63 756 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -167 | -510 | -524 | -539 | -554 | -570 | -586 | -602 | -619 | -4 672 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -303 | -927 | -953 | -980 | -1 008 | -1 036 | -1 065 | -1 095 | -1 126 | -8 495 |
| Deficit tréso. | -351 | -1 524 | -2 491 | -2 532 | -2 574 | -2 617 | -2 661 | -2 706 | -2 751 | -2 799 | -23 004 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Trésorerie | -351 | -1 524 | -2 491 | -2 532 | -2 574 | -2 617 | -2 661 | -2 706 | -2 751 | -2 799 | |
| Epargne | 822 | 2 465 | 2 465 | 2 465 | 2 465 | 2 465 | 2 465 | 2 465 | 2 465 | 2 465 | |
| Solde compte | 470 | 1 411 | 1 385 | 1 318 | 1 209 | 1 057 | 861 | 621 | 334 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Immobilier | 90 045 | 90 945 | 91 855 | 92 773 | 93 701 | 94 638 | 95 585 | 96 540 | 97 506 | 98 481 | 99 466 |
| Dette | -99 950 | -98 082 | -92 393 | -86 572 | -80 616 | -74 521 | -68 285 | -61 903 | -55 373 | -48 692 | -41 855 |
| Solde compte | - | 470 | 1 411 | 1 385 | 1 318 | 1 209 | 1 057 | 861 | 621 | 334 | |
| Patrimoine Net | -9 905 | -6 666 | 873 | 7 586 | 14 403 | 21 326 | 28 357 | 35 499 | 42 753 | 50 123 | 57 611 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 516 | 4 635 | 4 767 | 4 902 | 5 041 | 5 182 | 5 327 | 5 476 | 5 628 | 5 783 | |
| Base Imposable | 60 016 | 63 135 | 63 267 | 63 402 | 63 541 | 63 682 | 63 827 | 63 976 | 64 128 | 64 283 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 228 | 3 571 | 3 585 | 3 600 | 3 615 | 3 631 | 3 647 | 3 663 | 3 680 | |
| CSG | 0 | -303 | -927 | -953 | -980 | -1 008 | -1 036 | -1 065 | -1 095 | -1 126 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -167 | -510 | -524 | -539 | -554 | -570 | -586 | -602 | -619 | -4 672 | |
| CSG | 0 | -303 | -927 | -953 | -980 | -1 008 | -1 036 | -1 065 | -1 095 | -1 126 | -1 157 | -8 495 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 885 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 388 €
Cumul mensualités
73 593 €
Durée
180 mois
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Annuités | 2 628 | 7 885 | 7 885 | 7 885 | 7 885 | 7 885 | 7 885 | 7 885 | 7 885 | 7 885 | 73 593 |
| dont Intérêts | 761 | 2 196 | 2 064 | 1 929 | 1 790 | 1 649 | 1 504 | 1 355 | 1 203 | 1 048 | 15 499 |
| dont Capital | 1 867 | 5 689 | 5 821 | 5 956 | 6 095 | 6 236 | 6 381 | 6 530 | 6 682 | 6 837 | 58 095 |
| Dette | 99 950 | 98 082 | 92 393 | 86 572 | 80 616 | 74 521 | 68 285 | 61 903 | 55 373 | 48 692 | 41 855 |