BTP Immobilier : dans le flou
En exergue du rapport annuel de BTP immobilier, Fiducial Gérance constate en 2014 une inflation du prix des actifs immobiliers. Et même si les SCPI sont des investisseurs de long terme, elles ne peuvent pas « investir indéfiniment sur des marchés qui seraient portés à des niveaux de prix trop élevés ». La solution retenue par la société de gestion ? : « Se démarquer et ne pas céder à la facilité consistant à collecter sans modération ». Pourquoi ? Afin de maintenir une « performance pérenne à long terme ». Comment ? En modernisant les patrimoines tout en résistant à la tentation de grossir inconsidérément.
Concernant BTP Immobilier, l’arbitrage des actifs les plus difficiles « reste laborieux ». Son unique vente a concerné au prix d’une lourde perte des commerces (Valenciennes, 697m2, 640k€) vacants depuis de nombreuses années. Au total et sans qu’aucun investissement n’ai été réalisé au cours du dernier exercice, le patrimoine dénombre 40 immeubles pour une surface de 28990m2. La vacance (3406m2) hors biens en vente (2489m2) représente 11,7 % du patrimoine, un niveau légèrement moindre qu’en 2013 (12,4%).
Au-delà de la gestion quotidienne, le conseil de surveillance s’interroge sur l’avenir de la SCPI avec la question de l’ancienneté du patrimoine. Est-il opportun de garder certaines implantations ? Quelle pertinence y va-t-il de réaliser des lourds travaux de rénovation et/ou de remise aux normes sur des actifs obsolètes ? Et de citer « les "boîtes à vendre de périphérie qui constituent une partie non négligeable du patrimoine ». Malgré un début de réponse fourni par la gérance « des interrogations demeurent et les études se poursuivent ». En attendant d’y voir plus clair, le dernier exercice a été marqué par une forte accélération du poste des gros travaux. Il passe de 40 k€ à plus de 128k€.
Du côté de l’activité locative, le cru 2014 a été impacté par le départ de 3 locataires dont 2 dus à des liquidations judiciaires. De quoi expliquer une baisse des loyers (- 1 %) et du taux d’occupation financier (90,7 % contre 91,21%en 2013). A cela s’ajoute l’explosion » des provisions pour créances douteuses. Provenant exclusivement des impayés suite aux liquidations judiciaires, la dotation nette ajoutée aux pertes sur créances irrécouvrables s’élève à 227 K€ contre 139 K€ l’an passé (+63,3%).
Les comptes indiquent un recul de 3,4 % du résultat net (3,33m€). Le dividende de l’exercice s’élève à 19,3€. Il fait ressortir un taux de distribution de 5.13%. Mais après prise en compte de la distribution partielle des plus-values (6€), le dividende total s’établit à 25.3 € par part, soit un taux de distribution de 6,73% pour un prix acquéreur de 376€ (+0,09%).
En terme de perspectives, BTP Immobilier est dans le flou. Le conseil de surveillance se déclare très favorable à une accélération des arbitrages. Sauf que ce souhait n’est pas si simple à mettre en œuvre. Par ailleurs, sa taille réduite implique que « son avenir dépendra » d’investissements « attractifs de type boutiques » à moins d’ 1 m€. De plus, afin d’éviter toute perturbation dans la distribution, le CS souhaite recourir à l’endettement de manière à anticiper le remploi des arbitrages. A défaut, il n’y aura pas « d’autre choix que de privilégier la distribution de plus-values et, à terme de ré- envisager les options fusion ou liquidation ».
Pour le moment Fiducial Gerance conserve un discours rassurant. Les résultats annuels 2015 ne devraient pas enregistrer de changements significatifs tandis que « les résultats trimestriels sont en avance sur les prévisions ». Mieux, les 2 premiers acomptes trimestriels ont été revus à la hausse. Ils s’élèvent chacun à 4,7€ contre 4,5€ sur la même période de 2014. Enfin, un fonds de remboursement a été mis en place en vue de fluidifier les retraits et permettre ainsi aux associés souhaitant se retirer de la SCPI, de le faire dans un délai raisonnable.