Le principal sujet de cette SCPI, au-delà d’une collecte maîtrisée ayant permis à la société de gestion de rester très sélective sur les acquisitions, aura été depuis 2 ans les arbitrages permettant à terme de booster la rentabilité du patrimoine. En 2017, c’était 15 millions € de cessions qui étaient...
SCPI CommerceCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI FICOMMERCE
Gestionnaire fiducial-gerance
DVM 2023
4.61%
TRI 10 ans
4.77 %
Données financières
Prix de souscription
228.00 €
Prix de cession
203.65 €
Dividendes - 2023
10.60 €
Distribution - 2023
4.61%
Date de création
1986
Immeubles - 2023
289
Capitalisation - 2023
606.9 M€
Description & Stratégie de la SCPI
La SCPI FICOMMERCE est né du rapprochement de 3 SCPI CIFOCOMA 4, FICOMA et CIFOCOMA 3 gérées par FIDUCIAL GERANCE en juin 2013.
En 2017, FICOMMERCE a absorbé la SCPI BTP IMMOBILIER et est devenu une des plus importantes SCPI de commerce de la place avec une capitalisation de 650 M€ constituée de 330 immeubles pour une surface globale de plus de 300 000 m² majoritairement investie en province (57 %).
Pénalisée par le départ d’un locataire représentant 3% des revenus en 2015, Ficommerce s'attache depuis à améliorer son taux d'Occupation Financier qui remonte à 92% au 30 juin 2018. Ainsi le programme de cession a porté sur une vingtaine d'actifs en 2017 pour un montant de 15 M€ équivalent aux valeurs d'expertises. En contrepartie, Ficommerce a réalisé cinq nouveaux investissements pour un prix d’acquisition cumulé de 17 M€ délivrant un rendement moyen de 4,78 % AEM.
Afin de restaurer légèrement le report à nouveau, Ficommerce a du se résoudre à baisser son dividende qui atteint 10,30 €/part en 2017 faisant ressortir un taux de rendement sur le prix de souscription de 4,52 %.
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2023
2 890 101
Nombre associés - 2023
8 215
Minimum de souscription
2 100 €
Frais de souscription
10.00 %
Démembrement
0 opportunité(s)
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
Dernières actualités de Ficommerce
Le dernier bulletin trimestriel de la SCPI Ficommerce (pour le 4ème trimestre 2018) donne clairement une note optimiste sur l’évolution de cette SCPI : les résultats 2018 sont en hausse par rapport à 2017, et la société de gestion a décidé d’augmenter la distribution annuelle pour 2018 à 10,50 € par part...
2017 aura été une année de collecte limitée pour cette SCPI à capital variable, avec une collecte brute de 22,5 millions d’euros et une collecte nette de 8,5 millions d’euros. En 2017, quatre investissements ont été réalisés par Ficommerce pour un prix d’acquisition global de 14.530 K€ et un rendement moyen...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2023
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
439 parts RENDEMENT
100 092€ / Loyer de 388€ par mois
100 092€ / Loyer de 388€ par mois
Emprunt de 100 092€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
338 €
338 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -658 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(388 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 338 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
19 690 €
19 690 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 19 690 €
T R I
+7,61%
+7,61%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 009 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 056 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +7,61%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 58 578 €.
Capital à 10 ans
58 578 €
58 578 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 98 756 € et après remboursement de votre dette restante (-40 178 €), votre capital sera de 4 653 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 65 927 | 73 048 | 80 854 | 89 402 | 98 756 | 108 981 | 120 149 |
| Coût Global (Cumul) | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 | -38 887 |
| Capital à 10 ans | 25 749 | 32 870 | 40 676 | 49 224 | 58 578 | 68 803 | 79 971 |
| T R I | 0.00 % | -3,19% | +0,85% | +4,40% | +7,61% | +10,55% | +13,29% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Loyer | 2 714 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 44 595 |
| Intérêts | 1 324 | 2 166 | 2 033 | 1 897 | 1 758 | 1 615 | 1 469 | 1 319 | 1 167 | 1 010 | 16 609 |
| Base foncière | 1 390 | 2 487 | 2 620 | 2 756 | 2 896 | 3 039 | 3 185 | 3 334 | 3 487 | 3 643 | 28 837 |
| Deficit imputable | 1 390 | 2 487 | 2 620 | 2 756 | 2 896 | 3 039 | 3 185 | 3 334 | 3 487 | 3 643 | 28 837 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -153 | -274 | -288 | -303 | -319 | -334 | -350 | -367 | -384 | -2 771 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -278 | -497 | -524 | -551 | -579 | -608 | -637 | -667 | -697 | -5 039 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Remb bancaire | -4 606 | -7 896 | -7 896 | -7 896 | -7 896 | -7 896 | -7 896 | -7 896 | -7 896 | -7 896 | -75 672 |
| Loyer | 2 714 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 4 653 | 44 595 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -153 | -274 | -288 | -303 | -319 | -334 | -350 | -367 | -384 | -2 771 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -278 | -497 | -524 | -551 | -579 | -608 | -637 | -667 | -697 | -5 039 |
| Deficit tréso. | -1 892 | -3 674 | -4 014 | -4 055 | -4 097 | -4 141 | -4 185 | -4 230 | -4 276 | -4 324 | -38 887 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Trésorerie | -1 892 | -3 674 | -4 014 | -4 055 | -4 097 | -4 141 | -4 185 | -4 230 | -4 276 | -4 324 | |
| Epargne | 2 367 | 4 058 | 4 058 | 4 058 | 4 058 | 4 058 | 4 058 | 4 058 | 4 058 | 4 058 | |
| Solde compte | 475 | 859 | 903 | 906 | 867 | 784 | 657 | 485 | 266 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Immobilier | 89 402 | 90 296 | 91 199 | 92 111 | 93 032 | 93 963 | 94 902 | 95 851 | 96 810 | 97 778 | 98 756 |
| Dette | -100 092 | -96 810 | -91 080 | -85 217 | -79 218 | -73 079 | -66 798 | -60 371 | -53 794 | -47 064 | -40 178 |
| Solde compte | - | 475 | 859 | 903 | 906 | 867 | 784 | 657 | 485 | 266 | |
| Patrimoine Net | -10 690 | -6 038 | 978 | 7 797 | 14 720 | 21 750 | 28 888 | 36 138 | 43 501 | 50 980 | 58 578 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 390 | 2 487 | 2 620 | 2 756 | 2 896 | 3 039 | 3 185 | 3 334 | 3 487 | 3 643 | |
| Base Imposable | 59 890 | 60 987 | 61 120 | 61 256 | 61 396 | 61 539 | 61 685 | 61 834 | 61 987 | 62 143 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 214 | 3 334 | 3 349 | 3 364 | 3 379 | 3 395 | 3 411 | 3 427 | 3 444 | |
| CSG | 0 | -278 | -497 | -524 | -551 | -579 | -608 | -637 | -667 | -697 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -153 | -274 | -288 | -303 | -319 | -334 | -350 | -367 | -384 | -2 771 | |
| CSG | 0 | -278 | -497 | -524 | -551 | -579 | -608 | -637 | -667 | -697 | -729 | -5 039 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 896 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 609 €
Cumul mensualités
75 672 €
Durée
180 mois
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Annuités | 4 606 | 7 896 | 7 896 | 7 896 | 7 896 | 7 896 | 7 896 | 7 896 | 7 896 | 7 896 | 75 672 |
| dont Intérêts | 1 324 | 2 166 | 2 033 | 1 897 | 1 758 | 1 615 | 1 469 | 1 319 | 1 167 | 1 010 | 15 758 |
| dont Capital | 3 282 | 5 730 | 5 863 | 5 999 | 6 139 | 6 281 | 6 427 | 6 577 | 6 730 | 6 886 | 59 914 |
| Dette | 100 092 | 96 810 | 91 080 | 85 217 | 79 218 | 73 079 | 66 798 | 60 371 | 53 794 | 47 064 | 40 178 |