C’est une transaction significative pour ce secteur tertiaire de l’est parisien puisque l’on parle d’un immeuble de bureaux de 29 000 m2. L’actif tertiaire, livré en 2007 par le promoteur Meunier Entreprise (division de BNP Paribas Immobilier) en collaboration avec l’agence d’architectes Di Fiore, est dénommé...
SCPI BureauCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI PRIMOPIERRE
Gestionnaire primonial-reim
DVM 2022
4.21%
TRI 10 ans
5.00 %
Données financières
Prix de souscription
208.00 €
Prix de cession
185.92 €
Dividendes - 2022
8.76 €
Distribution - 2022
4.21%
Date de création
2008
Immeubles - 2022
75
Capitalisation - 2021
3 632.6 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Anciennement geré par BNP Paribas REIM, Primopierre est une SCPI de bureau dont la gérance a été transferé à la Société de gestion Primonial Reim en juillet 2011. Avec une capitalisation de 2,175 milliard à fin 2017, Primopierre est une des Scpi qui a le plus collecté en 2016 et 2017 (325 ME et 385 ME).
Sa politique d’investissement s’oriente donc naturellement vers de grands ensembles de bureaux en région parisienne. La dilution liée à la collecte et la détérioration du TOF ont conduit à une légère baisse du résultat courant par part en 2016 (9,21 vs 10,11). Dans ce contexte, le dividende est resté stable en 2016 (9.81 vs 9,84) grace à une contribution du report à nouveau.
En 2017, Primopierre affiche une très nette amélioration de son taux d'occupation financier à 91,1% pour partie liée à l'accélération des investissements réalisés en première couronne parisienne (360 M€ au T3 2017). Ces investissements renforcent ainsi le caractère francilien de Primopierre et ont permis de redresser le résultat courant à 9,82€ par part, légèrement supérieur au dividende versé.
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2022
18 661 203
Nombre associés - 2022
34 085
Minimum de souscription
2 080 €
Frais de souscription
10.62 %
Démembrement
0 opportunité(s)
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
Dernières actualités de Primopierre
27/03/2020
Le sujet central pour les SCPI sera de parvenir à garder des niveaux de loyers relativement stables dans le temps, et de ce point de vue le retour que l’on peut avoir pour le moment des différentes sociétés de gestion est plutôt rassurant. Il y aura certes au cas par cas des mesures d’accompagnement des...
C’est une transaction significative pour ce secteur tertiaire de l’est parisien puisque l’on parle d’un immeuble de bureaux de 29 000 m2. L’actif tertiaire, livré en 2007 par le promoteur Meunier Entreprise (division de BNP Paribas Immobilier) en collaboration avec l’agence d’architectes Di Fiore, est dénommé...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2022
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
481 parts RENDEMENT
100 048€ / Loyer de 398€ par mois
100 048€ / Loyer de 398€ par mois
Emprunt de 100 048€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
331 €
331 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -658 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(398 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 331 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
21 070 €
21 070 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 21 070 €
T R I
+7,94%
+7,94%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 005 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 3 972 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +7,94%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 59 786 €.
Capital à 10 ans
59 786 €
59 786 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 98 784 € et après remboursement de votre dette restante (-38 998 €), votre capital sera de 4 776 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 65 946 | 73 069 | 80 877 | 89 428 | 98 784 | 109 012 | 120 183 |
| Coût Global (Cumul) | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 | -38 716 |
| Capital à 10 ans | 26 948 | 34 071 | 41 879 | 50 430 | 59 786 | 70 014 | 81 185 |
| T R I | 0.00 % | -2,39% | +1,45% | +4,86% | +7,94% | +10,78% | +13,42% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Loyer | 3 582 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 46 569 |
| Intérêts | 1 694 | 2 144 | 2 010 | 1 873 | 1 733 | 1 590 | 1 444 | 1 294 | 1 140 | 983 | 16 727 |
| Base foncière | 1 889 | 2 633 | 2 766 | 2 903 | 3 043 | 3 186 | 3 333 | 3 483 | 3 636 | 3 793 | 30 665 |
| Deficit imputable | 1 889 | 2 633 | 2 766 | 2 903 | 3 043 | 3 186 | 3 333 | 3 483 | 3 636 | 3 793 | 30 665 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -208 | -290 | -304 | -319 | -335 | -350 | -367 | -383 | -400 | -2 956 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -378 | -527 | -553 | -581 | -609 | -637 | -667 | -697 | -727 | -5 374 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Remb bancaire | -5 920 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -76 955 |
| Loyer | 3 582 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 4 776 | 46 569 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -208 | -290 | -304 | -319 | -335 | -350 | -367 | -383 | -400 | -2 956 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -378 | -527 | -553 | -581 | -609 | -637 | -667 | -697 | -727 | -5 374 |
| Deficit tréso. | -2 337 | -3 702 | -3 933 | -3 974 | -4 016 | -4 060 | -4 104 | -4 150 | -4 196 | -4 244 | -38 716 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Trésorerie | -2 337 | -3 702 | -3 933 | -3 974 | -4 016 | -4 060 | -4 104 | -4 150 | -4 196 | -4 244 | |
| Epargne | 2 978 | 3 971 | 3 971 | 3 971 | 3 971 | 3 971 | 3 971 | 3 971 | 3 971 | 3 971 | |
| Solde compte | 641 | 910 | 948 | 945 | 899 | 810 | 677 | 498 | 273 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Immobilier | 89 428 | 90 322 | 91 225 | 92 137 | 93 059 | 93 989 | 94 929 | 95 878 | 96 837 | 97 806 | 98 784 |
| Dette | -100 048 | -95 822 | -90 073 | -84 190 | -78 170 | -72 011 | -65 708 | -59 259 | -52 660 | -45 907 | -38 998 |
| Solde compte | - | 641 | 910 | 948 | 945 | 899 | 810 | 677 | 498 | 273 | |
| Patrimoine Net | -10 620 | -4 859 | 2 062 | 8 895 | 15 833 | 22 878 | 30 031 | 37 296 | 44 675 | 52 171 | 59 786 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 889 | 2 633 | 2 766 | 2 903 | 3 043 | 3 186 | 3 333 | 3 483 | 3 636 | 3 793 | |
| Base Imposable | 60 389 | 61 133 | 61 266 | 61 403 | 61 543 | 61 686 | 61 833 | 61 983 | 62 136 | 62 293 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 269 | 3 350 | 3 365 | 3 380 | 3 395 | 3 411 | 3 427 | 3 444 | 3 461 | |
| CSG | 0 | -378 | -527 | -553 | -581 | -609 | -637 | -667 | -697 | -727 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -208 | -290 | -304 | -319 | -335 | -350 | -367 | -383 | -400 | -2 956 | |
| CSG | 0 | -378 | -527 | -553 | -581 | -609 | -637 | -667 | -697 | -727 | -759 | -5 374 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 893 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 727 €
Cumul mensualités
76 955 €
Durée
180 mois
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Annuités | 5 920 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 76 955 |
| dont Intérêts | 1 694 | 2 144 | 2 010 | 1 873 | 1 733 | 1 590 | 1 444 | 1 294 | 1 140 | 983 | 15 904 |
| dont Capital | 4 226 | 5 749 | 5 883 | 6 020 | 6 160 | 6 303 | 6 449 | 6 599 | 6 752 | 6 909 | 61 050 |
| Dette | 100 048 | 95 822 | 90 073 | 84 190 | 78 170 | 72 011 | 65 708 | 59 259 | 52 660 | 45 907 | 38 998 |