Primofamily : une SCPI de logement innovante
La société de gestion Primonial REIM explique avoir « de fortes convictions sur l'immobilier résidentiel. Sont recherchés en priorité des biens localisés dans des territoires qui se caractérisent par :
Une croissance démographique, naturelle et migratoire, synonyme de vitalité économique, Une forte présence de services publics et éducatifs, recherchée par les familles, Une rareté du foncier, en regard de la demande locative, qui joue en faveur d’une évolution favorable des loyers. »Le timing de lancement de leur SCPI Primofamily, dédiée au marché du logement, semble particulièrement opportun dans la conjoncture actuelle, qui a vu s’établir un record absolu en terme de nombre de ventes sur le marché de l’ancien en 2017 (+16% en 1 an à 986.000 ventes, l’année précédente étant déjà un record absolu avec 845.000 ventes). Le niveau très bas des taux d’intérêt et le redémarrage de l’économie sont deux facteurs de soutien essentiels pour le marché actuel.
Tirant profit au maximum de ce marché favorable, Primonial REIM a constitué dès le démarrage de la SCPI un très beau patrimoine en Ile-de-France, avec en particulier 3 immeubles entiers à Paris (VIIIème, XVIIIème et XXème arrondissement) dont le taux d’occupation est quasiment de 100%, négociés au prix de « vente en bloc » occupés (bien plus favorable pour l’investisseur que l’expertise libre par appartement). 3 autres immeubles de qualité dans les Hauts-de-Seine (à Boulogne-Billancourt, Levallois-Perret, Rueil-Malmaison) ont été acquis par la SCPI, soit un total de 6 actifs représentant 98 lots pour un volume total d’investissement de plus de 44 millions d’euros.
Au cours du 1er trimestre 2018, la société de gestion a complété le patrimoine de la SCPI avec 6 actifs à Chilly Mazarin (91) occupés à 100% – pour un prix d’acquisition droits inclus de 18 684 254 € (surface de 6 041 m2 pour 167 lots).
Le gérant indique par ailleurs que « plusieurs acquisitions résidentielles et de commerces en France et en zone euro sont à l’étude pour le premier semestre de l’année 2018. »
Primofamily a été autorisée par son Assemblée Générale constitutive à recourir à l’emprunt à hauteur de 40% de la valeur des actifs immobiliers de la SCPI, niveau d’endettement effectivement atteint par la SCPI à fin 2017. Cet effet de levier permet de booster le rendement de la SCPI car la société de gestion a pu négocier un emprunt in fine sur une durée de 5 ans à un taux très faible (nettement moins de 1%) avec le Crédit Foncier. Le rendement annualisé du premier exercice de Primofamily s’établit ainsi à 4,19% et le rythme de distribution au 1er trimestre 2018 est en ligne avec une distribution annuelle potentielle de 4% pour 2018, nettement supérieure au rendement net des actifs constituant le patrimoine de la SCPI.
La SCPI n’ayant pas été commercialisée avant le 2ème trimestre 2018, il n’y a encore que 10 associés fondateurs (dont la compagnie d’assurances Suravenir, filiale du groupe bancaire Arkea, qui a permis l’amorçage de la SCPI) pour une capitalisation de 57,6 millions d’euros à la fin du 1er trimestre 2018. Le taux d’occupation financier est quant à lui quasiment au maximum : 99,8% !