Eurofoncière 2 une collecte souffreteuse, mais un dividende prévu en progression en 2015
2014 a confirmé le mouvement de reprise d’Eurofoncière 2 (La Française AM). La distribution est stable à 11,40€ tout comme le prix de part (252€) inchangé depuis 2009. Mieux encore, le report à nouveau s’est étoffé. Il passe de 0,73€ à 1,16€. De plus, la SCPI a assaini son marché des parts. Pour preuve, le nombre de parts en attente de retrait dégringole sur un an de 14182 à 261 parts. Comment ? Par la nouvelle politique commerciale et surtout, la mise en place d’un fonds de remboursement au prix de 203€ par part. Ces conditions plutôt dissuasives ont permis d’y recourir que « dans des circonstances exceptionnelles » car « sur la base d’une distribution de 11,40€ et du remboursement de la part à 203,00 euros, l’associé renonçait à un rendement de 5,6 % du montant remboursé. »
La consolidation d’Eurofoncière 2 provient d’une politique de cession d’actifs non stratégiques « qui sera largement poursuivie en 2015 ». La SCPI a ainsi vendu 6 actifs (4 179 m², 4,3m€) vacants à 72% ou en passe de l’être ainsi que des bâtiments vieillissants nécessitant d’importants travaux pour lesquels la rentabilité était aléatoire.
En parallèle, le patrimoine s’est modernisé avec l’acquisition -2,5 % en indivision avec d’autres SCPI du groupe- de 2 immeubles de bureaux de vastes tailles. « Idéalement situés » aux portes de Paris. Le premier dénommé « Jazz » (Boulogne-Billancourt, 7 529 m²) a été entièrement loué au groupe Michelin, dans le cadre d’un bail ferme de 6 ans. De son côté, l’ensemble Panorama Seine et Dockside (10021m2, Issy les Moulineaux) a séduit Sodexho qui en a fait son siège monde dans le cadre d’un bail de 12 ans fermes. La quote part de la SCPI représente 188m2 et 251m2 soit un investissement de 3,9m€ pour un rendement prévisionnel de 5,54 %. À noter qu’Eurofoncière 2 est très peu endetté. Alors qu’elle a une autorisation statutaire d’endettement autour de 15 %, son ratio d’endettement atteint 3,47 % fin décembre.
Au 31 décembre, le patrimoine en exploitation s’élève à 65 740 m². Il a fondu de près de 7 % ramenant la vacance à 7573m3 (vs 1981m2). Pourtant, le taux d’occupation financier peine à se redresser. Il s’élève à 84,7 % (85,4 % fin 2013). Un niveau qui ne reflète pas « l’activité locative importante de l’exercice » tient à préciser le conseil de surveillance. En tout cas, Eurofoncière 2 peut être satisfait. La valeur de son patrimoine progresse de 1,22 % à périmètre constant par rapport à 2013.
Et cette année ? Les enjeux opérationnels se concentrent toujours sur la réduction le taux de vacance. Un challenge qui produit déjà des effets puisqu’à la fin du 1er trimestre, le TOF franchit la barre symbolique des 89 % (89,3%) en raison notamment de la vente de bureaux vacants (604m2, Paris). Seule contrariété la collecte. Elle n’a pas permis de traiter en intégralité des demandes de retrait (3351 parts sont en attente soit 0,51 % du total de parts).
Reste que la reprise est bel et bien là. « Le résultat devrait être en amélioration et permettre une majoration de la distribution prévisionnelle au cours de l’année 2015 ». L’optimisme de la Française AM apportera t- il un nouvel élan à la collecte...