Avec le transfert des actifs auparavant gérés par Sofidy, l’encours de Paref Gestion s’enrichit de 47,5 millions d’euros. Cette augmentation survient alors que la collecte au cours des neuf premiers mois de l’année a déjà beaucoup augmenté : de 67% par rapport à la même période en 2016, à 122,4 millions d...
DVM 2020
5.56%
TRI 10 ans
5.88 %
Données financières
Prix de souscription
800.00 €
Prix de cession
736.65 €
Dividendes - 2020
45.00 €
Distribution - 2020
5.56%
Date de création
1968
Immeubles - 2020
46
Capitalisation - 2020
14.3 M€
Description & Stratégie de la SCPI
La SCPI CIFOCOMA a été créée en 1968 à l’initiative des organismes professionnels du commerce de l’alimentation de détail. SCPI à Capital Fixe, Cifocoma n'a pas réalisé d'augmentation de capital depuis 2013 et capitalise 22 M€ pour un patrimoine de 51 actifs de commerces en pied d'immeuble majoritairement localisé à Paris et en Ile-de-France.
En 2016, Cifocoma a distribué un dividende de 59€ / part (dont 1.40€ au titre d'un prélèvement sur les plus-values et 0.90€ de report à nouveau) et procure une rentabilité nette sur le prix moyen acquéreur de 4,87 %.
En Octobre 2017, la gestion de Cifocoma a été confié à Paref Gestion auparavant tenue par Sofidy.
Souscription
Etat
Marché secondaire
Gestionnaire
Nombre de parts - 2020
17 935
Nombre associés - 2020
517
Minimum de souscription
2 800 €
Frais de souscription
9.60 %
Démembrement
Assurance Vie
Dernières actualités de Cifocoma
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Dans le but « d’accroitre le portefeuille et sa mutualisation », Cifocoma (Sofidy) a acquis l’année dernière 2 commerces de centre-ville (Biscarosse, Paris, 618k€) dont la rentabilité s’élève à 6,37 %. Ils ont été financés par un emprunt bancaire de 330k€ ce qui porte l’endettement total à 4...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2020
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
125 parts RENDEMENT
100 000€ / Loyer de 469€ par mois
100 000€ / Loyer de 469€ par mois
Emprunt de 100 000€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
278 €
278 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -657 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(469 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 278 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
27 847 €
27 847 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 27 847 €
T R I
+12,71%
+12,71%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 000 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 3 336 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +12,71%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 58 114 €.
Capital à 10 ans
58 114 €
58 114 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 101 715 € et après remboursement de votre dette restante (-43 601 €), votre capital sera de 5 625 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 67 903 | 75 237 | 83 277 | 92 081 | 101 715 | 112 247 | 123 750 |
| Coût Global (Cumul) | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 | -30 267 |
| Capital à 10 ans | 24 302 | 31 636 | 39 676 | 48 480 | 58 114 | 68 646 | 80 149 |
| T R I | -4,39% | +0,88% | +5,32% | +9,21% | +12,71% | +15,92% | +18,90% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL |
| Loyer | 469 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 51 094 |
| Intérêts | 192 | 2 230 | 2 098 | 1 964 | 1 826 | 1 685 | 1 541 | 1 393 | 1 242 | 1 088 | 16 189 |
| Base foncière | 277 | 3 395 | 3 527 | 3 661 | 3 799 | 3 940 | 4 084 | 4 232 | 4 383 | 4 537 | 35 835 |
| Deficit imputable | 277 | 3 395 | 3 527 | 3 661 | 3 799 | 3 940 | 4 084 | 4 232 | 4 383 | 4 537 | 35 835 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -30 | -373 | -388 | -403 | -418 | -433 | -449 | -465 | -482 | -3 443 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -55 | -679 | -705 | -732 | -760 | -788 | -817 | -846 | -877 | -6 259 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL |
| Remb bancaire | -657 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -7 889 | -71 658 |
| Loyer | 469 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 5 625 | 51 094 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -30 | -373 | -388 | -403 | -418 | -433 | -449 | -465 | -482 | -3 443 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -55 | -679 | -705 | -732 | -760 | -788 | -817 | -846 | -877 | -6 259 |
| Deficit tréso. | -189 | -2 350 | -3 316 | -3 357 | -3 399 | -3 442 | -3 485 | -3 530 | -3 576 | -3 623 | -30 267 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Trésorerie | -189 | -2 350 | -3 316 | -3 357 | -3 399 | -3 442 | -3 485 | -3 530 | -3 576 | -3 623 | |
| Epargne | 278 | 3 332 | 3 332 | 3 332 | 3 332 | 3 332 | 3 332 | 3 332 | 3 332 | 3 332 | |
| Solde compte | 89 | 1 071 | 1 087 | 1 062 | 995 | 885 | 732 | 534 | 290 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL |
| Immobilier | 92 081 | 93 002 | 93 932 | 94 871 | 95 820 | 96 778 | 97 746 | 98 724 | 99 711 | 100 708 | 101 715 |
| Dette | -100 000 | -99 534 | -93 875 | -88 084 | -82 159 | -76 096 | -69 892 | -63 544 | -57 049 | -50 402 | -43 601 |
| Solde compte | - | 89 | 1 071 | 1 087 | 1 062 | 995 | 885 | 732 | 534 | 290 | |
| Patrimoine Net | -7 919 | -6 443 | 1 128 | 7 874 | 14 723 | 21 677 | 28 739 | 35 911 | 43 196 | 50 596 | 58 114 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 277 | 3 395 | 3 527 | 3 661 | 3 799 | 3 940 | 4 084 | 4 232 | 4 383 | 4 537 | |
| Base Imposable | 58 777 | 61 895 | 62 027 | 62 161 | 62 299 | 62 440 | 62 584 | 62 732 | 62 883 | 63 037 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 091 | 3 434 | 3 449 | 3 463 | 3 479 | 3 494 | 3 510 | 3 526 | 3 543 | |
| CSG | 0 | -55 | -679 | -705 | -732 | -760 | -788 | -817 | -846 | -877 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -30 | -373 | -388 | -403 | -418 | -433 | -449 | -465 | -482 | -3 443 | |
| CSG | 0 | -55 | -679 | -705 | -732 | -760 | -788 | -817 | -846 | -877 | -907 | -6 259 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 889 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 189 €
Cumul mensualités
71 658 €
Durée
180 mois
| Année | 2023 | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | |
| Annuités | 657 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 7 889 | 71 658 |
| dont Intérêts | 192 | 2 230 | 2 098 | 1 964 | 1 826 | 1 685 | 1 541 | 1 393 | 1 242 | 1 088 | 15 259 |
| dont Capital | 466 | 5 659 | 5 791 | 5 925 | 6 063 | 6 204 | 6 348 | 6 496 | 6 647 | 6 801 | 56 399 |
| Dette | 100 000 | 99 534 | 93 875 | 88 084 | 82 159 | 76 096 | 69 892 | 63 544 | 57 049 | 50 402 | 43 601 |