SCPI, de la selection à l'achat, comment acheter des Scpi

Guide SCPI

La Souscription de parts de SCPI

La sélection de ses SCPI est un choix important qui nécessite la prise en compte de nombreux critères.

Les conditions d'acquisition des parts de SCPI ainsi que les frais inhérents dépendent de la forme du capital de la SCPI.

Les professionnels vous aideront dans la constitution de votre dossier.
 


Comment sélectionner ses SCPI

Les critères pour sélectionner ses SCPI

 

La performance
Le "Taux de Distribution sur Valeur de Marché" (TDVM) est une mesure du niveau de rendement de la SCPI. En 2018, les SCPI ont affiché un TDVM moyen de +4.35%.
L'évolution stable ou en progression du revenu historiquement distribué par la SCPI sur longue période est un gage de bonne santé.
Enfin, le "Taux de Rendement Interne" (TRI) mesure la performance globale de la SCPI sur plusieurs années (5, 10, 15, 20 ans). Cet indicateur tient compte à la fois du revenu distribué et de la valorisation du capital. Il permet de comparer les SCPI entre elles, mais aussi avec d'autres placements.
La composition du patrimoine
Plus la capitalisation de la SCPI (taille) est importante, plus son parc immobilier est diversifié et mieux le risque locatif est encadré. Par ailleurs, une "grosse" SCPI affiche en principe une meilleure liquidité de ses parts sur le marché secondaire en cas de volonté de revente.
Plus le patrimoine est diversifié (bureaux, commerces, résidences de tourisme...), plus le risque locatif est dilué. Les SCPI sont usuellement classées en 4 types : bureau, commerce, diversifié et spécialisée. Certaines SCPI possèdent également des biens à l'étranger.
La qualité des immeubles et des locataires permet d'éviter une vacance longue qui serait préjudiciable au rendement. A cette fin, l'investisseur étudiera la situation géographique ainsi que l'ancienneté des biens et la durée moyenne des baux.
Enfin, le "Taux d'Occupation Financier" résume l'adéquation du patrimoine à la réalité du marché. En 2014, il était en moyenne de 90% pour l'ensemble des SCPI d'entreprises.
Les réserves
La Société de Gestion qui gère la SCPI peut constituer un Report à Nouveau en conservant une partie des revenus percus durant les années fastes. Ce Report à Nouveau permet si besoin d'amortir les aléas locatifs (vacance ou baisse des loyers) pour maintenir le dividende au niveau souhaité.
La liquidité
La liquidité des SCPI est organisée par la règlementation.
Une SCPI qui affiche d'importants volumes de transaction, des délais de règlement rapides et un faible volume de parts en attente est à privilégier.
Dans le cas de SCPI au sein d'une assurance-vie, l'assureur lui-même garantit la liquidité.

 

La sélection de ses SCPI est une étape importante. N'hésitez pas à faire appel à des professionnels


Acheter ses parts de SCPI

 

Les conditions d'acquisition dépendent de la forme de la SCPI

 

SCPI à capital fixe
L'acquisition de part est la plus simple pendant des périodes définies par la société de gestion : les Augmentations de capital.
La SCPI emet de nouvelles parts selon les conditions de cette augmentation de capital : Prix de souscription, durée, montant maximum... De nouvelles parts sont émisent à chaque souscription, on parle alors douscription sur le marché primaire.

Hors de ces périodes, il faut passer par le marché secondaire d'échange de parts entre investisseurs :
L'acheteur doit inscrire une demande indiquant la quantité de parts souhaitée et le prix minimum offert sur un carnet d'ordres.
La confrontation entre acheteurs et vendeurs a lieu selon une fréquence fixe, généralement mensuelle. A noter que ce mode d'acquisition est soumis aux droits d'enregistrement (cf. frais).

SCPI à capital variable
Comme son nom l'indique, Le capital de la SCPI est variable et l'acheteur peut donc souscrire librement et à tout moment.
Le prix de souscription est défini par la société de gestion.

Comment souscrire ?

Il est possible de souscrire auprès :
- des Sociétés de Gestion, (choix limité aux scpi du gestionnaire)
- des banques émettrices de SCPI, (choix limité aux scpi de la banque)
- de Cabinet de Gestion de Patrimoine, (choix limité aux scpi distribuées par le cabinet)
- de spécialistes des SCPI qui vous offriront un conseil sur toute les SCPI du marché.
 
Si vous contactez un spécialiste des SCPI, vous déciderez avec lui de la stratégie d'investissement adaptée à votre situation. Il vous proposera ensuite une ou plusieurs SCPI correspondant à vos attentes et à vos objectifs. Après avoir validé ces différents points, il vous transmettra l'ensemble des documents nécessaires à la mise en place de votre dossier de souscription.
Cette intervention doit obligatoirement s'inscrire dans le cadre de la règlementation "CIF" (Conseil en Investissement Financier).
A ce titre et afin de vous protéger, le professionel qui vous accompagne dans la réalisation de votre projet doit vous faire parvenir
:
Une lettre de mission, une proposition d'investissement argumentée, une déclaration d'origine des fonds, un questionnaire relatif à votre profil d'investisseur, une convention de réception-transmission d'ordre, un bulletin de souscription.
 
Une fois ce dossier en votre possession, il vous restera à les signer, à réunir quelques pièces justifiant votre identité et votre adresse et à les retourner accompagné de votre règlement.

Votre souscription auprès de la société de gestion sera prise en compte à la fin du mois.

Les loyers de la SCPI sont percus généralement à partir du 3ème mois après souscription (ce délai, appelé détail de jouissance, peut varier selon les SCPI), puis vous allez percevoir des revenus complémentaires tous les trimestres.
 

ZOOM : Pourquoi un délai de jouissance ?

Le délai de jouissance correspond au décalage entre la date de souscription et la date des versements des premiers dividendes. Il ne concerne pas les SCPI achetées sur le marché secondaire. Il représente le temps nécessaire à l'investissement des fonds recus par la Société de Gestion en bien immobiliers physiques. En effet, les capitaux collectés par une SCPI permettent d'acquérir de nouveaux immeubles. La concrétisation de cet investissement peut prendre plusieurs mois au cours desquels la collecte demeure en attente d'investissement alors que le nombre d'associé augmente. Le délai de jouissance permet à la Société de Gestion d'investir les fonds sans risquer de diluer la rentabilité des anciens associés.


Quels sont les frais des SCPI

 

Les frais de souscription

 

Les frais de souscription dépendent de la société de gestion et s'élèvent en moyenne à 10%. Ils sont déjà compris dans le prix des parts.

Ils restent inchangés quelque-soit le professionel vous aidant dans la mise en place de votre projet.

Ils correspondent entre autres aux frais d'acquisition des biens immobiliers par la Société de Gestion. Le placement en SCPI étant généralement sur le long terme, ces frais de souscription sont amortis dans le temps.
Ils sont logiquement moins élevés sur le marché secondaire (revente de parts). Cependant, il faut alors y ajouter des droits d'enregistrement à hauteur de 5% du prix acquéreur (minimum 25 €) percus par le Trésor Public.

 

Les frais de gestion

 

Les frais de gestion permettent de rémunérer annuellement la société de gestion pour sa mission d'investissement, de gestion de location et d'entretien du parc immobilier. Ils portent uniquement sur les revenus, et représentent environ 10% des loyers percus par an.

Il faut noter que les performances et surtout que les dividendes versés par les SCPI sont indiquées nettes de frais