Rivoli Avenir Patrimoine « Gaité Parisienne »
« La vie parisienne » ou « Gaité parisienne »?… Les associés de Rivoli Avenir Patrimoine (Amundi Immobilier) peuvent entonner les opéras d’Offenbach. Car 2014 a été une fois encore celle d’une poursuite de l’allocation parisienne de la SCPI. 97 m€ ont été investis au travers de 3 actifs pour un rendement moyen de 6,14 %. Le renfort « de cette exposition quasi-unique dans le monde des SCPI » a pu s’effectuer grâce à une collecte soutenue (103,6m€) mais aussi « conformément au plan d’arbitrage acté en 2012 ». Ces cessions portent sur des immeubles matures (57m€) en régions et à Paris afin de profiter des opportunités de marché et dégager des plus-values. Mieux, la distribution des plus-values (2€ par part) a permis aux associés de profiter d’une partie de la création de valeur créée à cette occasion. Au-delà du montant, ce « cadeau » est aussi la conséquence d’une politique d’investissement efficace… celle qui cible « des actifs à forte valeur foncière ». Preuve s’il en est, les valeurs d’expertise du patrimoine (valeur de réalisation, valeur de reconstitution) sont en hausse de 6 % sur un an, à périmètre comparable. Bien vu !
Ce tableau flatteur serait incomplet sans retenir l’amélioration de la situation locative de RAP. Grâce notamment à la relocation de l’avenue du Coq (Paris) - le manque à gagner locatif représente quelques 330k€- le taux d’occupation financier progresse de 2 points. Il atteint 92,08 % (vs 90,9 % en 2013). A noter également une belle diminution des surfaces vacantes (46750m2 vs 40970m2).
Au chapitre financier, les revenus baissent légèrement impactés par la vacance de l’immeuble Quai 50 (Levallois 4693m2- 2m€ de manque à gagner). Mais la maitrise des charges et un résultat exceptionnel lié à des indemnités de résiliation de baux ont permis au résultat comptable de s’établir à 11,84 € contre 11,64 € l’année précédente.
Au final, le bilan est positif. Et « l’ensemble des objectifs atteint ». La collecte a été intégralement placée, le plan d’arbitrage exécuté dans les délais et l’allocation géographique parisienne renforcée. Mieux encore, la distribution a été maintenue à 12,5€, et une partie du résultat non distribué est venu conforter le report à nouveau (4,92€) un niveau qui correspond à près de 5 mois de distribution. Est ce besoin de le souligner... Le conseil de surveillance de RAP est satisfait alors que
« L’environnement économique est sinon compliqué du moins peu lisible ». 2015 ne devrait pas entamer son optimisme. « Les perspectives sont positives ». Et au vu des réserves et des premières projections de loyers, le dividende prévisionnel 2015 sera maintenu à 12,50 €. En terme de stratégie, le « parisianisme » du portefeuille, « véritable signature de la SCPI », va continuer à être renforcée. Déjà rien qu’au 1er semestre 90m€ ont été engagés sous forme de 2 immeubles bureaux (1969 m², 73,6m€) et dans des proportions plus modérées, en Ile de France (Clichy, 8951m2, 17,2€). Pourquoi ? Par opportunisme afin de profiter « du retour des investisseurs sur une zone aujourd’hui moins demandée que Paris ». Bref, la « Gaité Parisienne » continue cette année encore de résonner aux oreilles des associés.