Rentabilité des investissements proche de 7% pour la SCPI Immorente
Sauf imprévu qui serait survenu depuis le mois d’octobre, la SCPI Immorente devrait afficher en 2017 un résultat courant sensiblement meilleur que l’année précédente. Néanmoins, les locataires jouissent d’un réel pouvoir de négociation. Les recettes locatives sont donc bridées. Parallèlement, le nouveau plan comptable des SCPI limite le droit pour les sociétés de gestion de redistribuer sous forme de dividendes exceptionnels les plus-values réalisées sur les ventes d’immeubles. Dans ce contexte, le dividende global 2017 devrait baisser à 15,50 € par part en pleine jouissance au lieu de 15,72 € par part en 2016.
L’acompte du troisième trimestre a été versé fin Octobre, et s’élevait à 3,57 € (après 3,51 € et 3,54 € au titre des deux premiers trimestres).
Les investissements directs du troisième trimestre se sont élevés à 130,5 millions d’euros. Ils se sont traduits par l’acquisition d’un portefeuille de moyennes surfaces de périphérie aux Pays-Bas situées d’une part dans le Randstad (Amsterdam, Amersfoort, Zaandam…) et d’autre part, au centre des Pays-Bas (Apeldoorn, Duiven …). Ils sont loués à des enseignes internationales (Praxis, Decathlon, Burger King, Media Markt, Leen Bakker …). Cet investissement a été réalisé pour un prix de revient de 102,6 millions d’euros et procure une rentabilité de 6,7 %.
Par ailleurs, un portefeuille de murs de commerces de centre-ville aux Pays-Bas a été acheté, pour un prix de revient global de 25,8 millions d’euros. Ces actifs situés à Goes, Gouda, Hoorn, Middelburgsont aussi loués à de grandes enseignes. La rentabilité immédiate de l’investissement est de 6,9 %.
Enfin, finalisant l’acquisition d’un portefeuille négocié au deuxième trimestre en France, il convient de noter l’acquisition des murs d’un restaurant « Courtepaille » situé sur un emplacement stratégique à proximité de la Marina de Cherbourg-en-Cotentin, dans la Manche, pour un prix de revient global de 1,0 million d’euros. Le bien est loué selon un bail ferme de 12 ans et procure une rentabilité immédiate de 6,4 %.
La SCPI a aussi investi indirectement à hauteur de 15,0 millions d’euros dans un OPCI professionnel géré par la société PRADERA et détenant un portefeuille d’une vingtaine de galeries commerciales attenantes à des magasins IKEA dans plusieurs pays en Europe : 10 galeries en Allemagne, quatre en Pologne, trois en France, une en République Tchèque et une autre en Suisse pour une surface totale de 432 547 m². Cet investissement prend la forme d’une participation minoritaire, d’environ 6,6 % du capital de l’OPCI, à côté d’investisseurs institutionnels internationaux. Le dividende attendu doit procurer un rendement moyen prévisionnel compris entre 6,3 % et 6,4 %.
Les ventes du trimestre ont porté sur des actifs majoritairement vacants, ne répondant plus aux critères actuels d’investissement. Elles font ressortir un prix net vendeur global de 2,299 millions d’euros, et une plus-value, nette de fiscalité, de 342 000 euros. Concrètement, il s’agit de trois surfaces de bureaux, situées à Clamart (92) avenue du Général de Gaulle, représentant au total une surface de 1 435 m², d’un commerce de centre-ville, à Auxerre, dans l’Yonne, vacant depuis décembre 2015, qui a dégagé une moins-value de 74 000 euros ; de trois appartements vacants à Tours, en Indre et Loire dégageant une plus-value nette de 94 000 euros.