Fruit d’un équilibre entre l’offre et la demande, le prix de transaction d’une SCPI à capital fixe sur le marché secondaire des parts s’éloigne parfois sensiblement de la valeur de réalisation du patrimoine. Concernant la SCPI Fructipierre, une des plus importantes SCPI de rendement à capital fixe du groupe...
DVM 2021
3.77%
TRI 10 ans
6.03 %
Données financières
Prix de souscription
604.95 €
Prix de cession
555.00 €
Dividendes - 2021
23.00 €
Distribution - 2021
3.77%
Date de création
1987
Immeubles - 2021
60
Capitalisation - 2021
1 118.3 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Fructipierre est une Scpi de bureau parisienne à capital fixe qui s'est développé au grès de fusion et d'augmentations de capital successives. La dernière et 25ème augmentation de capital de 45 M€ à un prix de souscription de 545 € s'est ouverte en juillet 2018 et devrait porter la capitalisation de Fructipierre à plus de 950M€.
Le patrimoine de Fructipierre, dont les premiers immeubles ont été acquis dès 1975, est situé, pour l’essentiel, à Paris et en proche périphérie et est constitué pour 90% de grands ensembles de bureau loué à 280 locataires.
En 2017, Fructipierre a proposé un dividende à 21.8 € par part avec 5€ de ponction sur les réserves de plus-value. A fin 2017, l’ensemble des réserves de Fructipierre s’élève à 25 €/part (RAN - 4,79€ / Plus-values - 20,28€) lui assurant un atout important dans son objectif de maintien du dividende dans les années à venir.
Souscription
Etat
En augmentation de capital
Date de clôture
Montant de l'augmentation
37.76M €
Gestionnaire
Nombre de parts - 2021
1 848 538
Nombre associés - 2021
12 875
Minimum de souscription
9 090 €
Frais de souscription
9.03 %
Démembrement
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
Dernières actualités de Fructipierre
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Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2021
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
165 parts RENDEMENT
99 817€ / Loyer de 316€ par mois
99 817€ / Loyer de 316€ par mois
Emprunt de 99 817€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
388 €
388 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -656 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(316 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 388 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
15 951 €
15 951 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 15 951 €
T R I
+5,98%
+5,98%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 9 982 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 656 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +5,98%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 59 357 €.
Capital à 10 ans
59 357 €
59 357 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 101 156 € et après remboursement de votre dette restante (-41 799 €), votre capital sera de 3 795 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 67 530 | 74 823 | 82 819 | 91 575 | 101 156 | 111 629 | 123 069 |
| Coût Global (Cumul) | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 | -43 406 |
| Capital à 10 ans | 25 730 | 33 024 | 41 020 | 49 776 | 59 357 | 69 830 | 81 270 |
| T R I | -10,35% | 0.00 % | -1,09% | +2,63% | +5,98% | +9,04% | +11,88% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Loyer | 1 265 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 35 420 |
| Intérêts | 760 | 2 193 | 2 061 | 1 926 | 1 788 | 1 646 | 1 502 | 1 353 | 1 202 | 1 047 | 16 366 |
| Base foncière | 505 | 1 602 | 1 734 | 1 869 | 2 007 | 2 149 | 2 293 | 2 442 | 2 593 | 2 748 | 19 942 |
| Deficit imputable | 505 | 1 602 | 1 734 | 1 869 | 2 007 | 2 149 | 2 293 | 2 442 | 2 593 | 2 748 | 19 942 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -56 | -176 | -191 | -206 | -221 | -236 | -252 | -269 | -285 | -1 891 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -101 | -320 | -347 | -374 | -401 | -430 | -459 | -488 | -519 | -3 439 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Remb bancaire | -2 625 | -7 875 | -7 875 | -7 875 | -7 875 | -7 875 | -7 875 | -7 875 | -7 875 | -7 875 | -73 496 |
| Loyer | 1 265 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 3 795 | 35 420 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -56 | -176 | -191 | -206 | -221 | -236 | -252 | -269 | -285 | -1 891 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -101 | -320 | -347 | -374 | -401 | -430 | -459 | -488 | -519 | -3 439 |
| Deficit tréso. | -1 360 | -4 236 | -4 576 | -4 617 | -4 659 | -4 702 | -4 746 | -4 790 | -4 836 | -4 883 | -43 406 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Trésorerie | -1 360 | -4 236 | -4 576 | -4 617 | -4 659 | -4 702 | -4 746 | -4 790 | -4 836 | -4 883 | |
| Epargne | 1 550 | 4 651 | 4 651 | 4 651 | 4 651 | 4 651 | 4 651 | 4 651 | 4 651 | 4 651 | |
| Solde compte | 190 | 605 | 679 | 713 | 705 | 654 | 559 | 419 | 233 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Immobilier | 91 575 | 92 491 | 93 416 | 94 350 | 95 293 | 96 246 | 97 209 | 98 181 | 99 163 | 100 154 | 101 156 |
| Dette | -99 817 | -97 952 | -92 271 | -86 457 | -80 509 | -74 422 | -68 194 | -61 821 | -55 300 | -48 627 | -41 799 |
| Solde compte | - | 190 | 605 | 679 | 713 | 705 | 654 | 559 | 419 | 233 | |
| Patrimoine Net | -8 242 | -5 271 | 1 750 | 8 572 | 15 498 | 22 529 | 29 668 | 36 918 | 44 281 | 51 760 | 59 357 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 505 | 1 602 | 1 734 | 1 869 | 2 007 | 2 149 | 2 293 | 2 442 | 2 593 | 2 748 | |
| Base Imposable | 59 005 | 60 102 | 60 234 | 60 369 | 60 507 | 60 649 | 60 793 | 60 942 | 61 093 | 61 248 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 116 | 3 237 | 3 251 | 3 266 | 3 282 | 3 297 | 3 313 | 3 329 | 3 346 | |
| CSG | 0 | -101 | -320 | -347 | -374 | -401 | -430 | -459 | -488 | -519 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -56 | -176 | -191 | -206 | -221 | -236 | -252 | -269 | -285 | -1 891 | |
| CSG | 0 | -101 | -320 | -347 | -374 | -401 | -430 | -459 | -488 | -519 | -550 | -3 439 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 875 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 366 €
Cumul mensualités
73 496 €
Durée
180 mois
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Annuités | 2 625 | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 7 875 | 73 496 |
| dont Intérêts | 760 | 2 193 | 2 061 | 1 926 | 1 788 | 1 646 | 1 502 | 1 353 | 1 202 | 1 047 | 15 478 |
| dont Capital | 1 865 | 5 681 | 5 813 | 5 948 | 6 087 | 6 228 | 6 373 | 6 521 | 6 673 | 6 828 | 58 017 |
| Dette | 99 817 | 97 952 | 92 271 | 86 457 | 80 509 | 74 422 | 68 194 | 61 821 | 55 300 | 48 627 | 41 799 |