La SCPI Selectinvest 1 du groupe La Française est une des plus anciennes du marché, ayant fêté son cinquantième anniversaire en janvier dernier ! Avec une capitalisation de 1,6 milliards €, c’est aussi un des mastodontes du marché. Situation atypique dans le monde de la « pierre-papier », la SCPI Selectinvest...
SCPI BureauCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI SELECTINVEST-1
Gestionnaire la-francaise-rem
DVM 2023
4.13%
TRI 10 ans
3.81 %
Données financières
Prix de souscription
640.00 €
Prix de cession
600.00 €
Dividendes - 2023
26.40 €
Distribution - 2023
4.13%
Date de création
1975
Immeubles - 2023
271
Capitalisation - 2023
1 609.7 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Issue de la fusion de toutes les SCPI Sélectinvest, Sélectinvest 1 est une des Scpi plus importante du marché avec une capitalisation de 1,6 Mrd€. Elle dispose de près de 300 immeubles pour 1.000 locataires qui se répartissent sur tout le territoire. Son patrimoine est composé majoritairement de bureaux pour 73% et de commerces pour 20%.
On notera que Sélectinvest 1 est en phase de décollecte et que le taux de part en attente de cession augmente à 1,45% au T3 2017.
En 2016, Selectinvest 1 a versé un dividende stable à 27€ /part pour un résultat courant légèrement supérieur lui permettant de reconstituer quelques réserves.
Au 3ème trimestre 2017, le taux d'occupation financier retombe à 82,9% en raison de nouvelles franchises de loyer confirmant la légère baisse annoncée du dividende pour 2017.
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2023
2 515 232
Nombre associés - 2023
21 226
Minimum de souscription
640 €
Frais de souscription
6.25 %
Démembrement
Assurance Vie
Eligible en assurance-vie
Dernières actualités de Selectinvest-1
28/09/2015
En 2014 la collecte de Sélectinvest 1 (La Française AM) a diminué de « près de deux tiers par rapport à 2013 » (16, 71 m€). En fin d’exercice, la SCPI comptait encore 25 943 parts en attente de retrait (1% du total de parts) c’est pourquoi, il a été décidé en février dernier de doter le fonds...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2023
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
156 parts RENDEMENT
99 840€ / Loyer de 343€ par mois
99 840€ / Loyer de 343€ par mois
Emprunt de 99 840€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
368 €
368 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -656 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(343 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 368 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
20 530 €
20 530 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 20 530 €
T R I
+7,57%
+7,57%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 9 984 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 4 416 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +7,57%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 62 160 €.
Capital à 10 ans
62 160 €
62 160 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 103 393 € et après remboursement de votre dette restante (-41 233 €), votre capital sera de 4 118 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 69 023 | 76 478 | 84 650 | 93 600 | 103 393 | 114 098 | 125 791 |
| Coût Global (Cumul) | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 | -41 629 |
| Capital à 10 ans | 27 790 | 35 245 | 43 417 | 52 367 | 62 160 | 72 865 | 84 558 |
| T R I | 0.00 % | -3,21% | +0,80% | +4,36% | +7,57% | +10,53% | +13,29% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Loyer | 1 716 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 38 782 |
| Intérêts | 948 | 2 183 | 2 051 | 1 915 | 1 777 | 1 635 | 1 490 | 1 341 | 1 189 | 1 034 | 16 437 |
| Base foncière | 768 | 1 936 | 2 068 | 2 203 | 2 342 | 2 484 | 2 629 | 2 777 | 2 929 | 3 085 | 23 220 |
| Deficit imputable | 768 | 1 936 | 2 068 | 2 203 | 2 342 | 2 484 | 2 629 | 2 777 | 2 929 | 3 085 | 23 220 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -84 | -213 | -227 | -242 | -258 | -273 | -289 | -305 | -322 | -2 215 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -154 | -387 | -414 | -441 | -468 | -497 | -526 | -555 | -586 | -4 027 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Remb bancaire | -3 282 | -7 876 | -7 876 | -7 876 | -7 876 | -7 876 | -7 876 | -7 876 | -7 876 | -7 876 | -74 169 |
| Loyer | 1 716 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 4 118 | 38 782 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -84 | -213 | -227 | -242 | -258 | -273 | -289 | -305 | -322 | -2 215 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -154 | -387 | -414 | -441 | -468 | -497 | -526 | -555 | -586 | -4 027 |
| Deficit tréso. | -1 566 | -3 996 | -4 358 | -4 399 | -4 441 | -4 484 | -4 528 | -4 573 | -4 619 | -4 666 | -41 629 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Trésorerie | -1 566 | -3 996 | -4 358 | -4 399 | -4 441 | -4 484 | -4 528 | -4 573 | -4 619 | -4 666 | |
| Epargne | 1 842 | 4 421 | 4 421 | 4 421 | 4 421 | 4 421 | 4 421 | 4 421 | 4 421 | 4 421 | |
| Solde compte | 276 | 701 | 764 | 786 | 765 | 702 | 595 | 443 | 245 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Immobilier | 93 600 | 94 536 | 95 481 | 96 436 | 97 401 | 98 375 | 99 358 | 100 352 | 101 355 | 102 369 | 103 393 |
| Dette | -99 840 | -97 506 | -91 813 | -85 987 | -80 025 | -73 926 | -67 684 | -61 297 | -54 762 | -48 075 | -41 233 |
| Solde compte | - | 276 | 701 | 764 | 786 | 765 | 702 | 595 | 443 | 245 | |
| Patrimoine Net | -6 240 | -2 694 | 4 370 | 11 213 | 18 161 | 25 214 | 32 377 | 39 650 | 47 036 | 54 539 | 62 160 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 768 | 1 936 | 2 068 | 2 203 | 2 342 | 2 484 | 2 629 | 2 777 | 2 929 | 3 085 | |
| Base Imposable | 59 268 | 60 436 | 60 568 | 60 703 | 60 842 | 60 984 | 61 129 | 61 277 | 61 429 | 61 585 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 145 | 3 274 | 3 288 | 3 303 | 3 318 | 3 334 | 3 350 | 3 366 | 3 383 | |
| CSG | 0 | -154 | -387 | -414 | -441 | -468 | -497 | -526 | -555 | -586 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -84 | -213 | -227 | -242 | -258 | -273 | -289 | -305 | -322 | -2 215 | |
| CSG | 0 | -154 | -387 | -414 | -441 | -468 | -497 | -526 | -555 | -586 | -617 | -4 027 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 876 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 437 €
Cumul mensualités
74 169 €
Durée
180 mois
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Annuités | 3 282 | 7 876 | 7 876 | 7 876 | 7 876 | 7 876 | 7 876 | 7 876 | 7 876 | 7 876 | 74 169 |
| dont Intérêts | 948 | 2 183 | 2 051 | 1 915 | 1 777 | 1 635 | 1 490 | 1 341 | 1 189 | 1 034 | 15 562 |
| dont Capital | 2 334 | 5 693 | 5 826 | 5 961 | 6 100 | 6 242 | 6 387 | 6 535 | 6 687 | 6 842 | 58 607 |
| Dette | 99 840 | 97 506 | 91 813 | 85 987 | 80 025 | 73 926 | 67 684 | 61 297 | 54 762 | 48 075 | 41 233 |