Phénomène assez rare dans le monde de la pierre papier, Sogenial Immobilier, la société de gestion de la SCPI Cœur de Ville, annonce une seconde revalorisation du prix de la part à compter du 30 juin 2019, soit 6 mois seulement après la précédente revalorisation effectuée fin 2018. La progression du prix a de...
SCPI CommerceCapital variableSCPI ouverte à la souscription
SCPI COEUR DE VILLE
Gestionnaire sogenial-immobilier
DVM 2023
5.30%
TRI 10 ans
0.00 %
Données financières
Prix de souscription
210.00 €
Prix de cession
184.80 €
Dividendes - 2023
11.13 €
Distribution - 2023
5.30%
Date de création
2013
Immeubles - 2023
29
Capitalisation - 2023
26.4 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Créée en 2013, la SCPI Cœur de Ville est une SCPI de commerce gèrée par Sogénial immobilier. Son patrimoine composé de commerces se concentre sur des centre-ville de province.
A mi 2018, la capitalisation de Coeur de ville s'élève à 7 M€ répartie sur 13 commerces délivrant 4 000 M² pour le comptes de 18 locataires.
En 2017, grace à une collecte de 2 M€, la Scpi Coeur de ville a investi dans 2 nouveaux magasins pour 1,8 M€.
Coeur de ville poursuit sa politique d'investissement en 2018 malgré une collecte limitée sur le premier semestre 2018 en recourant à l'emprunt portant sa LTV à 26%. Les premiers accomptes de dividendes versés en 2018 permettent d'envisager une hausse de la distribution au delà des 5%
Souscription
Etat
SCPI ouverte à la souscription
Gestionnaire
Nombre de parts - 2023
125 557
Nombre associés - 2023
567
Minimum de souscription
2 060 €
Frais de souscription
10.00 %
Démembrement
Assurance Vie
Dernières actualités de Coeur De Ville
C’est une SCPI un peu confidentielle lancée début 2013 par Sogenial Immobilier qui capitalise aujourd’hui environ 8 millions €. Spécialisée sur le commerce de centre-ville majoritairement en régions, son taux d’occupation financier s’affiche à plus de 97% et son taux de distribution sur valeur de marché (TDVM...
Le premier bulletin trimestriel d’information de la SCPI Cœur de Régions publié fin janvier 2019 se veut résolument optimiste : la société de gestion décrit aux associés qui ont investi dans la SCPI « un lancement réussi depuis l’ouverture au public de la souscription le 8 décembre 2018 ». D’ores et déjà, la...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2023
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
476 parts RENDEMENT
99 960€ / Loyer de 441€ par mois
99 960€ / Loyer de 441€ par mois
Emprunt de 99 960€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
298 €
298 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -657 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(441 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 298 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
22 456 €
22 456 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 22 456 €
T R I
+9,47%
+9,47%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 9 996 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 3 576 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +9,47%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 56 464 €.
Capital à 10 ans
56 464 €
56 464 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 97 168 € et après remboursement de votre dette restante (-40 704 €), votre capital sera de 5 298 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 64 867 | 71 874 | 79 554 | 87 965 | 97 168 | 107 229 | 118 217 |
| Coût Global (Cumul) | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 | -34 008 |
| Capital à 10 ans | 24 163 | 31 169 | 38 849 | 47 260 | 56 464 | 66 524 | 77 513 |
| T R I | 0.00 % | -1,66% | +2,52% | +6,18% | +9,47% | +12,48% | +15,28% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Loyer | 2 649 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 50 330 |
| Intérêts | 1 136 | 2 175 | 2 042 | 1 906 | 1 767 | 1 625 | 1 479 | 1 330 | 1 178 | 1 022 | 16 522 |
| Base foncière | 1 513 | 3 123 | 3 256 | 3 392 | 3 531 | 3 673 | 3 819 | 3 968 | 4 120 | 4 276 | 34 670 |
| Deficit imputable | 1 513 | 3 123 | 3 256 | 3 392 | 3 531 | 3 673 | 3 819 | 3 968 | 4 120 | 4 276 | 34 670 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -166 | -344 | -358 | -373 | -388 | -404 | -420 | -436 | -453 | -3 343 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -303 | -625 | -651 | -678 | -706 | -735 | -764 | -794 | -824 | -6 079 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Remb bancaire | -3 943 | -7 886 | -7 886 | -7 886 | -7 886 | -7 886 | -7 886 | -7 886 | -7 886 | -7 886 | -74 915 |
| Loyer | 2 649 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 5 298 | 50 330 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -166 | -344 | -358 | -373 | -388 | -404 | -420 | -436 | -453 | -3 343 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -303 | -625 | -651 | -678 | -706 | -735 | -764 | -794 | -824 | -6 079 |
| Deficit tréso. | -1 294 | -3 057 | -3 556 | -3 597 | -3 639 | -3 683 | -3 727 | -3 772 | -3 818 | -3 865 | -34 008 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Trésorerie | -1 294 | -3 057 | -3 556 | -3 597 | -3 639 | -3 683 | -3 727 | -3 772 | -3 818 | -3 865 | |
| Epargne | 1 790 | 3 580 | 3 580 | 3 580 | 3 580 | 3 580 | 3 580 | 3 580 | 3 580 | 3 580 | |
| Solde compte | 496 | 1 019 | 1 042 | 1 025 | 965 | 862 | 715 | 524 | 285 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL |
| Immobilier | 87 965 | 88 844 | 89 733 | 90 630 | 91 537 | 92 452 | 93 376 | 94 310 | 95 253 | 96 206 | 97 168 |
| Dette | -99 960 | -97 153 | -91 442 | -85 598 | -79 618 | -73 499 | -67 238 | -60 832 | -54 276 | -47 568 | -40 704 |
| Solde compte | - | 496 | 1 019 | 1 042 | 1 025 | 965 | 862 | 715 | 524 | 285 | |
| Patrimoine Net | -11 995 | -7 813 | -690 | 6 075 | 12 943 | 19 918 | 27 001 | 34 194 | 41 501 | 48 923 | 56 464 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 1 513 | 3 123 | 3 256 | 3 392 | 3 531 | 3 673 | 3 819 | 3 968 | 4 120 | 4 276 | |
| Base Imposable | 60 013 | 61 623 | 61 756 | 61 892 | 62 031 | 62 173 | 62 319 | 62 468 | 62 620 | 62 776 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 227 | 3 404 | 3 419 | 3 434 | 3 449 | 3 465 | 3 481 | 3 497 | 3 514 | |
| CSG | 0 | -303 | -625 | -651 | -678 | -706 | -735 | -764 | -794 | -824 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -166 | -344 | -358 | -373 | -388 | -404 | -420 | -436 | -453 | -3 343 | |
| CSG | 0 | -303 | -625 | -651 | -678 | -706 | -735 | -764 | -794 | -824 | -855 | -6 079 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 886 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 522 €
Cumul mensualités
74 915 €
Durée
180 mois
| Année | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | 2034 | |
| Annuités | 3 943 | 7 886 | 7 886 | 7 886 | 7 886 | 7 886 | 7 886 | 7 886 | 7 886 | 7 886 | 74 915 |
| dont Intérêts | 1 136 | 2 175 | 2 042 | 1 906 | 1 767 | 1 625 | 1 479 | 1 330 | 1 178 | 1 022 | 15 660 |
| dont Capital | 2 807 | 5 711 | 5 844 | 5 980 | 6 119 | 6 261 | 6 407 | 6 556 | 6 708 | 6 864 | 59 256 |
| Dette | 99 960 | 97 153 | 91 442 | 85 598 | 79 618 | 73 499 | 67 238 | 60 832 | 54 276 | 47 568 | 40 704 |