Une nouvelle SCPI Pinel : Allianz Domidurable 4

Ouverte à la souscription depuis août dernier, l’augmentation de capital de Domidurable 3 s’achève le 30 juin prochain. Son succès a donné des ailes à Immovalor Gestion. Preuve en est, la société de gestion réitère l’initiative avec le lancement d’une nouvelle SCPI Pinel : Allianz DomiDurable 4.

L’augmentation de capital destinée à porter celui-ci de 760 k€ à 25,75 m€, se fera pour un montant de 24,99 m€. Ouverte depuis le 18 mai, elle doit normalement finir le 31 décembre 2016 sauf clôture anticipée en cas de souscription intégrale. Dans le cas contraire, l’augmentation de capital sera limitée au montant des souscriptions reçues à condition que celles-ci représentent au moins 75% du montant initialement prévu. A l’inverse et en cas de succès, l’opération pourra être majorée avant la date de clôture prévue dans la limite maximale de 30%.

Le prix de souscription est de 1000€ (833€ de valeur nominale et 167€ de prime d’émission). Un minimum de 8 parts (8000€) est requis lors de la 1ère souscription. Quant à la jouissance, elle intervient le 1er jour du 3ème mois suivant la date de souscription. Par exemple, les parts souscrites en juin 2016 porteront jouissance à compter du 1er septembre 2016 et donneront lieu à une réduction d’impôt sur le revenu de l’année 2016.

Rappel du dispositif fiscal applicable aux SCPI Pinel.

En plus d’élargir l’avantage fiscal aux SCPI, le dispositif Pinel offre la particularité d’une réduction d’impôt portant sur 100 % du montant de l’investissement limité à 300 000€ par foyer fiscal.

L’associé qui acquiert des parts jusqu’au 31 décembre 2016 bénéficie de cet avantage immédiatement, dès l’année de souscription  sans calcul de prorata temporis.

La réduction d’impôt se caractérise par la modulation des durées de location (6 ou 9 ans sur option irrévocable) et la modulation corrélative des taux de réduction d’impôt (12 ou 18% du montant de la souscription). Une prorogation de 3 ans renouvelable est possible.

Dans le cas d’Allianz DomiDurable 4, le taux de réduction d’impôt choisi est de 18% du montant des souscriptions réalisées en 2016. Répartie sur 9 ans, cette réduction d’impôt est de 6 000€ par an soit une réduction totale de 54 000€. Attention, la réduction d’impôt entre dans le champ d’application du plafonnement global des avantages fiscaux, limités par foyer fiscal à 10 000€ du revenu imposable. De plus, sauf acceptation de perdre l’avantage fiscal, il s’agit d’un placement à long terme… au minimum de 13 ans « compte tenu des délais d’investissement, d’achèvement des immeubles, de l’engagement de location des biens pendant 9 ans et des délais inhérents à la vente du patrimoine ». Enfin, cet avantage fiscal n’est pas transmissible ce qui explique pourquoi les possibilités de vente sont très réduites et à des prix très décotés.

Ultime point à retenir, la rentabilité d’une SCPI Pinel ne peut être appréciée qu’à la fin des opérations et non sur la seule réduction d’impôt. Car elle dépend aussi du montant perçu lors de la vente des parts, montant qui dépend bien sûr, de l’évolution du marché de l’immobilier d’habitation.