Un new deal pour Fructirégions

20 ans après la création de Fructirégions (NAMI AEW Europe) la nécessité de procéder à une analyse des forces et faiblesses de la SCPI tout comme celle de tracer ses perspectives à 5 ans s’est imposée. Les axes stratégiques retenus sont précis : un recentrage sur des actifs neufs ou récents d’une taille unitaire de 3 à 15 m€, une diversification en zone euro dans la limite de 30% du patrimoine, un renforcement des poches commerces et locaux d’activité (15% pour chaque typologie). Puis vient le tour des arbitrages pour parfaire la transformation du portefeuille. Ils concerneraient 5% du patrimoine en valeur chaque année afin d’éviter l’obsolescence technique, d’externaliser des plus-values et… de coller à la nouvelle allocation d’actifs. Autre thème, en plus d’un ratio d’endettement limité à 10% de la valeur des actifs immobiliers, il est envisagé un suremploi de l’ordre de 10m€ pour anticiper la collecte ou le produit des cessions. Bref, une sorte de « new deal » soutenu par un conseil de surveillance qui en assurera un « suivi annuel de la mise en œuvre ». On comprend sa motivation. Car, créatrice de valeur, la finalité est de « participer à l’évolution positive de la capacité de distribution dans la durée ».

En attendant les effets de ce plan, Fructirégions souhaite atteindre une capitalisation de 300 m€ (vs 193,4m€ fin 2015) d’ici 6 ans. Pour cela elle table sur une collecte annuelle autour de 25 m€ … sans déroger à la fixité de son capital.

Compte tenu de ces nouvelles orientations, 2015 fait presque figure d’exercice charnière. Néanmoins, plusieurs points positifs se dégagent déjà. Ce sont l’augmentation des loyers quittancés (+1,88%) liés notamment aux investissements récents (7,6m€ en 2015). Citons aussi des charges immobilières « maitrisées », le recul des créances douteuses et des charges financières grâce à une nouvelle ligne de crédit sans compter le niveau significatif de la provision pour grosses réparations. Elle s’élève « à près de 35 €/m² pour l’ensemble du patrimoine ». Les déconvenues ? La SCPI a opéré peu d’arbitrages (1,6m€). Qui plus est son taux d’occupation financier reste tristounet : 88,1% contre 89,36% un an avant. A noter que pour Nami AEW Europe ce taux « apparaît satisfaisant » dès lors que l’on retient les actifs sous franchise de loyers (4,19%).

Question revenu, les associés ont reçu 10,2€. Un montant inférieur à celui de 2014 (11€) … sauf qu’à l’époque le dividende avait été boosté par le versement d’une distribution sur les plus-values de 1€. Mais bonne nouvelle, cette manne exceptionnelle pourrait être reconduite cette année. En effet, le conseil de surveillance a suggéré à la société de gestion lors de l’assemblée générale du 17 juin la distribution de plus-values « d’un montant maximum de 1 € d’ici le 31 décembre 2016 afin de faire bénéficier les associés du fruit des opérations de cession réalisées pour leur compte ». Enfin signe d’un bilan de santé qui s’améliore, Fructirégions a reconstitué son report à nouveau (0,3€) ce qui le porte à 1,57 € (1,88 mois de distribution 2015). Mieux encore, l’ensemble des réserves à savoir le report à nouveau, les provisions pour grosses réparations et les plus-values sur cessions d’actifs représentent 8,44 €, « un atout fort pour affronter la conjoncture ».

Dans un environnement incertain marqué par l’urgence du quotidien, la tendance positive de Fructirégions reste à confirmer. A cet égard, la relocation de l’actif d’Asnières-sur-Seine « qui pèse lourdement sur l’exploitation » constituera, un enjeu important cette année.