Risques de mauvaise information sur les OPCI

Dans une étude intitulée « Les OPCI ne sont pas des OPCVM immobiliers », l’EDHEC recense les sources de confusion, et donc de risque, de mauvaise information des investisseurs. Cette mise en garde concerne l’ensemble des dispositions de l’ordonnance du 13 octobre et les commentaires qui en sont faits par les organisations professionnelles de la gestion ou de l’immobilier qu’il s’agisse de la valeur liquidative, du rôle du dépositaire, de l’évaluation des actifs immobiliers, ou du recours à l’endettement. Selon l’Edhec, la terminologie utilisée, qui est celle des textes régissant l’organisation et la gestion des OPCVM, « peut laisser penser aux investisseurs que les OPCI bénéficient de la même sécurité juridique et opérationnelle que les OPCVM, ce qui n’est pas le cas ». A cet égard, l’Edhec met en exergue quatre différences qui distinguent les OPCI des OPCVM. Tout d’abord, la valeur liquidative qui sert de référence aux souscriptions et rachats ne repose pas sur des valeurs objectives des actifs immobiliers qui seraient négociables sur le marché à tout moment ». Il s’agit en fait « de valeurs estimées établies par la société de gestion ». Ensuite, le dépositaire de l’OPCI ne pourra pas apporter la même sécurité opérationnelle que le dépositaire d’un OPCVM : il n’assurera « ni le contrôle de la valeur liquidative ni la conservation des actifs immobiliers ». L’évaluation des actifs immobiliers telle qu’elle résultera des inventaires semestriels prévus par l’ordonnance du 13 octobre restera « généralement très dépendante du choix du taux d’actualisation des revenus des immeubles loués ». Par ailleurs, elle ne réglera pas le problème du calcul de la valeur liquidative. Enfin, la possibilité pour les OPCI de s’endetter jusqu’à la limite de 50 % des actifs immobiliers non cotés « est porteuse d’un risque d’accroissement de l’exposition au marché de l’immobilier quand celui-ci est en forte baisse », estime l’Edhec.