Pierre papier : rappel historique sur les SCPI, OPCI et SIIC

Les OPCI « grand public » ont, une fois de plus, été recalée par l’AMF. Faute de raison clairement invoquée, on se perd en conjectures... Les fonds immobiliers non cotés seraient-ils tous condamnés à naître dans la douleur ? Mardi 1er avril 2008, les premiers OPCI grand public revenaient devant le collège de l’AMF pour un nouvel examen de passage. Sans plus de succès. Les candidats recalés sont amers et ne comprennent pas la décision du jury, non motivée. Ce n’est pourtant pas faute d’une bonne préparation de leur part. Les projets présentés respectaient toutes les contraintes exigées par la loi sur les OPCI. Ils allaient même au-delà sur certains points. A ce stade d’incompréhension, on finirait par croire qu’il pèse, sur les fonds immobiliers non cotés, une malédiction dont les fonds cotés sont préservés.Les débuts difficiles des SCPI Les sociétés civiles de placement immobilier sont des fonds non cotés apparus dans les années 1960. A la suite d’un scandale politico-financier, elles ont été enfermées dans un carcan par la loi du 31 décembre 1970. Cette rigueur était, implicitement, destinée à les tuer. Mauvais calcul : très proche de l’immobilier direct, le produit s’est révélé anti-spéculatif au possible, et donc rassurant ! Mais les SCPI n’en étaient pas quitte avec le mauvais oeil du législateur. En pleine crise immobilière, la malencontreuse loi du 4 janvier 1993 réglementant le prix des parts a bloqué le marché secondaire, déjà mis à mal par la crise immobilière. Les SCPI ont été sauvées par l’émergence d’un « marché gris », régi par le libre jeu de l’offre et de la demande. C’est ce principe de rapprochement entre les ordres de ventes et les ordres d’achat qui a, finalement, été adopté par la loi du 9 juillet 2001, réformant celle de 1993. Aujourd’hui, les SCPI vont bien. Elles collectent, elles distribuent des revenus généreux (voir notre comparateur SCPI ). La demande est forte, mais l’offre est réduite : satisfaits, les porteurs de parts sont rarement vendeurs.

Le succès immédiat des SIIC Les sociétés d’investissement immobilier cotées sont des foncières cotées en Bourse, dotées d’un régime fiscal spécifique apparu dans la loi de finances du 30 décembre 2002. L’avènement du régime SIIC est considéré comme un modèle de coopération entre le législateur et les représentant des sociétés foncières. L’enjeu le valait bien. Il ne s’agissait pas moins que de faire revenir nos foncières au premier plan sur un marché immobilier national cannibalisé par les investisseurs étrangers, tout en offrant aux particuliers un nouveau vecteur d’épargne retraite. Ce bel exemple de partenariat public privé s’est poursuivi en 2005 avec l’instauration du dispositif SIIC 3. Il a donné un élan supplémentaire aux SIIC en incitant les entreprises françaises à leur apporter leur patrimoine immobilier. Le résultat est là : la quasi totalité des foncières ont très vite adopté le régime SIIC et de nouvelles ont vu et continuent de voir le jour. Depuis l’entrée en vigueur du régime fiscal en janvier 2003, la capitalisation du secteur est passée de 12 milliards à près de 54 milliards d’euros fin 2007.Les retards à l’allumage des OPCI Les organismes de placement collectif immobilier sont des fonds non cotés instaurés par une ordonnance du 13 octobre 2005. A l’origine, ils étaient destinés à remplacer purement et simplement les SCPI. Celles-ci avaient, en effet, cinq ans pour se transformer en OPCI. Mais d’obligatoire, cette transformation est devenue facultative par une loi du 30 décembre 2006. Une fois de plus, les SCPI se tiraient d’une situation compromise. Les OPCI n’en restaient pas moins promis à un bel avenir, celui d’un produit d’épargne retraite populaire moderne, indépendant de la Bourse. Plus souple à gérer que les SCPI, plus liquide et plus facile à loger dans un contrat d’assurance vie multisupport, il était attendu avec impatience. Il l’est toujours, hélas. Seuls des OPCI à règles de fonctionnement allégées (RFA) ont vu le jour, au grand bonheur d’institutionnels et d’investisseurs avertis. Qu’attend donc l’AMF pour délivrer leur visa aux premiers OPCI grand public ? Elle exige d’eux une liquidité sinon équivalente, du moins proche des SIIC. C’est plus que ce que prévoit la loi. Et pour des fonds immobiliers non cotés, c’est quasiment mission impossible. Souhaitons qu’une solution soit rapidement trouvée et que les OPCI grand public, une fois placés sur orbite, fassent oublier par leurs performances cette succession de retards à l’allumage.