OPCI, SCPI, le vent de la réforme

Après examen par le Conseil d'Etat, l'ordonnance créant les OPCI (organismes de placement collectif dans l'immobilier) devrait être publiée d'ici à la mi-juin à la suite d'un passage en Conseil des ministres, si toutefois le changement de gouvernement consécutif au vote négatif sur le référendum pour la Constitution européenne ne perturbe pas ce calendrier. Un tel planning serait conforme à la loi de simplification économique du droit du 9 décembre 2004. L'objectif en tout cas est que, d'ici à la fin décembre 2009, les quelque 140 sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) existantes qui affichent une capitalisation de 11,5 milliards d'euros se transforment en OPCI. Ces produits prendront la forme d'un fonds de placement immobilier (FPI), imposé dans le cadre des revenus fonciers, ou d'une société de placement immobilier (SPI), imposée comme des revenus de capitaux mobiliers. Destinés aux institutionnels comme aux particuliers, les OPCI succéderont, mais pas avant l'an prochain, aux SCPI - celles qui n'opteront pas pour le nouveau statut, en tout cas, ne pourront plus augmenter leur capital. Les dispositions fiscales qui ne seront pas encore précisées dans l'ordonnance figureront dans la loi de finances 2006. Ces nouveaux produits d'épargne immobilière, intermédiaires entre les SCPI et les sicav immobilières, ne seront pas des véhicules cotés. Mais ils offriront cependant une meilleure liquidité que les SCPI : tout en investissant dans l'immobilier en direct à hauteur d'au moins 60 %, ils devront aussi détenir au moins 10 % de liquidités. Le rachat des parts pourrait se faire selon un rythme trimestriel. Après la réforme des sociétés foncières, on peut imaginer que ce dispositif renforcera l'attractivité de la place de Paris en la matière. Référencé sur l'immobilier, l'OPCI sera aussi bien éligible à l'assurance-vie qu'aux programmes d'épargne salariale et, en tant que support de gestion collective, il constituera donc un support d'épargne retraite. Pour les investisseurs institutionnels français, il permettra en outre d'apporter une solution alternative aux véhicules de droit luxembourgeois ou néerlandais utilisés en général pour gérer leurs actifs immobiliers. D'après les premières simulations, le nouveau dispositif pourrait donner lieu en 2006 à une collecte d'environ 2 à 3 milliards d'euros.