loi mehaignerie et quiles-mehaignerie : defiscalisation et histoire des dispositifs fiscaux

Depuis 1984, six dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dans le neuf se sont succédé : - le dispositif Méhaignerie (1984 -1997) ; - le dispositif Périssol (1996 -1999) ; - le dispositif Besson (1999 - 2002) ; - le dispositif Robien (2003 - 2006) ; - les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire (Depuis 2006)

1 / Les dispositifs Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie (1984-1997) Le dispositif Méhaignerie a été créé afin d’enrayer le déclin de la construction de logements et de proposer une offre nouvelle en dynamisant les investissements locatifs neufs. En 1984, le dispositif était fondé sur une réduction d’impôt de 5% du montant de l’investissement, étalée sur 2 ans. Cet avantage fiscal était accordé dans la limite d’une opération de 200 000 F (30 489 €) pour une personne seule et 300 000 F pour un ménage (45 734 €). Les bailleurs devaient s’engager à louer leur bien au minimum 6 ans à titre de résidence principale. Le dispositif a été renforcé en 1986, la réduction d’impôt étant portée à 10% sur 2 ans. Le plafonnement a été rehaussé à 300 000 F pour une personne seule et 600 000 F (91 469 €) pour un couple. Ce dispositif a été accompagné d’une déduction forfaitaire de 35% sur le revenu foncier brut pendant 10 ans ; la déduction forfaitaire de droit commun étant fixée à 15% jusqu’en 1988, puis réduite à 10% en 1989 et à 8% en 1990. Cette déduction a été réaugmentée à 13% en 1995 et 1996, puis à 14% en 1997. Le dispositif, devenant plus attractif, a eu pour effet d’augmenter significativement le nombre d’investissements locatifs. La réduction d’impôt accordée aux ménages passe de 15 000 F à 60 000 F au maximum. En 1990, l’avantage fiscal a été révisé par la baisse de 35% à 25% de la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers bruts pour les opérations relevant du dispositif Méhaignerie. En 1993, ce dispositif a été complété par le dispositif dit Quilès-Méhaignerie afin de créer une offre dans le secteur intermédiaire. Pour bénéficier de ce dispositif (qui proposait une réduction d’impôt de 15%, étalée sur 4 ans et d’un montant plafonné à 400 000 F (60 979 €) pour une personne seule et 800 000 F (121 959 €) pour un couple, les investisseurs s’engageaient à louer leur bien à des loyers plafonnés et à des locataires dont les revenus étaient également plafonnés. Ces plafonds, fixés par décret, étaient révisés chaque année. Globalement, le dispositif de réduction d’impôt mis en place en 1985 a permis la construction, dans ses meilleures années, de 25 000 logements financés par des investisseurs privés. En revanche, il a été considéré que l’offre nouvelle, favorisée par le dispositif Méhaignerie, tendait à se déconnecter des besoins en logement. En effet, le plafond des investissements incitait les investisseurs à ne pas le dépasser, ce qui s’est généralement fait par le choix de biens de petite surface, ne répondant pas pleinement aux besoins des locataires. Les dispositifs Méhaignerie et Quilès-Méhaignerie ont essentiellement conduit à la création de petites surfaces. Plus de 80 % des constructions ont porté sur la création de studios et de T2, saturant à l’époque ces marchés dans de nombreuses villes de province. L’année 1991 a connu la fin de cycle ascendant de l’immobilier et un retournement de tendance. La situation a conduit les pouvoirs publics à tenter d’infléchir les tendances conjoncturelles et ces dispositifs ont été supprimés le 31 décembre 1997, en faveur de la création du dispositif Périssol.