loi besson : defiscalisation et histoire des dispositifs fiscaux

Depuis 1984, six dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dans le neuf se sont succédé : - le dispositif Méhaignerie (1984 -1997) ; - le dispositif Périssol (1996 -1999) ; - le dispositif Besson (1999 - 2002) ; - le dispositif Robien (2003 - 2006) ; - les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire(2007-2009)

3/ Le dispositif Besson 1999-2002 Succédant à l’amortissement Périssol, le dispositif Besson avait pour vocation de demeurer pérenne en donnant de la visibilité aux professionnels et en évitant les phénomènes cycliques ou les " à-coups " conjoncturels7. Il était l’un des volets d’un ensemble de mesures permettant de définir un statut du bailleur privé conventionné en vue de soutenir l’investissement locatif tout en accordant des avantages fiscaux en contrepartie d’un réel effort social de la part du bailleur. Le statut du bailleur privé comprenait des éléments de sécurisation et de solvabilisation du bailleur bénéficiaire de l’une ou l’autre de ces dispositions fiscales. Ces éléments consistaient à verser directement au propriétaire des allocations de logement sociale ou familiale, (" tiers payant ") et proposaient une garantie contre les impayés de loyers et de charges locatives, quel que soit le locataire, pour un montant maximal de 9 mois de loyers sur une durée de location de 3 ans. Ce montant a été par la suite étendu à 18 mois de loyer. L’aide fiscale faisait l’objet d’une contrepartie sociale de la part du bailleur portant sur le plafonnement à la fois des loyers et des revenus des locataires. Le dispositif d’investissement locatif dans le neuf, entré en vigueur le 1er janvier 1999, était doublé d’un dispositif dans l’ancien. Le dispositif a été proposé aux investisseurs par l’article 68 de la loi de finance pour 1999. Dans le neuf, l’avantage consistait en la déduction d’un amortissement égal à 8 % du prix de revient de l’investissement les cinq premières années et de 2,5 % de ce prix les quatre années suivantes. L’amortissement cumulé était de 50% du prix d’acquisition sur 9 ans. Les opérations éligibles à cet amortissement étaient les mêmes que celles prévues par l’amortissement Périssol mais l’investisseur s’engageait à le donner en location nue à titre d’habitation principale, pendant neuf ans, à une personne n’appartenant ni à son foyer fiscal, ni à un ascendant ou à un descendant8. Il devait en outre respecter des plafonds de loyers et sélectionner ses locataires en fonction d’un plafond de ressources défini selon un zonage particulier. Cette durée pouvait être prorogée de deux fois trois ans, avec un amortissement supplémentaire de 2,5% par an. Au bout de 15 ans, l’investisseur pouvait ainsi déduire jusqu’à 65% de son investissement. En contrepartie, la déduction forfaitaire sur les revenus fonciers était réduite à 6% contre 14% pour la déduction de droit commun, tandis que le plafond du déficit foncier était ramené à 70 000 F, soit 10 700 €. Plus contraignant que l’amortissement Périssol, le dispositif Besson a vu se construire moins de logements alors que le nombre annuel de logements mis en chantier a été, en moyenne, plus élevé sur la durée du dispositif Besson que sur celle du Périssol. Compte tenu des contreparties sociales importantes, il a été relativement inopérant en région parisienne ; les loyers du marché sont dans la majorité des cas très supérieurs aux loyers réglementaires. Le rendement interne du produit était donc plus faible qu’avec le dispositif précédent, parfois même inférieur à celui d’une opération réalisée sans avantages fiscaux en zone I. Les avantages fiscaux ne suffisaient généralement pas à couvrir le différentiel entre le loyer plafond et le loyer du marché. Par ses caractéristiques sociales, le dispositif Besson a surtout favorisé la zone III. Il a pris fin le 31 décembre 2002.