Les OPCI : un dispositif toujours en correction

Toujours en gestation, les organismes de placement collectif immobilier (OPCI), ces fonds immobiliers non cotés, sont en train de se formaliser. Le 28 novembre, la Commission mixte paritaire (CMP), réunissant des représentants de l'Assemblée nationale et du Sénat, a adopté les amendements au projet de loi sur le développement de la participation et de l'actionnariat salarié (" DDPAS "). Par le biais de cette adoption, l'ordonnance du 13 octobre 2005 créant les OPCI fait à la fois l'objet d'une ratification et, surprise, de quelques modifications. Parmi les changements figure le maintien des sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) qui, dans la première version du texte, étaient appelées à basculer dans les OPCI au plus tard le 31 décembre 2009. Face aux craintes des 600.000 porteurs de parts de se retrouver dans une structure où leur contrôle serait minoré, cette échéance est carrément supprimée. D'ailleurs, à partir du 1er janvier 2010, de nouvelles SCPI pourront encore voir le jour. Dans l'univers de la " pierre papier ", les SCPI, qui constituent un placement en vue de la retraite en dégageant cette année un rendement proche de 7 %, affichent une capitalisation d'environ 15 milliards d'euros.Les assureurs courtisés

Avec la préservation des SCPI, il y a fort à parier que les OPCI destinés aux investisseurs institutionnels apparaîtront avant ceux s'adressant aux particuliers. Certes, un amendement ramène de 50 à 40 % le ratio d'endettement des OPCI destinés au grand public. " Mais au lieu d'être limité à la constitution du patrimoine, cet endettement peut servir à rembourser des parts aux épargnants, ce qui peut être dangereux en cas de retournement du marché immobilier ", met en garde Jean-Jacques Bonfil-Praire, président de l'Association de porteurs de parts de SCPI et de supports collectifs de placement immobilier. L'autre modification phare entérinée par les amendements applique aux contrats d'assurance-vie en immobilier, détenus par quelque 250.000 assurés et représentant un encours de 3 milliards d'euros, les dispositions relatives aux OPCI. Les assurances à capital variable immobilier (Acavi), adossées dans 90 % des cas à une société civile immobilière (SCI), sont invitées à se transformer en OPCI. " En adoptant ce statut, les compagnies pourront gérer de manière plus flexible et plus dynamique leurs actifs ", commente Alain Brochard, président de l'Association des sociétés civiles de placement immobilier (Aspim). En raison de l'attente de la publication d'un décret et du règlement général de l'Autorité des marchés financiers (AMF), les OPCI devraient voir le jour au premier semestre 2007. Dans l'intervalle, les groupes bancaires affûtent déjà leurs armes pour capter les placements des investisseurs institutionnels français, voire européens. Certains le feront par le biais d'OPCI lancés directement. D'autres comme l'UFG dans le giron du Crédit Mutuel et BNP Paribas transformeront une SCPI destinée aux personnes morales, en OPCI. " Avec cette réforme, la plus importante depuis la création des OPCVM en 1979, la France devrait pouvoir rattraper son retard sur la scène européenne dans le domaine des fonds immobiliers non cotés ", espère Me Frédéric Nouel, associé au cabinet d'avocats Gide, Loyrette Nouel. Pour les seuls véhicules d'investissement créés ex nihilo, les professionnels tablent sur une capitalisation d'une dizaine de milliards d'euros à un horizon de trois ans.