Influence de l’offre et la demande sur le prix des parts de SCPI

Il existe deux sortes de SCPI de rendement, les SCPI à capital fixe et les SCPI à capital variable. Les parts d’une société civile de placement immobilier à capital fixe sont sujettes à l’influence de l’offre et la demande, et peuvent ne pas refléter la valeur de leur patrimoine immobilier.

L’achat de parts de SCPI à capital fixe

Dès la création de la société, on fixe le montant maximum de son capital, que l’on atteindra en un certain nombre d’étapes déterminées à l’avance. Une fois ce plafond atteint, les gérants ne pourront procéder à des augmentations de capital qu’en suivant des critères propres à la société. Les investisseurs ont donc la possibilité d’acheter des parts à chaque augmentation de capital mais également en dehors, sur le marché secondaire.

Le marché secondaire des achats de parts de SCPI

Le mode de fonctionnement du marché secondaire est bien connu : un vendeur met ses actions en vente, un acquéreur se déclare acheteur. Lorsqu’il y a plus de vendeurs que d’acheteurs, les prix baissent et vice versa. Il arrive donc que des parts de SCPI à capital fixe soient surestimées ou sous-estimées en fonction de l’offre et de la demande. L’investisseur choisissant cette voie doit savoir qu’il pourrait ne pas réaliser de plus-value, au cas où il serait forcé de vendre au mauvais moment. À l’inverse, celui qui n’est pas pressé par le temps pourrait réaliser une plus-value très intéressante s’il revend au moment où la demande est supérieure à l’offre.

L’exception des SCPI à capital variable

Dans une SCPI à capital variable, c’est la valeur réelle du patrimoine immobilier qui détermine la valeur des parts, le calcul étant effectué par la société gestionnaire. Lorsqu’un actionnaire décide de se séparer de ses parts, il est revend à la société elle-même. De son côté, elle les cédera à un autre investisseur. De cette manière, la différence entre l’offre et la demande n’entre pas en jeu dans la cession, ce qui évite les fluctuations.