DISPOSITIF BORLOO POPULAIRE : Extrait du Pacte National pour le Logement

DISPOSITIF BORLOO POPULAIRE : Extrait du Pacte National pour le Logement 01 avril 2006
scpi

Quelles sont les grandes lignes du nouveau dispositif « Borloo populaire » en faveur de l’investissement locatif ? Le « Borloo populaire » s’adresse aux ménages à revenus modestes et moyens. Là où le marché est cher, ce dispositif permet de proposer de nouveaux logements locatifs neufs avec des loyers inférieurs de 30 % au niveau du marché. Concrètement, les loyers sont plafonnés à 15, 91 euros/m² pour Paris, la petite couronne et alentour, le Genevois français et la bande littorale Hyères-Menton, à 11,06 euros/m² pour les 23 agglomérations françaises de plus de 250 000 habitants et quelques agglomérations plus petites mais particulièrement chères (Annecy…), à 9,04 euros/m² pour les agglomérations de population comprise entre 50 000 et 250 000 habitants, enfin à 6,62 euros/m² pour le reste du territoire. Ce placement immobilier offre une bonne rentabilité aux particuliers désireux d’investir dans la pierre : un rendement de 5,5 % pour le propriétaire qui revend son bien au bout de 9 ans, et de 7 % pour celui qui revend le logement après 15 ans.

Document de référence

Le “Borloo” remplace-t-il le “Robien” ? Le dispositif d’amortissement fiscal « Robien » n’est associé à aucune contrainte de ressources du locataire et prévoit des plafonds de loyers inférieurs de 10 % seulement au marché. Le « Robien » dans le neuf concerne aujourd’hui près de 60 000 logements par an. Son succès est donc incontestable. 410 000 logements ont été mis en chantier en France en 2005, un record historique depuis 25 ans. Il faut à présent orienter l’investissement locatif dans le logement neuf en suivant deux priorités : recentrer la production de logements « Robien » dans les agglomérations les plus tendues et répondre aux besoins des ménages de revenus modestes et moyens. C’est tout l’objectif de la loi « Engagement national pour le logement » qui adapte le « Robien » et qui crée le nouveau dispositif « Borloo populaire ». Le « Robien » et le « Borloo » vont ainsi coexister, au libre choix des investisseurs. Ils sont complémentaires : le « Borloo » est fiscalement plus attractif, mais les loyers se situent 20 % en-dessous de ceux du « Robien » ; le « Robien » est fiscalement moins avantageux, mais le propriétaire peut louer sans limite de revenus du locataire. Au total, ce sont plus de 60 000 logements neufs sur l’année qui sont prévus : 40 000 en « Robien recentré » et 20 000 en « Borloo populaire ».Quand le dispositif sera-t-il mis en place? Les particuliers qui signent aujourd’hui un contrat de réservation auprès d’un promoteur et régularisent leur acquisition chez le notaire avant le 1er juillet 2006 restent en « ancien Robien ». Les investisseurs qui passeront devant notaire après le 1er juillet 2006 pourront choisir entre « Robien recentré » et « Borloo populaire ».

 CLASSEMENT GEOGRAPHIQUE DES COMMUNES Document de référence

(le classement par commune sera publié par arrêté après le vote définitif de la loi « engagement national pour le logement »)

  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Communes Concernées - Paris, petite couronne deuxième couronne jusqu'aux limites de l'agglomération parisienne - Genevois français - Côte d'Azur (bandelittorale Hyères-Menton) - Agglomérations de plus de 250 000 habitants* - Grande couronne autour de Paris - Quelques agglomérations chères** - Pourtour de la Côte d'Azur - Départements Outremer, Corse et îles Reste de la zone B, c'est-à-dire : - Autres agglomérations de plus de 50 000 habitants - Autres zones frontalières ou littorales chères - Limite de l'Ile-de-France Reste du territoire   Détails de la ZONE A Détails de la ZONE B1 Détails de la ZONE B2   Document de référence

* 23 agglomérations comptant plus de 250 000 habitants selon le dernier recensement général de la population : Aix-en-Provence - Marseille, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux, Nantes, Toulon, Douai, Strasbourg, Grenoble, Rouen, Valenciennes, Nancy, Metz, Tours, Saint-Etienne, Montpellier, Rennes, Orléans, Béthune, Clermont-Ferrand, Avignon. ** Annecy, Bayonne, Chambéry, Cluses, La Rochelle, Saint-Malo.

 PLAFONDS DE LOYERS Document de référence

(en euros par mois par m² de surface dite « fiscale », valeurs pour les baux conclus en 2006 ; ces plafonds seront publiés par décret après le vote définitif de la loi « engagement national pour le logement »)

  Zone A Zone B1 Zone B2 Zone C Ancien Robien 19,89 13,82 11,30 8,28 Robien recentré 19,89 13,82 11,30 8,28 Borloo populaire 15,91 11,06 9,04 6,62                  Plafonds de loyer (Euros par m²)    Note : ces plafonds de loyer sont actualisés chaque année au 1er janvier. La revalorisation se fera sur la base du nouvel indice de revalorisation des loyers (IRL) à compter du 1er janvier 2007.La surface à prendre en compte est la surface habitable augmentée de la moitié des annexes dans la limite de 8 m2 (cave, cellier, balcon...). Exemple : vous louez à Lyon (zone 2A) un logement neuf d’une surface habitable de 65 m2 avec une cave de 4m2 et un balcon de 8 m2. La surface de référence est égale à 65 + 12/2 = 71 m2 ; le loyer ne devra donc pas dépasser 981,22 (13,82 x 71) euros par mois.

 ENTREE EN VIGUEUR

Régime des opérations d’investissement locatif Ancien dispositif Nouveaux dispositifs (ancien Robien, anciens plafonds de loyers, anciens zonages) (Robien recentré et Borloo populaire, nouveaux plafonds, nouveaux zonages) Réservations effectuées auprès des promoteurs avant le 1er juillet 2006 Si l'acte de vente est signé en 2005 Si l'acte de vente est signé sur le 1er semestre 2006* Si l'acte de vente est signé à compter du 1er juillet 2006    X X          X Réservations effectuées à compter du 1er juillet 2006 X

* Sous réserve que la date de demande de permis de construire soit antérieure au 1er janvier 2006 et que la date d'achèvement de l’immeuble soit antérieure au 1er octobre 2008. Nota Bene : Le dispositif « Borloo populaire » sera également accessible aux épargnants qui choisissent d’investir collectivement dans la pierre à travers la souscription de parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI). Concrètement, le régime des SCPI « ancien Robien » prendra fin le 1er juillet 2006 pour ne pas modifier l’équilibre des souscriptions déjà réalisées. A compter du 1er juillet 2006 coexisteront des SCPI « Borloo populaire » et des SCPI « Robien recentré ». La « pierre-papier » permet de créer chaque année plusieurs milliers de logements locatifs.

 PRESENTATION DE L'ETAT D'AVANCEMENT DU PACTE NATIONAL POUR LE LOGEMENT Document de référence

  I. Pourquoi un Pacte national pour le logement ? Afin de conforter les actions déjà entreprises au travers du Plan de cohésion sociale et d’intervenir plus globalement sur toute la chaîne du logement, le Gouvernement a adopté en septembre 2005 le « Pacte national pour le logement », un plan d’actions d’ensemble qui vise principalement :

à relancer la production d’une offre foncière suffisante, à améliorer le financement du logement locatif social et intermédiaire, à encourager l’accession sociale à la propriété, à renforcer la lutte contre le mal-logement.   II. L’état d’avancement du Pacte La mise en oeuvre rapide de ce plan nécessite l’adoption d’un certain nombre de mesures législatives dans le cadre du projet de loi portant « engagement national pour le logement ». Parallèlement, toutes les actions ne nécessitant pas de mesures législatives ont été engagées sans délai. Les plus importantes sont les suivantes :1) Favoriser la libération du foncier nécessaire à la relance de la construction l’Etat montre l’exemple en mobilisant ses propres terrains ainsi que les terrains d’établissements publics. A l’issue d’un inventaire conduit au cours du dernier trimestre, des terrains ont été identifiés permettant la mise en chantier de 30 000 logements au cours des trois prochaines années. L’Etat appliquera une décote pouvant aller jusqu’à 25 % de la valeur des terrains (décret du 17 décembre 2005) pour permettre la construction de logements sociaux, et même 35% dans les zones les plus tendues (projet de décret au Conseil d’Etat). En Ile de France où la pénurie de foncier est la plus forte, le CIACT du 6 mars 2006 a décidé de créer trois nouvelles Opérations d’intérêt national (OIN) sur les sites de Seine-amont (94), de Seine-aval (78) et de Massy-Saclay-Versailles-St Quentin (78-91).2) Améliorer le financement du logement social et intermédiaire Plusieurs mesures ont été prises fin 2005 pour mieux assurer l’équilibre des opérations locatives qui subissent fortement la hausse des coûts du foncier et de la construction : depuis le 1er novembre 2005, amélioration des prêts aux organismes de logement social, équivalent en trésorerie à une subvention de 6 à 8% du coût des opérations ; en Ile-de-France, modification du zonage en faveur de 328 communes classées en zone 2 qui ont été reclassées en zone 1 (arrêté du 28 novembre 2005) ; depuis le 1er novembre 2005, création de prêts de la Caisse des dépôts dédiés à l’acquisition de terrains pour faciliter le portage foncier par les bailleurs et permettre aux communes d’acquérir des terrains pour les donner à bail à des organismes de logement social. depuis le 22 mars 2006, pour permettre la relance du logement locatif intermédiaire, le taux des PLI a été abaissé, ce prêt étant désormais adossé sur le livret A ; 3) Développer l’accession à la propriété Le Gouvernement a décidé de faire bénéficier les prêts à 0% de nouveaux ménages dont les revenus moyens restent insuffisants pour faire face à une accession à la propriété dans les grandes agglomérations où les prix sont élevés (revalorisation intervenue au 1er février 2006). Le Gouvernement a également décidé de relancer la location-accession sociale en ouvrant son bénéfice à davantage de ménages, par l’alignement des plafonds de ressources sur ceux des prêts à 0% (revalorisation intervenue en décembre 2005). L’objectif est d’engager à terme 10 000 prêts sociaux de location-accession (PSLA) par an. Le concept de la « maison à 100 000 € » entre désormais dans une phase opérationnelle. En particulier, une charte a été signée le 8 décembre 2005 avec les professionnels du secteur de la construction et des élus locaux. Les mesures sur la TVA à 5,5% et sur la locationaccession ainsi que la possibilité de dissocier l’acquisition du foncier de celle du bâti faciliteront le montage de ces opérations.4) Lutter contre le mal-logement Afin d’éviter de nouveaux drames humains comme ceux de l’été 2005, le Gouvernement a engagé deux actions immédiates : le lancement d’un programme de 5000 logements d’urgence et d’insertion. Un inventaire des terrains ou bâtiments immédiatement disponibles a été réalisé et les premier projets vont être lancés avant l’été 2006 ; les centres d’hébergement d’urgence et les foyers qui le nécessitent feront l’objet de travaux de sécurité. Une enveloppe de 50 M€ a été débloquée fin 2005 et les premiers travaux ont débuté. Enfin, dans le domaine de la lutte contre l’habitat indigne, l’ordonnance qui simplifie et renforce l’efficacité des procédures a été adopté en conseil des ministres du 14 décembre 2005.   III. Pilotage et mise en oeuvre du Pacte L’ensemble de ces mesures visant à développer l’offre de logements nécessite une coordination accrue des nombreux ministères concernés. A cet effet, un délégué interministériel au développement de l’offre de logements a été nommé en octobre 2005.