Des SCPI aux OPCI

UN CALENDRIER SERRÉ Le principe de la création des OPCI a été voté dans le cadre de la loi de simplification du droit du 9 décembre 2004. L'ordonnance donnant corps à ce produit et qui devrait être adoptée en juin prochain est aujourd'hui en cours de discussion au sein d'un comité de pilotage, sous l'égide de la direction du Trésor, réunissant les services de la direction de la législation fiscale, de l'autorité des marchés financiers et des professionnels du secteur. Les derniers réglages fiscaux figureront quant à eux très certainement dans la prochaine loi de finances. En conséquence, les premiers OPCI devraient voir le jour début 2006 dès la sortie des textes d'application.

Gommer les contraintes des SCPI

Les SCPI sont des sociétés qui ont pour but d'investir dans des biens immobiliers qu'elles donnent en location. Les épargnants peuvent acheter des parts de ces sociétés, et ils reçoivent en contrepartie un revenu régulier issu du produit des locations.

Poussé par la hausse des prix de l'immobilier et des promesses de rendements attractifs, l'engouement pour ce produit ne s'est pas démenti depuis des années.

Pourtant, ce placement est handicapé par un certain nombre de contraintes que les récentes évolutions de son statut n'ont pas réussi à effacer totalement.

Ouvrir l'investissement. Sous l'impulsion des professionnels du secteur, les pouvoirs publics mettent la dernière touche à un nouveau produit d'épargne plus souple : l'OPCI, censé gommer les imperfections des SCPI.

En premier lieu, l'OPCI pourra bénéficier d'un cadre d'investissement plus large. Les SCPI ne peuvent aujourd'hui être investies que dans une seule grande catégorie d'actifs immobiliers : l'immobilier locatif.

L'OPCI sera au contraire diversifié, puisqu'il sera composé de 60 % d'immobilier (en dur comme les bureaux, les entrepôts, les boutiques..., ou bien encore dans des supports de placement investis eux-mêmes dans l'immobilier), et d'au moins 10 % de liquidité. Le solde pourra être investi dans d'autres produits, comme les actions, les obligations, les fonds diversifiés...

Simplifier les transations. L'achat ou la vente de parts d'OPCI devrait par ailleurs être simplifié. En effet, un des défauts des SCPI réside dans son manque de liquidité, en raison des modalités de confrontation des offres et des demandes de parts.

Au contraire, pour lui offrir la plus grande liquidité possible, l'OPCI sera en permanence en état d'émission et de rachat de parts, c'est-à-dire que c'est l'OPCI lui-même qui remboursera les parts et en émettra d'autres. Le prix de la part sera fixé à partir d'une valeur d'actif net publiée régulièrement, sans doute tous les quinze jours.

Fiscalité souple

Ce nouveau véhicule d'investissement pourra adopter deux statuts fiscaux différents, suivant les besoins des investisseurs.

Sous la forme de fonds communs de placement, les revenus seront soumis à la fiscalité immobilière, comme c'est aujourd'hui le cas des SCPI. Les revenus seront considérés comme des loyers et imposés comme tels. Notamment, si vous achetez les parts à crédit, les intérêts de l'emprunt viendront en déduction des revenus perçus. En cas de vente, les éventuels gains seront soumis à la fiscalité des plus-values immobilières (27 % de prélèvement libératoire sur la plus-value). Et surtout, ces OPCI pourront continuer à bénéficier des dispositifs fiscaux de faveur, actuels ou futurs, comme c'est le cas aujourd'hui pour les SCPI « Robien ».

Si l'OPCI adopte la forme d'une société à capital variable, les revenus distribués seront en revanche taxés comme des dividendes d'actions. Ils bénéficieront alors du nouvel abattement de 50 %, censé remplacer l'avoir fiscal depuis le 1er janvier.

Et surtout, quelle que soit la forme choisie, les échanges de parts ou d'actions ne seront plus soumis aux droits d'enregistrement de 4,89 %, actuellement appliqués lors de la vente ou de l'achat de parts de SCPI.

Une migration en douceur

À terme, toutes les SCPI actuelles devront adopter le statut d'OPCI. Elles devraient bénéficier d'un délai de trois à cinq ans pour migrer vers le nouveau régime. Le choix entre le régime des sociétés à capital variable et celui des fonds communs de placement se fera en assemblée générale par décision majoritaire. Il est toutefois plus que probable que la plupart des SCPI actuels choisiront la forme des fonds communs de placement pour des raisons fiscales.

Le rendement des SCPI continue de faire rêver

En 2004, le succès des SCPI ne s'est pas démenti.

D'après l'étude annuelle réalisée par l'institut de l'épargne immobilière et foncière (IEIF), les sociétés de gestion ont collecté plus de 915 millions d'euros, soit une progression de 11 % par rapport à 2003, année pourtant considérée comme record.

Succès des SCPI fiscales. Fait notable, la collecte s'est déportée des SCPI diversifiées (investies dans des supports variés comme les murs de boutique, les entrepôts, les centres commerciaux et les bureaux) vers les SCPI fiscales. Si 2003 a vu naître les SCPI « Robien » (c'est-à-dire investies dans des locaux d'habitation et permettant aux épargnants de déduire jusqu'à 65 % du coût d'acquisition des parts en quinze ans ), c'est avant tout en 2004 que la collecte a débuté. Et de belle manière semble-t-il, puisque les sept SCPI « Robien » ont recueilli l'an dernier plus de 180 M€.

Immobilier au plus haut. Ce regain d'intérêt pour un marché qui a connu une crise sans précédent au début des années 90 s'explique bien entendu par un rendement très attractif.

En 2004, les SCPI non fiscales ont rapporté aux épargnants 6,87 % de rendement, un chiffre en léger retrait par rapport à celui de 2003 (7 %). Et le marché reste soutenu par la bonne santé du marché de l'immobilier. Si l'on ajoute au rendement l'évolution du prix des parts sur l'année (+ 3,48 %), les performances grimpent à 10,35 %.

Mais cette arrogante bonne santé peut-elle continuer ? Les prix de l'immobilier sont au plus haut. Difficile dans ces conditions d'assurer un bon rendement, toute la difficulté consistant pour les sociétés de gestion à acheter au meilleur prix. Et surtout, les revenus distribués ont aujourd'hui du mal à progresser, ce qui est dû pour l'essentiel à un taux de vacance locative plus important qu'auparavant.

Soyez sélectif... C'est pourquoi il convient de se montrer très sélectif dans ses acquisitions. Privilégiez les SCPI proposant des patrimoines diversifiés et constitués depuis suffisamment longtemps. Et surtout, rappelez-vous que, comme pour tout investissement dans la pierre, la performance de ce placement doit se juger sur le long terme.