Calculer la valeur d’un démembrement immobilier

La répartition entre usufruit et nue-propriété est soumis à un barème d’évaluation de l’usufruit fixé par l’état; On calcule le montant de l’usufruit et l’on en déduit celui de la nue-propriété, le pourcentage appliqué dépendant du fait que le démembrement immobilier soit viager ou temporaire.

Calcul de l’usufruit lors d’un démembrement temporaire

La valeur d’un usufruit sur 10 ans ne doit pas être inférieure à 23 % de celle du bien immobilier, sans possibilité de ramener cette fraction au prorata de la durée de vie du démembrement. Ainsi, un usufruit sur 20 ans ne peut pas valoir moins de 46 % de l’immeuble démembré, tandis qu’un usufruit sur 15 ans vaudra autant qu’un autre sur 10 ans, soit 23 %. Le montant d’une nue-propriété sur 20 ans représente donc 54 % de la valeur du bien immobilier et 67 % entre 10 ans et 19 ans.

Calcul de l’usufruit lors d’un démembrement en viager

Dans cette configuration, l’usufruit ne reviendra au nu-propriétaire qu’au décès de l’usufruitier, exactement comme dans le cas d’un achat immobilier en viager. Par conséquent plus l’usufruitier est jeune, plus le nu-propriétaire devra attendre avant de récupérer la pleine propriété, le barème ci-dessous illustre ce raisonnement :

Age de l’usufruitier Valeur de l’usufruit Valeur de la nue-propriété Moins de 21 ans 90 % 10 % Entre 21 ans et 30 ans 80 % 20 % Entre 31 ans et 40 ans 70 % 30 % Entre 41 ans et 50 ans 60 % 40 % Entre 51 ans et 60 ans 50 % 50 % Entre 61 ans et 70 ans 40 % 60 % Entre 71 ans et 80 ans 30 % 70 % Entre 81 ans et 90 ans 20 % 80 % Plus de 90 ans 10 % 90 %