Baromètre 2014 fiscal du coût immobilier des entreprises
Le Baromètre annuel réalisé par Alma Consulting évalue le coût ï¬scal de l’immobilier de bureaux à partir des coûts annuels de la ï¬scalité locale : la Taxe foncière (TF) , la Taxe d’enlèvement des ordures ménagères (Teom), la Taxe sur les bureaux en Ile-de-France (TB) et la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ) ainsi que leur poids relatif comparé aux loyers moyens pratiqués dans les grandes agglomérations françaises. De cette étude, il ressort que « la stabilisation des taux et des coûts fiscaux immobiliers des entreprises observée depuis deux ans a été particulièrement remarquable en 2014». Cependant, l'accalmie ne devrait pas perdurer. C'est pourquoi la société de conseil recommande aux entreprises -et aux SCPI- « de veiller à une juste imposition locale en 2015, qui servira de point de référence aux 5 années d’imposition suivantes ».
Le baromètre souligne de fortes disparités entre les villes avec une amplitude de coûts immobiliers allant de 1 à 3 pour les entreprises. En terme de coût fiscal (TF+ Teom + CFE+ TB) Metz est la plus avantageuse (20 €/m2) quand Nîmes occupe la dernière place (57 €/m2). En terme de taux (TF + Teom), la 1ère marche du podium revient à Boulogne-Billancourt et Paris (autour de 20%) alors que Nîmes et Le Havre (autour de 68%) sont à la traine. Enfin s'agissant du coût foncier (TF + Teom) Metz et Tourcoing (11 €/m2) se distinguent loin devant Créteil ou Saint Denis (45€/m²), Paris de son côté ressortant en moyenne autour de 27€.
Mais, à compter de 2015, cette stabilité « devrait inéluctablement s’inverser». Et « le poids relatif du coût fiscal de l’immobilier d’entreprise va inévitablement croître sous la conjonction de trois facteurs: l’absence de choc de simplification fiscale dans l’immobilier, la diminution des dotations de l’Etat aux collectivités territoriales et la baisse des transactions locatives et des niveaux de loyers » explique Pascal Martinet, directeur des audits fiscaux d’Alma Consulting Group. 2 dispositions vont n particulier, affecter les valeurs locatives foncières imposables aux impôts locaux : La suppression en 2014 du seuil de 10% au-delà duquel pouvaient être modifiées les valeurs locatives et la révision des valeurs locatives dont la mise en œuvre « pourrait avoir un impact important sur les commerces, les hôtels, les cliniques ». Par ailleurs, un amendement au projet de loi de finances pour 2015 prévoit « l’instauration d’une taxe additionnelle à la TF et à la CFE pour 80 m€ et l’augmentation de la taxe sur les bureaux à hauteur (60 m€), laquelle ne serait d’ailleurs bientôt plus déductible des résultats ».
Bref, il y a urgence pour des propriétaires comme les SCPI à optimiser leur imposition dès 2015 en vérifiant leurs bases actuellement taxées. La réduction de ces taxes « permettra d'amortir l'impact futur de la reforme sur les futures impositions des 5 années suivantes » … et de préserver un peu de leur rendement…est la seule opportunité pour éviter une trop forte augmentation.