C’est un grand nom de la gestion immobilière qui confirme que les locaux commerciaux restent aujourd’hui attractifs comme segment d’investissement : « Si l’avenir du commerce traditionnel semble faire débat ces temps-ci, BNP Paribas REIM conserve une conviction forte sur les actifs de centre-ville d...
SCPI CommerceCapital fixeSouscription sur marché secondaire
SCPI PIERRE-SELECTION
Gestionnaire bnp-paribas-reim
DVM 2021
3.88%
TRI 10 ans
1.82 %
Données financières
Prix de souscription
264.00 €
Prix de cession
240.44 €
Dividendes - 2021
14.50 €
Distribution - 2021
3.88%
Date de création
1976
Immeubles - 2020
134
Capitalisation - 2021
191.4 M€
Description & Stratégie de la SCPI
Pierre Sélection est la SCPI de commerce de BNP Paribas. Scpi à Capital Fixe, elle a procédé à sa dernière augmentation de capital en 2015 et a collecté une quarantaine de millions d'€uros, portant sa capitalisation à 280 M€. Investie sur tout le territoire français Pierre Sélection est composée de 132 immeubles répartis équitablement entre Paris, Ile-de-France et régions.
En 2017, Pierre Sélection a versé un dividende stable de 15,6€ /part incluant un prélèvement sur le stock de report à nouveau de 0,91 €. L'application du nouveau plan comptable relatif au traitement des réserves d'entretiens permet cependant d'améliorer foretement le RAN de fin d'exercice. En 2017, Pierre-Selection a cédé 4 actifs pour 10M€ et a réalisé un programme d'investissement portant sur 8 actifs commerciaux complémentaires pour 28M€ majoritairement financé par de la dette bancaire, portant le ratio LTV à 10,5%.
La société de gestion anticipe un maintien du dividende sur 2018. On notera une pression vendeuse sur le marché secondaire de Pierre Selection en 2018 : le taux de part en attente dépasse en effet les 1% en juin mais à contrario la décote par rapport à sa valeur de reconstitution pourrait présenter une opportunité.
Souscription
Etat
Marché secondaire
Gestionnaire
Nombre de parts - 2021
725 035
Nombre associés - 2021
5 844
Minimum de souscription
nc €
Frais de souscription
12.00 %
Démembrement
Assurance Vie
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Comme Soprorente (actualité du 20 février), Pierre Sélection (BNP Paribas Reim) signe un exercice 2016 sous le sceau de la stabilité. Son dividende s’élève à 15,6€ soit un montant identique depuis 2012 ! C’est mieux que bien dans un marché immobilier qui est loin de faciliter la vie des propriétaires ! Le...
Répartition géographique 2017
Répartition sectorielle 2021
Simulation
Situation Fiscale
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
Marié(e) / 3 parts / 65 k€
379 parts RENDEMENT
100 056€ / Loyer de 458€ par mois
100 056€ / Loyer de 458€ par mois
Emprunt de 100 056€
Sur 15 ans à 2.3%
Sur 15 ans à 2.3%
Synthèse d'opération sur 10 ans
Epargne par mois
288 €
288 €
Epargne mensuelle
Afin d'assurer les mensualités de -658 € de remboursement bancaire de votre emprunt, vous affecterez le loyer des SCPI(458 €/mois). En complément et en tenant compte de votre fiscalité, vous devrez apporter dans cette opération l'équivalent de 288 € par mois de votre épargne.
Cette épargne est calculée de manière à ce que l'ensemble des flux de l'opération soit égal à zéro à 10 ans
Gain sur 10 ans
27 999 €
27 999 €
Gain sur 10 ans
Dans 10 ans, après avoir vendu vos parts, remboursé votre dette et déduit le cumul de votre épargne, vous aurez un gain net de 27 999 €
T R I
+11,01%
+11,01%
Taux de Rentabilité Interne 10 ans
Le taux de Rentabilité Interne d'une opération est la mesure permettant de comparer la performance d'un montage financier.
Dans le cas présent, le montage envisagé correspond à l'immobilisation d'un capital de 10 006 € (Apport et/ou Nantissement) pendant 10 ans et au placement de 3 456 € (Eparne mensuelle x 12) par an pendant 10 ans à +11,01%.
Votre capital à 10 ans serait alors également de 61 660 €.
Capital à 10 ans
61 660 €
61 660 €
Capital à 10 ans
Dans 10 ans, dans l'hypothèse d'une revalorisation de 1.00% /an et d'une revente de vos parts 100 661 € et après remboursement de votre dette restante (-39 001 €), votre capital sera de 5 496 €
Trésorerie mensuelle sur 10 ans
Situation financière à 10 ans
Scénario prix de revente
Scénario prix de revente
Le tableau ci-dessous vous donne un apercu rapide des performances de ce montage en fonction de différentes hypothèses de ré-évaluation immobilière.L'hypothèses de la simulation que vous consultez actuellement est de +1% / an
| Evolution Annuelle | -3% | -2% | -1% | 0 % | +1% | +2% | +3% |
| Evolution sur 10 ans | -26% | -18% | -10% | 0 % | +10% | +22% | +34% |
| Valeur des SCPI à 10 ans | 67 199 | 74 457 | 82 413 | 91 127 | 100 661 | 111 083 | 122 467 |
| Coût Global (Cumul) | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 |
| Dont Capital immobilisé | - | - | - | - | - | - | - |
| Dont Coût mensuel global | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 | -33 660 |
| Capital à 10 ans | 28 198 | 35 456 | 43 412 | 52 126 | 61 660 | 72 082 | 83 466 |
| T R I | -3,32% | +0,96% | +4,68% | +7,99% | +11,01% | +13,80% | +16,41% |
TABLEAU DE DéCLARATION FONCIèRE
DéCLARATION FONCIèRE
Revenu foncier
Le tableau de déclaration foncière vous permet de visualiser facilement le traitement fiscal de vos revenus fonciers pour les années à venir.
Il s'agit de déterminer la base foncière qui va être ajoutée (bénéfice) ou déduite (déficit) de votre revenu imposable.
Cette base foncière se calcule en déduisant de vos revenus fonciers (loyers) les intérêts d'emprunt et les frais réels liés à l'exploitation.
Le bénéfice foncier est alors ajouté à votre revenu net imposable et va nous permettre d'estimer le surplus d'impôt sur le revenu que l'opération va générer.
De même, comme tout bénéfice, celui-ci sera assujeti aux prélèvements sociaux (CSG) et sera fiscalisé à hauteur de +20,00%
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Loyer | 4 122 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 53 581 |
| Intérêts | 1 694 | 2 144 | 2 010 | 1 873 | 1 733 | 1 590 | 1 444 | 1 294 | 1 140 | 983 | 16 728 |
| Base foncière | 2 428 | 3 352 | 3 485 | 3 622 | 3 762 | 3 905 | 4 052 | 4 202 | 4 355 | 4 512 | 37 675 |
| Deficit imputable | 2 428 | 3 352 | 3 485 | 3 622 | 3 762 | 3 905 | 4 052 | 4 202 | 4 355 | 4 512 | 37 675 |
| Deficit reportable | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Cumul Def. report | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| Impôt Réd./Supl. | - | -267 | -369 | -383 | -398 | -414 | -430 | -446 | -462 | -479 | -3 648 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -486 | -670 | -697 | -724 | -752 | -781 | -810 | -840 | -871 | -6 633 |
TABLEAU DE FLUX FINANCIERS
FLUX FINANCIERS
Flux financier année après année
La tableau de flux financier vous permet de visualiser la projection des entrées et sorties d'argent que l'opération va générer.
Ainsi, vous devrez faire face à de nouvelles mensualités (Remb bancaire) pour rembourser votre emprunt, vous allez percevoir des revenus fonciers et votre fiscalité sera modifiée comme établie par le tableau de déclaration foncière ci-dessus.
La somme de ces flux permet de déterminer le solde de trésorerie de l'opération (Deficit tréso ou Excèdent tréso).
Ce montant correspond année après année à ce que l'opération va réellement vous couter fiscalité incluse.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Remb bancaire | -5 920 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -7 893 | -76 961 |
| Loyer | 4 122 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 5 496 | 53 581 |
| Impôt Réd./Supl. | 0 | -267 | -369 | -383 | -398 | -414 | -430 | -446 | -462 | -479 | -3 648 |
| CSG Réd./Supl | 0 | -486 | -670 | -697 | -724 | -752 | -781 | -810 | -840 | -871 | -6 633 |
| Deficit tréso. | -1 798 | -3 151 | -3 437 | -3 478 | -3 521 | -3 564 | -3 609 | -3 654 | -3 700 | -3 748 | -33 660 |
EVOLUTION DU COMPTE PIVOT
COMPTE PIVOT
Pendant toute la durée de l'opération, celle-ci va générer un déficit de trésorerie inégal année après année.
De manière à anticiper ces fluctuations, nous calculons le besoin d'épargne global que nous lissons dans le temps. L'effort d'épargne moyen permet d'équilibrer les flux financiers pendant toute la durée de l'emprunt
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Trésorerie | -1 798 | -3 151 | -3 437 | -3 478 | -3 521 | -3 564 | -3 609 | -3 654 | -3 700 | -3 748 | |
| Epargne | 2 589 | 3 452 | 3 452 | 3 452 | 3 452 | 3 452 | 3 452 | 3 452 | 3 452 | 3 452 | |
| Solde compte | 791 | 1 093 | 1 108 | 1 082 | 1 013 | 902 | 745 | 544 | 296 | 0 |
TABLEAU DE SYNTHESE PATRIMONIALE
VALEUR DU PATRIMOINE
Ce tableau vous permet de visualiser année après année l'évolution de la valeur nette de vos actifs.
En projetant la valeur immobilière de votre actif, le capital restant du de votre emprunt, et y ajoutant la valeur du compte pivot,
vous pouvez visualiser dans le temps la valeur nette que cette opération va générer.
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL |
| Immobilier | 91 127 | 92 038 | 92 958 | 93 888 | 94 827 | 95 775 | 96 733 | 97 700 | 98 677 | 99 664 | 100 661 |
| Dette | -100 056 | -95 830 | -90 080 | -84 197 | -78 177 | -72 017 | -65 713 | -59 264 | -52 664 | -45 911 | -39 001 |
| Solde compte | - | 791 | 1 093 | 1 108 | 1 082 | 1 013 | 902 | 745 | 544 | 296 | |
| Patrimoine Net | -8 929 | -3 001 | 3 971 | 10 799 | 17 732 | 24 772 | 31 921 | 39 182 | 46 557 | 54 049 | 61 660 |
éVOLUTION DE VOS IMPôTS
IMPOTS
Rappel de votre Profil fiscal
Revenu Net
65 000 €
Net Imposable
58 500 €
Impôt sur le revenu
3 061 €
Tranche Marginale d'imposition
14 %
Impôt avant opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Impôts av. opé | 0 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 | 3 061 |
Impôt après opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Rev Net Imposa. | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | 58 500 | |
| Base foncière | 2 428 | 3 352 | 3 485 | 3 622 | 3 762 | 3 905 | 4 052 | 4 202 | 4 355 | 4 512 | |
| Base Imposable | 60 928 | 61 852 | 61 985 | 62 122 | 62 262 | 62 405 | 62 552 | 62 702 | 62 855 | 63 012 | |
| Impôts ap. opé | 0 | 3 328 | 3 429 | 3 444 | 3 459 | 3 475 | 3 490 | 3 506 | 3 523 | 3 540 | |
| CSG | 0 | -486 | -670 | -697 | -724 | -752 | -781 | -810 | -840 | -871 |
Bilan fiscal de l'opération
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | TOTAL | |
| Impôt /Revenu | 0 | -267 | -369 | -383 | -398 | -414 | -430 | -446 | -462 | -479 | -3 648 | |
| CSG | 0 | -486 | -670 | -697 | -724 | -752 | -781 | -810 | -840 | -871 | -902 | -6 633 |
EVOLUTION DE VOTRE EMPRUNT
RESUME DE L'EMPRUNT
Pour toute l'opération
Mensualité bancaire
7 893 €
Cumul Intérèts (180 mois)
16 728 €
Cumul mensualités
76 961 €
Durée
180 mois
| Année | 2024 | 2025 | 2026 | 2027 | 2028 | 2029 | 2030 | 2031 | 2032 | 2033 | |
| Annuités | 5 920 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 7 893 | 76 961 |
| dont Intérêts | 1 694 | 2 144 | 2 010 | 1 873 | 1 733 | 1 590 | 1 444 | 1 294 | 1 140 | 983 | 15 906 |
| dont Capital | 4 226 | 5 750 | 5 883 | 6 020 | 6 160 | 6 303 | 6 450 | 6 600 | 6 753 | 6 910 | 61 055 |
| Dette | 100 056 | 95 830 | 90 080 | 84 197 | 78 177 | 72 017 | 65 713 | 59 264 | 52 664 | 45 911 | 39 001 |