Les SCPI font tourner leur patrimoine au bénéfice… d’autres SCPI !

En règle générale, les gérants de SCPI cherchent à se débarrasser d’actifs qu’ils jugent non stratégiques ou « à risque » en terme de potentiel locatif. Il peut aussi s’agir d’actions opportunistes consistant à compléter des détentions d’immeubles par rachats progressifs de lots de copropriété, ou de ventes à utilisateurs lorsque ceux-ci en font la demande.

Mais il est assez rare qu’une SCPI revende un actif entier à une autre SCPI. C’est pourtant ce qui est arrivé récemment lorsque la SCPI Accès Valeur Pierre gérée par BNP Paribas REIM a cédé l’immeuble Citalys à la SCPI Elysées Pierre gérée par HSBC REIM, pour un montant de 32,2 M€ net vendeur. Cet évènement atypique a d’ailleurs été l’occasion pour BNP Paribas REIM de préciser les détails de l’opération.

Il est ainsi mentionné que « l’actif, d’une surface totale d’environ 9 100 m², est situé à Montévrain en Seine-et-Marne, au cœur du pôle tertiaire du Val d’Europe, qui bénéficie d’une connexion autoroutière directe (A4, A86, A104) ainsi que d’une double desserte ferrée (RER A, gare TGV). L’immeuble, édifié en 2010, est certifié HQE et labellisé HPE 2005. Il a été acquis en l'état futur d'achèvement auprès de CBRE Global Investors dans le cadre d’un clé-en-mains locatif pour une filiale de Canon. Aujourd’hui, il est loué en intégralité à Canon et EDF, avec une WALB (Weighted Average Lease Break) sécurisée et mutualisée de 6 ans. »

On peut aisément imaginer au vu des conditions d’acquisition initiales de l’immeuble (VEFA livré en 2010, juste après la crise financière de 2008-2009) et des conditions de cession (loyers sécurisés auprès de grands comptes sur une période moyenne longue, dans un contexte très porteur pour les actifs de bureaux bien placés en 2018) qu’une plus-value significative a été dégagée dans cette opération par la SCPI Accès Valeur Pierre, même si le gérant ne le précise pas dans son communiqué de presse !