L’investissement en commerces au 1er semestre : un repli temporaire
Les commerces représentent 20 % de l’ensemble des montants investis en France contre 35 % un an plus tôt. Inquiétant ? Pas vraiment. Car «ce repli n’est pas la marque d’une désaffection... Il correspond plutôt au nombre limité d’offres prime et, surtout, au fléchissement du segment des transactions supérieures à 100 m€».
Les opérations comprises entre 50 et 100 m€ ont été plus nombreuses. Seules 4 transactions (770 m€) supérieures à 100 m€ ont été recensées contre 6 (3,1 mds €) sur la même période de 2014. L’analyse des dernières transactions et des dossiers en cours de négociation confirme l’intérêt marqué d’un nombre croissant d’investisseurs pour des actifs de types très variés. Les artères les plus renommées de Paris et des plus grandes métropoles de province demeurent, sans surprise, très prisées. Quelques villes de moindre envergure, mais disposant de bons fondamentaux, ont également été le théâtre de transactions significatives. Assez nombreuses au 1er trimestre 2015, les cessions de galeries et de centres commerciaux ont en revanche été assez rares au 2e trimestre. Toutefois, ce repli ne sera que temporaire, «CBRE Global Investors étant par exemple sur le point de céder un portefeuille paneuropéen comprenant plusieurs actifs en Ile-de-France et en province ».
Sur le marché locatif, les sites n°1 à Paris ou en Province restent très entourés. Les plus grands centres commerciaux de l’Hexagone sont également une cible prioritaire, et le théâtre de multiples ouvertures et projets. Les villes de moindre envergure ne sont pas en reste. «Les contrastes entre marchés primaire et secondaires sont souvent saisissants, car ces villes peuvent également répondre aux stratégies d’expansion d’enseignes « historiques » et aux ambitions d’acteurs plus récents».
Inversement, les sites secondaires continuent de souffrir d’une forte désaffection. La prudence et les exigences de rentabilité des enseignes pèsent aussi sur le développement des nouveaux ensembles commerciaux. Les reports devraient ainsi représenter une part non négligeable des projets annoncés en début d’année, tandis qu’il est désormais plus fréquent que des sites soient inaugurés sans être commercialisés à 100 %. Également attentives aux taux d’effort atteints sur certains emplacements 1bis ou prime, les enseignes n’hésitent pas non plus à y fermer leurs points de vente les moins performants. « Une telle évolution explique les efforts plus fréquemment consentis par les bailleurs, ainsi que l’ajustement des valeurs notamment enregistré sur les grandes artères de quelques métropoles régionales ».
A noter parmi les dernières acquisitions des SCPI, celles réalisées par Ficommerce (Fiducial Gérance, 7,8m€). L’investissement porte sur un ensemble immobilier neuf aÌ€ usage commercial sur la commune de Waziers (Lille), dans la nouvelle ZAC du Bas Terroir. L’ensemble est diviseÌ en deux cellules, sur une surface totale de 6 562 m2, dont 4 500 m2 de surface de vente, est loueÌ aux enseignes But et Boulanger.