Actipierre Europe s’interroge sur la mutation économique des commerces

Aidée par une collecte nette de 196,7m€ en 2016 quand 2015 en avait engrangé 76,6M€, Actipierre Europe conclut l’année avec un patrimoine formé de 107 murs de commerces (160 904m2) situé d’abord en France (81%) et en zone euro (19%,) une zone où la SCPI fait figure de « précurseur » avec des investissements en Allemagne (12%) commencés dès 2008. Malgré un contexte concurrentiel rude compressant « les taux à l’investissement et allongeant les délais de négociation », les acquisitions (Espagne, Belgique, Paris …) se sont succédées. Au nombre de 26 commerces sur 25 sites elles représentent un montant d’ environ 111m€. Malgré tout, à la clôture de son exercice, la SCPI disposait encore d’un solde à investir de 56,7m€ « alors que l’équilibre était réalisé l’année précédente ». Pour atténuer les effets d’un déphasage pointé à plusieurs reprises par le conseil de surveillance le délai de jouissance a été allongé à 5 mois minimum. Ce n’est pas tout. S’ajoute aussi les craintes du conseil de surveillance d’une « mutation économique profonde » et plus généralement des menaces pesant sur les commerces de pied d’immeuble. Afin d’anticiper cette possible évolution, l’organe de contrôle a demandé à de Ciloger d’opérer des contrôles « spécifiquement dédié à cet aspect ». L’objectif étant de cibler les arbitrages à l’image de celui sans « perspectives d’avenir » à Agde. En attendant, « il est patent » que la stratégie d’investissement devrait sans doute un peu bouger et « s’orienter maintenant davantage sur des surfaces de la grande distribution plutôt que sur du petit commerce, sauf opportunité avérée ».

Reste que pour l’heure les fondamentaux de la SCPI sont solides. Le patrimoine immobilier affiche une valeur vénale (valeur d’expertise hors droits) de 451,5m€ soit une progression de 4,3% à périmètre constant. De plus, témoin de la pertinence de ses choix récents, la société de gestion précise que la valorisation globale du patrimoine, dont 60% a été acquis voilà moins de 3 ans est déjà supérieure de 7% à son prix de revient. Bien vu !.... Acheter c’est bien mais gérer c’est autre chose. De ce point de vue la SCPI n’a pas démérité. Proximité et accompagnements des locataires ont ainsi permis de maintenir le taux d’occupation financier à un très bon niveau : 97,5% en moyenne sur l’année. De quoi maintenir le dividende ? Eh bien, non. Les longs « délais de négociation et de concrétisation des investissements », la baisse des rendements de nouveaux ou renouvellement de baux associés à une rémunération quasi nulle de la trésorerie ont ainsi imposé une forte diminution du revenu. Il s’élève à 9€ (-6,2% vs 9,6€) pour un taux de distribution de 4,31%. Ce niveau qui inclut un prix de la part  (209€ ) en hausse de 3,29% reste d’après la société de gestion « encore remarquable dans l’environnement de taux actuel ». Un regret cependant. Le report à nouveau qui fond cette année encore à 0,37€ contre 0,87€ un an avant.