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Mise a jour Nov-2008
PREAMBULEAucune définition légale ne situe la Location Meublée. Pour être considéré local meublé, il doit être garni de meubles et d’objets mobiliers tels que le locataire puisse y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels. On le voit, cette approche doit être appréciée au cas par cas. Depuis 2005, il est possible de transformer, sans formalité administrative, un logement loué nu en logement loué meublé. Une autorisation préalable reste toutefois nécessaire pour des cas particuliers (location saisonnière) dans les villes de plus de 200.000 habitants et aussi dans les villes des départements des Hauts de Seine, de la Seine St Denis et du val de Marne (voir l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et suivants : changement d’usage des locaux d’habitation). Au plan fiscal la location meublée entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. BENEFICIAIRES Tout épargnant même à faible taux d’imposition qui souhaitant se constituer un patrimoine en vue de percevoir de futur revenus, garantis par bail et indexés. Caractéristiques : Les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) se définissent par défaut : ce sont ceux qui ne remplissent pas les critères de la location meublée professionnelle (LMP) suivants: • percevant moins de 23 000 € de recettes locatives annuelles • et ne retirant pas plus de 50 % de leurs revenus de la location meublée • et non inscrites au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) LOGEMENTS CONCERNES La location en meublé non professionnelle s’applique à différents types de biens immobiliers, neufs ou anciens, donnés en location, parmi lesquels: • location saisonnière de villa ou appartement • chambre d’hôte et autre gîte rural • partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple) • logements situés dans une résidence avec services (médicalisée, tourisme, affaire, étudiants,…), et loué par bail commercial à un exploitant professionnel. C’est ce dernier type de location qui va retenir notre intérêt tout au long du site tant il représente pour l’investisseur un choix judicieux et sécurisant. Objet de l’investissement : Moins répandue que la location « non meublée », la location meublée présente pourtant de nombreux avantages. Sa fiscalité est attractive et les contraintes imposées au bailleur sont moins nombreuses que dans le cadre d’une location non meublée. Un logement meublé s’entendant comme prêt à accueillir un locataire avec ses effets personnels sans que ce dernier ait besoin d’y ajouter un quelconque objet meublant Pas de d’économies d’impôts au départ mais des revenus complètement défiscalisés au bout de 20 ans. Il est important de souligner que le statut de loueur en meublé non professionnel peut être un très bon moyen pour l’investisseur de "mettre le pied à l’étrier"; puis, au gré de ses acquisitions, de franchir le seuil fatidique lui permettant alors de devenir "professionnel" afin de bénéficier d’une fiscalité encore plus attractive. Aucune obligation particulière, si ce n’est dans le cas d’une location à usage d’habitation principale. Dans ce dernier cas, un certain formalisme est à respecter, notamment: établir un contrat de location écrit (bail) pour une durée minimum d’un an, tacitement renouvelable, congé sous strictes conditions pour le bailleur et à tout moment pour le preneur (moyennant un préavis d’un mois) – cf. Articles L632-1 et L632-2 du Code de la Construction et de l’habitation Le LMNP en résidence de tourisme, par exemple, échappe donc à ces obligations puisque le logement n’est pas affecté à l’habitation principale du locataire. Attention: un certain nombre de communes interdisent, ou limitent les possibilités de transformer un logement loué nu en logement loué meublé sans autorisation spécifique. D’où l’intérêt de se faire conseiller par un professionnel avant de se lancer. Cadre Fiscal Produits et charges Les revenus tirés du LMNP sont imposés dans la catégorie de Bénéfices Industriels et Commerciaux (communément appelés BIC); le régime fiscal spécifique au LMNP permet de déduire un bon nombre de charges des revenus locatifs de même nature. Il convient de distinguer deux cas de figure, selon que le ou les biens donnés en location sont ou non inscrits à l’actif immobilisé du loueur: Biens inscrits: Recettes: en cas d’utilisation personnelle du ou des biens donnés habituellement en location (période de vacances par exemple), le contribuable doit réintégrer dans ses recettes annuelles le montant du loyer qu’il n’a pas perçu. Charges déductibles: aux frais de gestion et d’assurances s’ajoutent les charges liées à la propriété (ou copropriété, telles que: taxe foncière, entretien et réparations, amortissement des locaux, du matériel et du mobilier, et intérêts d’emprunt). Biens non inscrits: Charges déductibles: seuls les frais de gestion et d’assurance sont déductibles; en cas d’utilisation personnelle, seules sont déductibles les charges relatives à la période effective de location à un tiers. Les recettes annuelles s’entendant comme le montant des loyers HT, encaissés ou non. Les déficits fiscaux éventuels sont imputables sur le BIC non professionnels du loueur, quelle que soit l’activité à l’origine de ces BIC, de la même année et des 6 années suivantes. En cas de recettes brutes annuelles inférieures à 76 300 € HT, si le régime du micro-loueur est retenu, il permet d’obtenir un abattement forfaitaire de 72 % tout en allégeant les obligations administratives, régime intéressant si la totalité des charges et amortissements est inférieure à 72 % des recettes (situation fréquente en l’absence d’intérêts d’emprunt.) A défaut, l’adoption du régime simplifié permettra aussi au LMNP d’alléger ses obligations comptables. TVA : Les locations meublées sont exonérées de la TVA Les loueurs en meublés ne peuvent récupérer la TVA ayant grevée leur coût d’acquisition. La TVA applicable est alors actuellement de 5,5 % Toutefois, l’exonération de TVA ne s’applique pas: o Aux prestations d’hébergement fournies dans les hôtels de tourisme classés, les villages de vacances classés ou agréés et les résidences de tourisme classées lorsque ces dernières sont destinées à l’hébergement des touristes et qu’elles sont louées par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant qui a souscrit un engagement de promotion touristique à l’étranger dans les conditions fixées par un décret en Conseil d’Etat ; o Aux prestations de mise à disposition d’un local meublé ou garni effectuées à titre onéreux et de manière habituelle, comportant en sus de l’hébergement au moins trois des prestations suivantes, rendues dans des conditions similaires à celles proposées par les établissements d’hébergement à caractère hôtelier exploités de manière professionnelle : le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception, même non personnalisée, de la clientèle. o Aux locations de locaux nus, meublés ou garnis consenties par bail commercial à l’exploitant d’un établissement d’hébergement qui remplit les conditions fixées au a ou au b. o Aux prestations d’hébergement fournies dans les villages résidentiels de tourisme, lorsque ces derniers sont destinés à l’hébergement des touristes et qu’ils sont loués par un contrat d’une durée d’au moins neuf ans à un exploitant, dans des conditions fixées par décret en Conseil d’Etat. Ces villages résidentiels de tourisme s’inscrivent dans une opération de réhabilitation de l’immobilier de loisirs (définie par l’article L. 318-5 du code de l’urbanisme). Attention: la TVA n’est pas applicable au micro-loueur. Autres taxes Taxe foncière: due par le loueur et déductible en cas d’inscription du bien à l’actif. Dans le cas du neuf, selon la commune, il peut néanmoins, bénéficier de son exonération en tout ou partie les deux premières années. Taxe d’habitation: s’il utilise le logement une partie de l’année ou si ce logement fait partie son habitation personnelle, le loueur en meublé non professionnel est normalement redevable de la taxe d’habitation. Taxe professionnelle: le contribuable est assujetti à la taxe professionnelle sur la base de la cotisation minimale, dès lors que la location en meublé représente un caractère habituel : location saisonnière de villa ou appartement. partie de la résidence principale du loueur (chambre par exemple), (les chambre d’hôtes et autres gîtes ruraux peuvent être exonérés) A noter: la double imposition n’étant plus applicable, le contribuable loueur en meublé non professionnel qui s’acquitte de la taxe d’habitation n’a pas à payer la taxe professionnelle, sauf disposition locale contraire. Contribution sur les Revenus Locatifs (CRL): le loueur en meublé est redevable de la CRL si le logement est achevé depuis plus de quinze ans, sauf s’il est assujetti à la TVA LES TEXTES A CONSULTER location en meublé non professionnel • Article 58 de la loi 65-997 du 29 novembre 1965 • Références au Code général des impôts • Articles 260 D et 261 D 4°. Article 46 AGA de l’annexe III du CGI. • Article 129 de la loi du 29 juillet 1998 • Codifiée aux articles L. 632-1 à L.632-3 du Code de la construction et de l’habitation.Article réglementant les rapports entre propriétaires détenant quatre et plus de quatre locaux meublés et leurs locataires. • Loi Borloo pour la cohésion sociale (loi n° 2005-32 du 18 janvier 2005). Loi encadrant le régime juridique de la location meublée La location meublée ne correspond à aucune définition légale. Il est admis que doit être considéré meublé un local garni de meubles et d’objets mobiliers tels que le locataire puisse y vivre normalement en n’apportant que ses effets personnels. Depuis 2005, il est possible de transformer, sans formalité administrative, un logement loué nu en logement loué meublé. Une autorisation préalable reste toutefois nécessaire pour des cas particuliers (location saisonnière) dans les villes de plus de 200.000 habitants et aussi dans les villes des départements des Hauts de Seine, de la Seine St Denis et du val de Marne (voir l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et suivants : changement d’usage des locaux d’habitation). Au plan fiscal la location meublée entre dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas dans celle des revenus fonciers. Les types de biens Les types de biens éligibles sont : • Les biens classiques loués en meublé directement à un locataire, • Les résidences services (résidences étudiantes, résidences affaires, etc…), • Les résidences de tourisme classées, • Les résidences médicalisées. Cette liste n’est pas limitative et peut évoluer au gré du marché et des besoins. Statut fiscal Deux statuts de locations meublées coexistent : la location meublée non professionnelle (le LMNP) et la location meublée professionnelle (le LMP) qui sont définis par l’article 151 septies du CGI. LA LOCATION MEUBLEE PROFESSIONNELLE (LMP) Est dit loueur en meublé professionnel celui qui, en nom propre ou à travers une société, est inscrit au registre du commerce et des sociétés pour cette activité et, soit perçoit de cette activité au moins 23.000 € de recettes TTC annuelles, soit retire de cette activité plus de 50% de ses revenus déclarés. La déclaration d’existence doit être faite dans les 15 jours de début d’activité auprès de la chambre de commerce et d’industrie (imprimé P0 ou M0). La particularité de la location meublée par rapport à une location nue provient du fait que dans le cadre du BIC, on tient une comptabilité dans laquelle on déduit les amortissements des parties mobilières et immobilières des biens, les frais d’acquisition et la charge financière de l’opération. Cependant, compte tenu d’une règle fiscale particulière (art. 39C du CGI), les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal mais serviront à annuler des résultats fiscaux positifs futurs.v Quand l’acquisition d’une location meublée est financée par un prêt, on observe généralement, en LMP, trois périodes successives : La première, très courte (de 0 à 3 à 4 ans), pendant laquelle un déficit est généré par la déduction de la charge financière et des autres charges, hors amortissements. La deuxième, longue et se poursuivant bien au delà de la fin de remboursement du prêt, pendant laquelle le résultat fiscal est nul, et par conséquent il y a une absence d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. C’est ce qui permet de considérer souvent le LMP comme une bonne source de compléments de revenu à la retraite. La troisième enfin, pendant laquelle le résultat fiscal redevenant positif après épuisement des intérêts d’emprunt et des amortissements, l’opération redevient soumise à l’impôt. TAXES, IMPOTS ET COTISATIONS GREVANT LES DEUX STATUTS Taxation à la plus-value En LMNP : taxation à la plus-value immobilière des particuliers : taux libératoire de 16% plus 11% de prélèvements sociaux. Abattement de 10% par an sur la plus-value au-delà de la 5ème année de détention. Par conséquent, à garder plutôt sur le long terme. En LMP : Régime des plus-values professionnelles des petites entreprises : sous réserve d’une durée d’exploitation au moins égale à 5 ans et d’un montant de recettes annuelles TTC d’au plus 250.000 €, exonération totale de plus-value. Taxe foncière Le propriétaire du bien est assujetti à la taxe foncière, quelque soit le statut choisi. Taxe professionnelle Le propriétaire du bien exploité en BIC (location meublée professionnelle ou non professionnelle) est normalement assujetti à la taxe professionnelle. Le Conseil d’Etat a jugé que si le loueur loue lui-même à une structure qui pratique une sous-location, c’est cette dernière structure qui doit être assujettie et non le propriétaire qui n’a pas apporté à cette exploitation de prestations intellectuelles. TVA - Taxe sur la Valeur Ajoutée Le droit à déduction de TVA (19,6% en métropole) ayant grevé le prix d’achat d’un bien implique que le bien soit utilisé pour une opération soumise à TVA. En pratique, permettront de déduire la TVA sur le prix d’achat : • Les résidences de tourisme classées, • Les résidences, à conditions que soient proposées au moins 3 des prestations suivantes : • Petit déjeuner, • Nettoyage des locaux, • Fourniture de linge de maison (draps, serviettes de toilette…), • Réception de la clientèle Dans ce cas, la TVA (5,5%) ayant grevé le loyer est reversée au Trésor Public. ISF - Impôt de solidarité sur la fortune De par son caractère professionnel, la valeur de l’actif (valeur brute réduite du capital restant dû) de biens exploités sous le statut de LMP est exclue de l’assiette fiscale ISF du foyer. Toutefois, tant que les revenus fiscaux restent négatifs ou faibles, ces revenus professionnels ne peuvent atteindre le seuil de 50% empêchant le maintien en statut LMP dans l’exonération d’ISF. Cotisations sociales Contrepartie de son statut professionnel, le bénéficiaire est soumis aux charges sociales sur ses revenus BIC. Selon son régime de salarié, TNS ou sans activité, il devra s’acquitter de ses minimales même en période déficitaire mais le TNS pourra plus facilement imputer ce déficit sur ses revenus BIC et BNC. Succession Si exploité en nom propre, l’ensemble des biens d’un LMP affectés à l’exploitation transmis par décès est exonéré des droits de succession à concurrence de la moitié de la valeur sous conditions cumulatives que : • le LMP ait été détenu pendant 2 ans par le défunt si celui-ci l’avait acquis à titre onéreux, • chacun des héritiers ou légataires prenne pour lui et ses ayant cause à titre gratuit l’engagement de conserver pendant 6 ans l’ensemble des biens affectés au LMP, • l’un des héritiers ou légataires poursuive effectivement l’exploitation pendant 5 ans. Si exploité en société, l’ensemble des biens affectés à l’exploitation transmis par décès est exonéré des droits de succession à concurrence de la moitié de la valeur sous conditions cumulatives que : • les titres de société transmis aient fait l’objet, avant la transmission, d’un engagement collectif des titres d’au moins deux ans. Cet engagement doit être en cours au moment du décès et représenter au moins 34% des droits financiers et des droits de vote, • chacun des héritiers ou légataires prenne pour lui et ses ayant cause à titre gratuit l’engagement de conserver pendant 6 ans l’ensemble des titres reçus affectés au LMP, • l’un des héritiers ou légataires ayant souscrit l’engagement exerce son activité professionnelle principale dans la société pendant les cinq ans suivant le décès. En outre, le LMP bénéficie des possibilités d’étalement dans le temps des droits de succession réservé aux transmissions d’entreprise. En LMNP, Il n’y a pas de dispositions particulières. |
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