Depuis 1984, six dispositifs fiscaux d’incitation à l’investissement locatif dans le neuf se sont succédé :
- le dispositif Méhaignerie (1984 -1997) ;
- le dispositif Périssol (1996 -1999) ;
- le dispositif Besson (1999 - 2002) ;
- le dispositif Robien (2003 - 2006) ;
- les dispositifs Robien recentré et Borloo populaire (Depuis 2006)
4/ Le dispositif Robien (2003-2006)
Le dispositif Robien succède au dispositif Besson en 2003. Dans un marché immobilier qui est à
nouveau en phase ascendante depuis 2001, cette nouvelle mesure fiscale vise à " détendre le marché
locatif par un dispositif plus incitatif et plus simple "9 et encourage " le plus grand nombre de
Français à investir dans le logement locatif ". Cette incitation a pour but de :
- détendre le marché locatif dans ses zones les plus critiques ;
- relancer la construction de logements locatifs en centre-villes et centre-bourgs, en particulier dans les
zones tendues, tant littorale ou transfrontalières que Franciliennes, ce qui doit contribuer également à
soutenir l’emploi dans le secteur du bâtiment ;
- éviter que des logements anciens dégradés ne quittent le parc locatif et remettre sur le marché
locatif des logements vacants ;
- améliorer la qualité des logements locatifs disponibles dans toute la France.
Principe et évolution
Le Robien a été créé par la loi Urbanisme et Habitat du 2 juillet 2003, avec une date d’effet rétroactive
au 1er janvier 2003. Les avantages fiscaux sont les mêmes que pour le dispositif Besson tandis que les
contreparties sociales sont moindres ; l’amortissement est toujours de 8% pendant les cinq premières
années puis de 2,5% pendant les quatres années suivantes et le plafond de déficit de 10 700 €. Les
plafonds de ressources ont été supprimés et les plafonds de loyer augmentés. Les niveaux de loyers
plafonds ont été définis selon un nouveau découpage en trois zones : A, B et C10, et devaient, en théorie,
correspondre à 90% du loyer du marché dans les zones les plus tendues. L’engagement de location à
titre de résidence principale reste toutefois de 9 ans prorogeable à 15 ans, tout en ayant la possibilité de
louer le bien à un ascendant ou un descendant. La déduction forfaitaire sur les revenus fonciers est
réduite à 6% contre 14% pour la déduction de droit commun.
La construction de logements locatifs privés a connu une reprise lors de la mise en place du dispositif
Robien. De nombreux projets ont vu le jour notamment grâce à l’attractivité fiscale du dispositif, ainsi
qu’à la très bonne tenue du marché immobilier.
Néanmoins, le dispositif Robien a été l’objet de plusieurs critiques, d’inspiration différente et émanant
de milieux divers :
- faiblesse de la contrepartie sociale,
- effet jugé inflationniste, localement, sur le foncier et les loyers,
- construction non forcément ciblée sur les zones à forte demande,
- développement de réseaux proposant aux investisseurs des placements de défiscalisation sans que
la qualité et la localisation du bien entrent suffisamment en ligne de compte.
La pertinence de ces critiques n’est pas totalement avérée : dans un contexte de pénurie de foncier, il
est inévitable que la relance de la construction se traduise dans un premier temps par une accentuation
des pressions inflationnistes. Dans un deuxième temps, le développement d’une offre nouvelle permet
d’espérer une détente du marché immobilier ainsi que des effets modérateurs sur les loyers. Constatant
que le dispositif permettait de pratiquer, dans certaines communes, des loyers supérieurs à ceux du
marché, le Gouvernement et le Parlement ont décidé de recentrer cet avantage fiscal.
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