Edissimmo épisode 1 L’ensemble des réserves d’Edissimmo représente 1,7 an de distribution
La collecte (108m€ net) d’Edissimmo (Amundi Immobilier) a donné lieu à 5 acquisitions (94 m€) en 2014. Ces investissements ne doivent rien au hasard en s’inscrivant dans un cahier des charges plus que précis. Quoi ? Une allocation sectorielle qui se répartit entre Bureaux (80 %, +/-10%) et des actifs diversifiés (20 %, +/-10%). Bien sûr, les immeubles récents ou restructurés sans risque technique sont favorisés. Où ? L’Ile de France en priorité (75 %). Combien? Des montants unitaires compris entre 25 m€ et 50 m€ avec des locataires dont aucun ne représente plus de 3 % des loyers du fonds. Comment? Le spread c’est-à-dire l’écart entre le rendement de l’investissement et le taux du financement doit être « au minimum de 150 points de base avec lissage des échéanciers de remboursements de l’ensemble des prêts bancaires en place ». Critère ultime. Les nouveaux immeubles doivent avoir un taux d’occupation d’au minimum 90 % et offrir un rendement moyen de 6 %. Pas simple ! Pourtant, Edissimmo a pu dénicher l’année dernière plusieurs biens répondant à ces exigences. Ce sont des bureaux à Paris (4950 m², 34 m€), 2 commerces (Annemasse, 8,1 m€), 1 surface de logistique (Cestas, 56400m2, 33 m€) et 1 clinique, en VEFA (Marseille 19 m€). Le rendement immobilier moyen ressort à 6,30 %.
Sur la gestion locative, le conseil de surveillance insiste « depuis de nombreuses années... sur la nécessité d’améliorer le taux d’occupation ». Message entendu ! Sans être encore pleinement satisfaisant, il gagne grâce aux acquisitions et aux efforts de la société de gestion sur les relocations 2 points sur 1 an (87,01 % vs 85,09% en 2013).
Reste à trouver une issue pour 6 immeubles en particulier dont le manque à gagner annuel locatif tourne autour de 7 m€. Un enjeu de taille. Car, rien qu’en encaissant 3,3m€ de loyers supplémentaires par an, Edissimmo retrouverait alors un taux d’occupation voisin de 90 % ce qui améliorerait sa rentabilité « par le double effet de l’augmentation des recettes et de la diminution des charges ». Tenace sur le sujet, le conseil de surveillance a donc demandé à Amundi Immobilier cette année « un plan d’actions chiffré sur 3 à 5 ans visant à définir une politique pro active de réduction du vide ». A suivre.
Sur la partie financière, le résultat ressort à 10,33 €, en hausse de 14 cents sur 1 an. Conformément au prévisionnel annoncé, la distribution 2014 a été maintenue à 11,5€ (TDM 5,11 %) dont 4,5€ pris à titre exceptionnel sur les réserves « particulièrement élevées » de plus-values de cessions. Ce choix a permis de doter le report à nouveau de 3,29 € .Ce n’est pas tout. Plus que confortable, l’ensemble des réserves (4€ de Report à Nouveau et 15 € de Plus-Value Immobilière) d’Edissimmo représente 1,7 an de distribution.
Malgré ses résultats satisfaisants de l’an passé, Edissimmo reste encore en 2015 dans le viseur de son conseil de surveillance. Des « projets d’avenir » (voir actualité vendredi 21 août) ambitieux et variés ont été définis afin d’apporter une amélioration durable de la performance.
Du point de vue de la distribution, « l’amélioration tendancielle des performances et un sentiment de reprise économique » ne suffira pas à augmenter le dividende « tant que le résultat comptable ne se rapproche pas de façon plus significative du dividende actuel ». Le dividende 2015 devrait ainsi être maintenu à 11,5€. En attendant, les anciens associés peuvent se satisfaire de l’augmentation en juillet dernier d’un prix de souscription (235€, +4,4 %) qui reflète mieux la valorisation du patrimoine de la SCPI et les évolutions de l’immobilier d’entreprises.