Le marché de l’investissement en commerces en France en 2012

Point Marché au 2ème trimestre 2012 par le Département Recherche de AMUNDI IMMOBILIERStabilisation des valeurs sur le ’prime’, recul pour les actifs secondaires

Des loyers en phase de stabilisation en ce début d’année – Niveaux stables pour les loyers faciaux (hors droits d’entrée, allègements et travaux d’aménagement) mais tendance à la baisse du loyer économique. – Concentration des négociations à nouveau sur le taux d’effort chargé (et donc sur la base d’un CA prévisionnel de l’enseigne). – Ralentissement de l’activité des enseignes, entraînant un allongement sensible des négociations (12 mois), interrogations plus poussées des enseignes sur les projets en développement (tendance depuis mi-2011, qui se poursuit). – Retour à un équilibre dans les négociations bailleur/preneur : en contrepartie d’un niveau de loyer stable accordé par l’enseigne au bailleur, de moins en moins de droits d’entrée sont perçus (ils sont quasiment inexistants désormais), négociation âpre sur les baux à durée ferme, partage des risques et des travaux d’aménagement (vitrines, sols, etc.), importance de la maîtrise des charges. – Arrivée de certaines enseignes étrangères sur des sites de bonne qualité - comportement opportuniste.Forte progression du volume d’investissement – Forte activité observée en T2 2012 avec près de 1,1 milliards € investis, pour un total de 1,4 milliards € en S1 2012, issue d’une offre accrue de produits. – Volonté des foncières cotées de se désendetter, avec, pour conséquence, un afflux constant de produits à la vente (centres commerciaux de proximité et intercommunaux essentiellement) mais aucune volonté de brader leurs actifs. – Panel des acheteurs essentiellement domestiques (collectes importantes des SCPI et souhait de placement sur cette classe d’actifs, – OPCI). – Retour des deals “off-marché”, privilégiés à la fois par les vendeurs et les acquéreurs : le marché reste toujours peu transparent. – Augmentation des cessions de VEFA, sur des sites de bonne qualité, pour des actifs labellisés et sur la base d’une commercialisation très avancée.

Pas de mouvement observé pour les taux ’prime’ – Stabilité des Taux de rendement “prime” sur chaque classe d’actifs, résultat de la forte aversion au risque, se manifestant par une plus grande sélectivité de la part des acheteurs (tendance au « Flight to Quality » encore accentuée). – Panel réduit des acheteurs sur les actifs non sécurisés, induisant un écartement du différentiel des taux entre produits stabilisés et plus opportunistes.

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