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La loi Scellier dope les investissements locatifs
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[ l’express ]
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Alors que le marché des logements neufs s’est effondré, le nouveau dispositif, loi Scellier, en faveur de l’investissement immobilier locatif, stimule déjà les ventes.
Raisons d’un succès. |
© Immobail.com |
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C’est la divine surprise que les promoteurs n’attendaient plus, « un avantage fiscal puissant pour soutenir l’investissement locatif », martèle Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs de France (FPC). Voire, pour certains, une formule miracle. Je n’imaginais pas un tel dispositif, même dans mes rêves les plus fous", affirme, lyrique, Patrick Herren, conseiller en optimisation fiscale.
Après les lois Périssol, Robien et Borloo, la loi Scellier - adoptée en décembre 2008 - a été conçue pour venir au secours de l’immobilier neuf, dont les ventes ont plongé de plus de 40 % à la fin de l’année dernière. Une mesure de crise décidée en urgence par le gouvernement, et qui, trois mois seulement après son entrée en vigueur, a déjà réussi à ranimer un marché totalement atone.
Une telle unanimité est rare et, cette fois, semble justifiée. La loi Scellier offre, en effet, beaucoup d’avantages. Sa vertu première ? " Elle est simple à comprendre et à appliquer", explique Bruno Corinti, président de Nexity Logement.
Contrairement à la loi Robien, où le système de l’amortissement était compliqué à expliquer, le dispositif Scellier est très lisible : le contribuable qui achète, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2010, un logement pour le louer (à un tarif plafonné par la loi Robien) bénéficiera d’une réduction fiscale de 25 % du prix total du bien (20 % en 2011 et 2012), étalée sur neuf ans.
Le montant d’achat du logement ne peut cependant dépasser 300 000 A. Si l’investisseur désire profiter plus longtemps de la mesure, il peut prolonger le dispositif deux fois trois ans : la réduction pourra alors atteindre 37 %, à condition, toutefois, de respecter les plafonds de ressources et de loyers - bas - du Borloo populaire.
Les promoteurs restent prudents
La différence avec les mesures précédentes, c’est qu’il s’agit d’une vraie réduction d’impôt et non plus d un abattement sur les revenus fonciers, affirme Guy Nafilyan, président de Kaufman & Broad.
Un exemple ? Si un investisseur achète en Scellier un deux-pièces à 130 000 A, il peut réduire son impôt sur le revenu de 3 600 A par an, pendant neuf ans. S’il peut placer 300 000 A, son économie s’élèvera à 75 000 A, soit 8 333 A par an. C’est de loin la mesure la plus avantageuse proposée depuis la loi Périssol , s’enthousiasme Christine Vassal-Largy, directrice générale de Thesaurus, société de conseil en gestion du patrimoine.
Autre nouveauté : la plupart des contribuables - les gros revenus comme les petits - sont concernés. Si l’acquéreur paie 3 000 A d\’impôt par an, il a intérêt à prendre un studio à 100 000 A ; s’il s’acquitte de 5 000 A, il optera pour un bien à 200 000 A. Dans les deux cas, il sera exonéré d impôt sur le revenu !
Le gouvernement n’a rien laissé au hasard. La loi Scellier n’est valable que dans les métropoles et leurs périphéries. Un garde-fou, « en réaction aux dérives du Robien, où des vendeurs indélicats proposaient des appartements défiscalisés dans des endroits où la demande locative n’existait pas », explique Christine Vassal-Largy. Le risque de se tromper est donc minime. Même si certains, comme le patron de Nexity Logement, plaident pour un réexamen du texte. « 90 % du territoire sont écartés du dispositif », regrette-t-il.
La réaction à la loi Scellier ne s’est pas fait attendre. Depuis la fin de janvier, les bureaux de vente ne désemplissent pas et les contrats se signent à la pelle. Nous avons eu un début d année inespéré, juge Bruno Corinti. Christian Rolloy, patron de Promogim, confirme. Nos réservations ont rebondi de façon très nette. Elles ont repris le même rythme que l an dernier, se félicite-t-il, exemple à l’appui : sur 92 réservations récentes, 49 étaient faites en Scellier. Soit plus de la moitié des transactions, alors qu’à la fin de 2008 les achats des investisseurs étaient tombés à 15 % !
La mesure la plus avantageuse depuis la Loi Périssol
Bien sûr, il ne faut pas parer la loi Scellier de toutes les vertus. Elle ne constitue pas l’unique soupape de l’immobilier neuf. Le doublement du prêt à taux zéro, depuis le 15 janvier 2009, a entraîné un afflux de primo-accédants. La baisse des taux a, elle aussi, solvabilisé les ménages. Mais c’est « l’investissement locatif qui déclenche le plus de ventes », note Christian Rolloy. Enfin, le dispositif a bénéficié de la méfiance des ménages envers l’épargne mobilière. « Les Français ne veulent plus investir dans les produits financiers et la Bourse », estime Guy Nafilyan. Or, le placement dans l’immobilier ancien, sans incitation équivalente, ne peut rivaliser.
Pas question pour autant de s’emballer. Même si les promoteurs reconnaissent, comme Christian Rolloy, que « le dispositif est un facteur de reprise du marché », ils restent prudents. Beaucoup vont adapter leurs projets à la loi Scellier, en proposant plus de deux et trois-pièces.
Mais, après avoir arrêté net leurs mises en chantier à l automne dernier, les professionnels ne comptent pas les relancer pour le moment. On peut proposer le meilleur produit possible. Si le chômage continue à grimper, les Français n’achèteront pas , affirme l un d’eux.
De leur côté, les investisseurs auront, eux aussi, intérêt à ne pas rechercher uniquement une défiscalisation. Certains professionnels peuvent en profiter pour faire du déstockage massif, afin de se débarrasser des logements médiocres, prévient Christine Vassal-Largy. Alors, effet d’aubaine ou non, les acquéreurs ne doivent jamais oublier les trois critères de l’achat immobilier : l emplacement, l’emplacement, l’emplacement. Si, en plus, ils peuvent alléger leurs impôts et faire de bonnes affaires, alors il ne faut plus hésiter...
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