Avec la loi Girardin, la réduction d'impôt peut représenter 64 % de l'investissement.
Les placements exotiques sont encouragés par le fisc. Loi Pons, loi Paul, loi Girardin : régulièrement, les investissements réalisés par les métropolitains dans les DOM-TOM sont assortis d'un régime fiscal de faveur. Votée en juillet 2003, la loi Girardin concerne les investissements directs effectués jusqu'au 31 décembre 2017. En matière d'investissement locatif, la loi accorde une réduction d'impôt au bailleur, mais son importance varie selon que le placement est réalisé en secteur libre ou intermédiaire. Dans les deux cas, elle plafonne le prix au mètre carré habitable à 1.959 euros HT pour les achats effectués en 2007. Ce plafond suit l'indice du coût de la construction. Quel que soit le secteur d'investissement, il convient d'être vigilant sur les perspectives de sortie du placement.
Secteur immobilier libre
Investir dans le secteur immobilier libre, c'est-à-dire non soumis à des conditions de ressources du locataire et à un plafonnement des loyers, donne droit à une réduction d'impôt d'au moins 40 % du montant de l'investissement, étalée sur cinq ans.
A ce taux de base peut s'ajouter une majoration. Si le logement concerné est équipé pour l'énergie solaire, le taux de réduction est bonifié de 4 %. Si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, le taux de réduction est majoré de 10 %. Et si le logement cumule les deux majorations, la réduction d'impôt s'élève à 64%.
Que la réduction d'impôt soit majorée ou non, l'investisseur doit conserver son bien pendant au moins cinq ans et le donner en location à un locataire qui en fera sa résidence principale.
Secteur immobilier intermédiaire
Investir dans le secteur " intermédiaire ", c'est-à-dire respecter à la fois les conditions de ressources du locataire et le plafonnement des loyers, procure une réduction d'impôt d'au moins 50 % du montant de l'investissement. Moyennant quoi, le bien doit être conservé pendant une durée minimale de six ans.
A l'instar de ce qui se pratique pour les investissements en secteur libre, le taux de la réduction d'impôt peut être augmenté. Si le logement concerné est équipé pour l'énergie solaire, le taux de réduction est majoré de 4 %. Si le logement est situé dans une zone urbaine sensible, le taux de réduction est majoré de 10 %. Ce taux atteint même 64% si le logement intermédiaire est situé dans une zone sensible et assorti d'un équipement énergétique.
Pour les baux conclus en 2007, le loyer annuel par m² de surface habitable, charges non comprises, ne doit pas excéder :
- 140 euros dans les départements d'outre-mer et Mayotte,
- 180 euros à Saint Pierre et Miquelon, en Nouvelle Calédonie, en Polynésie française, dans les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarticques françaises.
Les ressources à prendre sont celles de l'année précédant celle de la conclusion du bail ou à défaut de l'année antérieure.
Les ressources du locataire au titre de l'année 2006 telles que figurant sur l'avis d'imposition ne doivent pas excéder pour les DOM et Mayotte :
- 26.939 euros pour une personne seule ;
- 49.824 euros pour un couple marié soumis ;
- 52.706 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant une personne à charge ;
- 55.588 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant deux personnes à charge ;
- 59.440 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant trois personnes à charge ;
- 63.291 euros pour une personne seule ou un couple marié avec quatre personnes à charge ;
- 4.042 euros par personne à charge à partir de la cinquième.
Les ressources du locataire au titre de l'année 2006 telles que figurant sur l'avis d'imposition ne doivent pas excéder pour Saint Pierre et Miquelon, la Nouvelle Calédonie, la Polynésie française, les îles Wallis et Futuna et les terres australes et antarticques françaises :
- 26.144 euros pour une personne seule ;
- 48.354 euros pour un couple marié soumis ;
- 51.151 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant une personne à charge ;
- 53.948 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant deux personnes à charge ;
- 57.684 euros pour une personne seule ou un couple marié ayant trois personnes à charge ;
- 61.423 euros pour une personne seule ou un couple marié avec quatre personnes à charge ;
- 3.923 euros par personne à charge à partir de la cinquième.
Dans le secteur libre ou intermédiaire, la base de calcul comprend le prix d'acquisition majoré des frais d'achat. Pratiquée pour la première fois, l'année de l'achèvement de l'immeuble ou de son achat si elle est postèrieure, la réduction d'impôt s'impute directement sur l'impôt résultant du barème avant imputation des crédits d'impôt. Attention, pour un même logement, le contribuable ne peut pas cumuler pendant la période de l'engagement de location, la réduction d'impôt pour investissement outre-mer et l'imputation d'un déficit foncier sur le revenu global.
Comme le logement doit être loué dans les six mois de son achat ou de son achèvement, sous peine de remise en cause de l'avantage fiscal, il est indispensable de vérifier sur place l'existence d'une demande locative.
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