Envoye special, les Robien de la colere

Les Robien de la colère Jeudi 17 Avril, diffusion d’une enquête sur les dérives de la loi Robien.

Ils pensaient devenir propriétaires à bon compte tout en réduisant leurs impôts, mais le rêve s’est transformé en cauchemar. Appartement trop cher, impossible à louer et parfois de mauvaise qualité. La loi De Robien est-elle aujourd’hui une mauvaise affaire ? Extraits

Résumé complet Le reportage est lancé par les deux journalistes expliquant que la loi robien a permis la vente de près de 300 000 logements depuis 2003.

Exemple Didier qui a acheté grâce au N°1 de la défiscalisation : il n’a jamais touché le moindre loyer, il n’a pas put défiscaliser, il a subi retard de livraison et malfaçons. Il valorise sa perte à 70 000 Euros, son bien est a vendre depuis 2 ans. Exemple Catherine : On lui a vendu un bien près de bordeaux 117 000 euros pour 47 m². Son bien a été livré, mais n’est toujours pas loué apres plusieurs mois, c’est sa première visite. En fait d’un "proche Bordeaux", sa résidence est située à 55km, à 45minutes. La résidence est toujours au 3/4 vide et pour cause : Les maisons sont les unes sur les autres, sans jardin, la réception du bien semble avoir été accepté un peu facilement : c’est sale, finitions baclées, malfaçons... Un agent immobilier vient expertiser le bien et explique que la région n’est pas dynamique, que le marché à la vente est inexistant. Il estime le bien à 75/80 KE.

Petit recap des principes de défiscalisation de la loi robien, qui a fait exploser le marché. Interview de Francois Jouven, PDG de Akerys, (le fameux n°1) qui dresse en effet le même bilan : près de 300 000 logements construits, des bonnes affaires au début et maintenant des milliers de logements inlouables.

Intervention de Jean Pierre Rondeau, Conseiller en Gestion de Patrimoine (Mr Rondeau est également Vice-Président CGPC, Président CIF-CGPC), qui explique les travers du mode de commercialisation des réseaux de défisc. A vouloir toujours plus, les réseaux doivent placer du produit, et font construire au plus vite afin de continuer à vendre.

Exemple d’un couple. Ils ont fait 800 km pour découvrir leur bien, plusieurs mois après réception, toujours pas de locataire; Ils ont acheté un 4 pièces, 184 000 Euros et comptaient sur 550 euros de loyer(3.58%). A ce prix, cela semble inlouable selon le gestionnaire. mille logements sont vides dans cette ville, on leur conseille de mettre en location à 450 euros (2.93%) pour avoir une chance d’y arriver. Leur bien est estimer 116 000 euros. 2 options pour eux, revendre avec une perte de 70 000 euros (mais le marché a la vente est inexistant), ou louer coute que coute pour ne perdre le bénéfice de la dédiscalisation. Ils mettente en cause le promoteur : "escroc, arnaque, margoulin de la plus basse espèce, c’est tout sauf du conseil"

Qui sont ces consultants ? 1ere approche en banque : bilan mitigé, on decouvre tout de meme que certains proposent sans étude, des produits totalement packagés. Intervention de Rondeau (le cgp) qui explique que les banques margent à tous les niveaux dans la mise en place de ces montages. commission immobiliere, marge de crédit, marge d’assurance. 2eme approche "réseau de defisc" Démarchages à domicile, présentation des méthodes de vente : rdv 1 1/ se présenter comme un conseiller 2/ découverte client et prise de 2eme rdv afin de présenter les résultats de "leur étude" rdv 2 1/ présentation systématique du dispositif robien 2/ levée des principales objections : "vous ne risquez rien, on s’occupe de tout" 3/ prise de rdv pour présentation de quelque chose de concret rdv 3 1/ belle plaquette, beau montage 2/ Bien à Cognac, marché immobilier que le client ne connait pas, loin de chez eux. 3/ mise sous pression

Intervention de Jean Pierre Rondeau expliquant que ces "conseillers" sont des commerciaux, des vendeurs de produits. Ils ne possèdent pas les compétences, ne sont pas formés à la gestion de patrimoine mais formatés par des méthodes de vente. pour preuve, l’absence d’étude de patrimoine et la préconisation d’un produit unique. c’est pour lui, la raison majeure de la dérive actuelle. Interview d’un ancien vendeur de réseau ( ai cru deviner Omnium) en tous cas les méthodes de formation (aucune :) et de prospection (la famille et le conseiller lui même) correspondent tout à fait. Ce passage met bien en lumière la responsabilité des réseaux et de leur direction face à l’amateurisme et l’inexpérience de ces "commerciaux rabbateur" Lui même c’est fait coincer et a acheté un bien estimé 30KE en dessous de son prix d’acquisition. Une rapide négociation avec son responsable nous permet de constater que nous avons affaire à des gens bien conscients de leur malhonnêteté. Dans une moindre mesure et meme si cela n’a pas été abordé dans ce reportage, je me permets un écart pour aborder la responsabilité des banques. Toutes ne sont pas logées a la meme enseigne, mais la pression permanente sur les conseillers, leur manque de formation sur ces produits et surtout leur incompétence/inexpérience des marchés immobiliers leur ont également fait vendre de nombreux produits en dehors de toute logique d’implantation et ou de localisation. Le mal infligé est moindre en raison des prestations immobilières de meilleure qualité, mais la responsabilité des directions me parait, au même titre, tout a fait discutable.

Yvette vit dans un HLM, ne paye quaisment pas d’impot (2500 euros de revenu net) et a acheté un bien pour 146 000 euros. Elle souhaite porter plainte et est conseillée par un avocat spécialisé qui explique que le nombre de procédures augmente en flèche. Détour dans le Sud ouest, dans le Périgord (quel dommage que les villes et les promoteurs ne soient pas clairement cités...) Une petite ville dont le centre ville offre une multitude de panneaux "a vendre" et "à louer" Visite d’une résidence à la signature 4Mesque ( 4M est l’ancien nom d’akerys ;) Livrée il y à 3 ans, pas ou peu de propriétaires, elle a tres mal vieilli en raison de prestations bas de gamme et aussi en raison de sa mauvaise gestion. Gèrée à distance, cette résidence se délabre à grande vitesse malgrè l’intervention des locataires qui peinent à obtenir la moindre réparation : le constat est sans appel, c’est moche, les communs sont mal entretenus, inondation permanente, plafonds qui tombent... en trois ans, affligeant. 2eme exemple dans une autre ville du Périgord, 6000 habitants, des centaines de nouveaux logements ont été livrées il y a peu. Au delà de leur aspect "cité hlm" ils sont vides et les publicités pour les remplir n’y changeront rien. On nous parle d’une étude du crédit foncier qui a listé les villes souffrant de cette surabondance de biens neufs Ville saturé : AGEN, ALBI, ALES, ANGOULEME, BEZIERS, BRIVES, CARCASSONNE, CHARLEVILLE, CLERMONT-FERRAND, COLMAR, GENEVOIS FRANCAIS, MONTAUBAN, MULHOUSE, PERIGUEUX, QUIMPER, ROANNE, SAINT ETIENNE, SEDAN, TARBES, VALENCE Ville en risque de saturation : ANGERS, BESANCON, CARPENTRAS, CHATEAUROUX, DIJON, LE-MANS, LILLE, LIMOGES, METZ, NANCY, NIORT, SAINT-DENIS, SAINT-OUEN, VITRY-SUR-SEINE, VILLEJUIF, PAU, PERPIGNAN, REIMS, RODEZ,SAINT-BRIEUX, TOULOUSE (3EME couronne), VICHY (au passage, si vous avez cette étude, merci de me la faire parvenir :) immobail@immobail.com J’ai écorné les banques de réseau, j’en profite maintenant pour parler des banques spécialisées. Celles- ci se sont fait une spécialité le financement d’opérations d’investissement pour le compte d’apporteurs. A ce titre, elles ont largement participé à la débâcle actuelle. En acceptant de financer tout et n’importe quoi, à 110 % dans la majorité des cas, elles portent également leur part de responsabilité. Pour couronner le tout, ces banques spécialisées ont créé des produits spécifiques pour mieux rémunérer leurs gros apporteurs d’affaires, ces fameux réseaux. Initié pour répondre à la demande de ces réseaux apportant des volumes de financement toujours plus importants, certains de ces spécialistes ont créé des produits de financement aberrants en période de taux bas. Pour faire simple, ces produits affichent des taux d’appel tres bas, mais sont en réalité indexés sur du variable + marge sans plafond. De cette manière, les resaux peuvent facilement exigé des rétrocessions supérieure à 1,5% sur le montant emprunté. Ces petits maquillages marketing sont ignorés (volontairement mais le plus souvent, les vendeurs ne savent pas décoder une offre de prêt) pendant la présentation de l’offre de pret du vendeur. Ces financements font l’objet d’un autre scandale.

Intervention de sénateur de Savoie, M. Repentin qui résume bien le gachis : "le pire, c’est que ces dérives vont dégouter les Francais d’investir" Sortie sur les Offices HLM qui pourraient racheter tous cela dans 10 ou 15 ans, et qui pourraient ainsi répondre à une partie du "mal immobilier" Francais...

Mes rélexions sur ce reportage: Avant tout, j’espère que vous n’avez pas appris grand chose. Je ne vais pas vous faire l’affront d’écrire que dans "tous les corps de métiers y’a des méchants et des gentils, que faut pas confondre, " Ce reportage n’est qu’un montage de suite d’expériences malheureuses, dénonçant les dérives de certains. Avant de le voir, j’espérais que les journalistes auraient le courage de nommer clairement les réseaux qui sont à l’origine de ces montages abusifs. A ce titre, les interventions du PDG d’Akerys m’interrogent. Pourquoi ne pas clairement énoncer que sa société a participé et participe à ces abus.

Difficile en effet, pour ceux qui ne connaissent pas les rouages de ce microcosme d’identifier les bons des méchants. Dans ces conditions, difficile également d’imaginer qu’il y a des bons :) A ne pas vouloir nommer clairement ces réseaux malhonnêtes, à ne montrer que des exemples d’abus, le téléspectateur ne retiendra en effet qu’un message : "Ne surtout pas investir dans l’immobilier" Et bien sur, ça me désole ...

D’un autre côté... si le plus grand nombre s’en désintéresse

Il va y avoir de vraies opportunités ;)